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Sanierungsrechtliche Genehmigung - Zwang zum Austausch von Einscheibenverglasung

19.12.2007 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Der Kauf unseres Stilaltbaus (Mehrfamilienhauses) im Sanierungsgebiet in Darmstadt bedarf gem. BauGB der sanierungsrechtlichen Genehmigung der Stadt. Die Stadt will nun nach Objektbesichtigung den Austausch der Einscheibenverglasung zur "Auflage" machen, eine Sanierungsvereinbarung über ein Zeitfenster von 3 Jahren soll die Bedingung für das Erteilen der Genehmigung sein. Ist diese Fensteraustausch-Forderung nach städtebaulichem Sanierungsrecht zulässig und wenn ja auf Basis welcher §§?
Wir haben der Stadt einen Energieausweis (verbrauchsbasiert) vorgelegt, der belegt, dass die Bilanz geringfügig über Neubauniveau liegt und damit die schlechten Dämmwerte der Fenster kompensiert werden. Die Stadt, bzw. ein Energieberater der Stadt behauptet, der Austausch sei gem. EnEV dennoch zwingend. Dies betrifft in unserem Fall sowohl bestehende Mietverhältnisse wie auch Neuvermietungen.
Bitte um eine schnelle Antwort mit Rechtsgrundlagen, ob es darüber hinaus irgendeine Rechtsorm gibt, aus der der Austausch erzwungen werden kann (EnEV, Mietrecht,...)
vorab Danke.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Die Energiesparverordnung, früher Wärmeverordnung, schreibt vor, dass eine gewisser Wärmekoeffizient bei Neubauten oder Erneuerung von Fenster einzuhalten ist, welcher in der Regel von einer Einmalverglasung nicht erfüllt wird, Anlage 3 Ziffer 2 zu den §§ 8,9 Abs.2 und 3, § 18 Abs. 2 ENBV. Eine Verpflichtung zum Ausdtausch bestehender Fenster ergibt sich aus der ENBV jedoch nicht.

Allenfalls könnte ich mir vorstellen, dass aus den Regelungen betreffend des Sanierungsgebietes sich entsprechende Auflagen ergeben. Das betreffende Sanierungsgebiet enthält eine Sanierungssatzung aus der sich entsprechende Verpflichtungen ergeben können und die im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens durch die Baubehörde zur Auflage gemacht werden kann. Da das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, wird auch im Grundbuch in Abt. II ein entsprechender Eintrag vorliegen.

Insoweit empfehle ich Ihnen Einblick in die Sanierungssatzung bei der zuständigen Baubehörde zu nehmen, da sich aus dieser wahrscheinlich eine entsprechende Verpflichtung zum Austausch der Einfachverglasung besteht. Soweit das Haus unter Denkmalschutz steht, wären allerdings die Regelungen zur DenkmalschutzVO des Landes Hessen zu beachten. Denn dann wäre ein entsprechender Austausch nicht ohne Zustimmung der Denkmalschutzbehörde vorzunehmen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten umfassenden Überblick für Ihre weitere Vorgehensweise verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

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