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Saeumige Mieter


10.05.2006 14:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Anwälte,
wir haben eine vermietete Wohnung.Nach dem 1.Monat stellten wir fest, daß die Miete von der Stadt bzw. inzwischen über`s Arbeitsamt bezahlt wird und wurde. Aus den letzten 2 Jahren sind Forderungen für nicht bezahlte NK offen, die das Amt nicht übernimmt.Es hat sich inzwischen auch herausgestellt, daß Mieter nach unseren Vollstreckungsbescheiden davor bereits eidesstattliche Erklärung abgegeben hat.
Weil die Miete sehr unregelmäßig kam, hatten wir auch einen Anwalt eingeschalten und den Prozeß verloren (der Anwalt hat Streitwert von einer Jahresmiete angesetzt,Thema war 2 Monatsmieten), obwohl ihm vor dem Gerichtstermin gesagt wurde,daß Miete alles bezahlt worden ist, nur eben nicht in Einhaltung der vertraglichen Punkte.
Wie können wir diesen MIeter ohne großen Aufwand loswerden?
Auf Schriftverkehr wird nicht geantwortet - Wenn der Gerichtsvollzieher klingelt,macht niemand auf -
sie verhalten sich einfach so, als ob es keinen Vermieter gibt.
Termine zur Besichtigung, inzwischen ist die Wohnung 5 Jahre vemietet, werden nicht eingehalten bzw.nicht darauf geantwortet.
Ist es nicht so, daß den angeblich 3 Personen, eine Wohnung mit ca.110 pm etwas groß ist? Wieso kümmert sich das Amt nicht darum - daß ist keine Sozialwohnung??
Egal was, bis jetzt hat die Wohnung nur Geld gekostet und für uns ist ein großes Fragezeichen, wieso in Deutschland Eigentum so wenig geachtet wird.
Was können wir noch tun? Im Moment läuft der 2. Monat ohne Mietzahlung - uns wurde zugetragen, daß Mieter wohl auch arbeitet (bei seinem Sohn oder Verwandtschaft)-
muß ich ihn anzeigen, um wieder an mein Eigentum zu kommen??
Über Antwort würde ich mich sehr freuen...
Danke
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1.)
Die ständigen Vertragsverletzungen und unpünktlichen Zahlungen stellen einen Kündigungsgrund dar, sogar für eine fristlose Kündigung.

Voraussetzung ist aber, dass schwerwiegende Beeinträchtigungen der Vermieterinteressen gegeben sind UND eine Abmahnung des Vermieters vorliegt. Ihrer Darstellung kann ich eine solche Abmahnung ncht entnehmen.

Sie müssten daher zunächst schriftlich per Einschreiben mit Rückschein die Mieter auffordern, vertragsgemäss und pünktlich die Zahlungen zu leisten. Weisen Sie darauf hin, dass unregelmäßige Zahlungen nicht weiter hingenommen werden und bei einem nochmaligen Verstoß Sie die rechtlichen Konsequenzen ziehen und das Vertragsverhältns kündigen werden.

Ob der Mieter darauf antwortet, ist letztlich egal. Anhand des Rückscheines können Sie den Empfang nachweisen und das ist ausreichend.

Wird dann erneut verspätet gezahlt, kann (LG Hamburg WM 91, 345) die fristlose Kündigung erklärt werden, wobei dort auber auch gleichzeitig die fristgemäße Kündigung erklärt werden sollte.

Wollen Sie nicht fristlos, sondern "nur" fristgemäss kündigen, bedarf es nach OLG OLdenburg RE WM 91,467 noch nicht einmal der Abmahnung; gleichwohl würde ich dese empfehlen, um den sichersten Weg zu gehen.

Ziehten die Mieter nicht aus, werden Sie dann die Räumungsklage erheben müssen (und dann ist auch der einjährige Mietzins der richtige Streitwert)

Sind die Mieter MEHR als zwei Monatsmieten in Verzug, kann die fristlose Kündigung auch darauf gestützt werden.


Möglich ist auch, einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern zu vereinbaren, was immer dann sinnvoll ist, wenn das Klageverfahren vermieden werden soll.


2.)
Die Überbelegung ist kein Grund für eine Kündigung Ihrerseits, ebenso nicht die Schwarzarbeit. Beides können Sie gegenüber dem Amt aber anzeigen, so dass das Amt dann ggfs. die Mieter zur Anmietung einer kleineren Wohnung bewegen wird.

Aber dabei sollten Sie vorsicht walten lassen: Denn wenn das Amt die Miete für die "große" Wohnung nicht übernimmt, haben Sie keine Mieteinnahmen mehr.


3.)
Bezüglich der Besichtigungen haben Sie als Vermieter das Recht dazu, solange die Besichtigungen rechtzeitig vorher angekündigt worden sind.

Da der Mieter nicht reagiert, bliebe auch hier nur der -teuere- Gerichtsweg. Das würde ich mir dann aber, wenn die Kündigung sowieso ansteht, an Ihrer Stelle ersparen; möglich wäre die gerichtliche Durchsetzung aber.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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