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Richtiges Verhalten nach fristloser Kündigung eines Untermieters

19.10.2009 18:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Anwalt!

Nach ein par Problemen mit einem zahlungsunwilligen Untermieter habe ich einige Fragen. Den Sachverhalt werde ich so genau wie möglich beschreiben um Ihren Antworten die nötige Basis zu geben. Das dies ein wenig mehr Text benötigt möchte ich entschuldigen.

Ich habe meine möblierte Mietwohnung in Hamburg, mit Einverständnis meines Vermieters, Anfang August untervermietet. Dabei habe ich einen befristeten Mietvertrag zur Untermiete gemacht. Selber bin ich der Mieter der Wohnung und durch ein Studium eine Weile an Süddeutschland gebunden.
Im Mietvertrag war klar aufgeführt das die Wohnung nach Ablauf der befristeten Vermietung in dem Zustand zurückzugeben sei wie ich sie vermietet hatte. Für mich bedeutet das mit allen Möbeln und Teppichen usw. wie vermietet. Zur Dokumentation wurden Fotos gemacht und von beiden Seiten auch unterschrieben.

Direkt nach Schlüsselübergabe ging der Ärger los. Die erste Miete für den Monat August kam unvollständig und 3 Wochen zu spät. Die Mieten für den September und Oktober (jeweils am 3ten Werktag für den Monat zu zahlen) kamen gar nicht.
Der Untermieter war weder per Telefon noch per Post erreichbar. Gleichzeitig wurde mir von anderen Mietern im Haus zugetragen, dass mein Untermieter in meiner Wohnung offensichtlich neuen Fußboden verlegt, und sonst diverse Umgestaltungen vornimmt. Dabei wurden auch Möbel von mir kurzerhand auf dem Balkon ausgelagert wo sie durch Regen usw. Schaden genommen haben.

Ich habe dem Untermieter dann wegen Nichtzahlung von 2 vollen Monatsmieten fristlos per Einschreiben am 06.10.09 gekündigt, als Auszugsfrist habe ich Ende Oktober angegeben. Darauf habe ich auch wiederholt versucht bei ihm anzurufen, ohne Erfolg.
Wieder Erwarten hat mich der Untermieter dann am 10.10.09 angerufen, und mir mitgeteilt das er alle Schlüssel in den Briefkasten geworfen hat und ausgezogen sei. Weiterer Kontakt bestand seitdem nicht mehr.

Jetzt meine Fragen.

Er hätte bis zum 05.10.09 die dritte Monatsmiete zahlen müssen. Was er ja nicht getan hat. Hätte ich bei meiner fristlosen Kündigung eine Frist zum Absenden beachten müssen, oder ist die Kündigung vom 06.10.09 wegen Nichtzahlens der zweiten vollen Monatsmiete rechtens?

Da er mir alle Schlüssel für die Wohnung hat zukommen lassen, und mir die Wohnung wieder zugänglich gemacht hat, darf ich das als Anerkennung meiner fristlosen Kündigung werten oder reicht das nicht? Weil schriftlich habe ich nichts von ihm.
Bzw. bin ich ihn damit wirklich los, oder muss ich nun doch noch befürchten, dass er es sich anders überlegt und doch wieder Möglichkeiten hat als Mieter wieder in die Wohnung zu kommen?
Das Schloss habe ich vorsorglich gewechselt, aber ich wäre ihn gern definitiv los, deshalb frage ich.

Der letzte Punkt ist, dass der Untermieter auf der einen Seite mein Eigentum zum Teil zerstört, entfernt oder beschädigt hat (ein Teppich von mir ist weg, ein anderer ist stark beschädigt, ein Schreibtisch fehlt, ein Fußbodenbelag ist komplett mit Farbe versaut, die Wände sind dilettantisch neu gestrichen,...), und zum anderen jede Menge Sachen von sich dagelassen hat (Töpfe, Besteck, Bad-Artikel, Kleidung, eine Schrankwand usw.).
So als wäre er völlig überstürzt einfach abgehauen.
Was mache ich mit den Sachen? Darf ich das Zeugs entsorgen, behalten oder muss ich ihm die Sachen zukommen lassen, und wenn ja wie?

Da hätte ich gern sachkundige Antwort.
Ich meine den Schaden durch die nicht gezahlte Miete habe ich schon, und der Mietausfall für den Rest des befristeten Vertrages ist auch nicht unerheblich. Das ist mir aber alles egal mittlerweile. Ich möchte nur nichts weiter falsch machen und möglicherweise durch Fehlverhalten riskieren das er wieder einziehen kann.

Vielen Dank für eine ausführliche Beantwortung meiner Fragen!

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Da sich Ihr Untermieter mit 2 vollen Monatsmieten in Verzug befand, konnten Sie diesem das Untermietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 a BGB fristlos kündigen.

Die Miete ist gemäß § 556 b Abs. 1 BGB bis spätestens zum 3 Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig.

Da die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist, kommt Ihr Untermieter ohne weitere Mahnung nach Ablauf des 3. monatlichen Werktages in Verzug.

Die Monatsmiete Oktober 2009 war spätestens am 05.09.2009 zur Zahlung fällig. Ihr Untermieter befand sich somit ab 06.09.2009 mit der Monatsmiete September und Oktober in Verzug.

Demzufolge liegen die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 a BGB vor, so dass die außerordentliche Kündigung vom 06.10.2009 wirksam ist.

Da Ihr Untermieter der fristlosen Kündigung nicht widersprochen hat und sämtliche Schlüssel in den Briefkasten geworfen hat und Ihnen zudem noch mitgeteilt hat, dass er ausgezogen ist, hat dieser den tatsächlichen Besitz der Mietsache aufgegeben und damit die fristlose Kündigung anerkannt.

Eine Wiedereinräumung des Besitzes an den Untermieter scheidet daher aus, so dass Sie von einem beendeten (Unter)Mietverhältnis ausgehen können.

Hinsichtlich Ihrer beschädigten und zerstörten Sachen steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch zu.

Man muss hier jedoch die kurze 6-monatige Verjährungsfrist wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 548 Abs. 1 BGB , indem die Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren.

Die Verjährung beginnt mit der Rückgabe der Mietsache (hier der 10.10.2009) zu laufen und endet demzufolge mit Ablauf des 10.04.2009.

Bis dahin müssten Schadensersatzansprüche gerichtlich oder durch Mahnverfahren geltend gemacht werden.

An den zurückgelassenen Sachen Ihres Untervermieters können Sie ein Vermieterpfandrecht geltend machen und demzufolge diese Sachen zur Deckung Ihres Schadens veräußern, sofern Sie denn verwertbar sind.

Eine Frage des Einzelfalls ist es, ab wann eine vollständige Räumung anzunehmen ist.

Keine vollständige Räumung ist erfolgt, wenn ein Großteil der Möbel zurückgelassen wurde (LG Mannheim MDR 1965, 140; AG Ludwigshafen ZMR 1980, 888).

Das OLG Hamm sah die Grenze bei der Notwendigkeit zur Beseitigung der zurückgelassenen Gegenstände einen Container zu benötigen. Wurden hingegen nur wenige Gegenstände und Gerümpel hinterlassen, so ist von einer Räumung auszugehen (BGHZ NJW 1988, 2665 ; BGH NJW 1983, 1049 ).

Es trifft den Vermieter (Sie) eine Obhutspflicht, diese Gegenstände vor Verlust und Beschädigung zu bewahren (BGH ZMR 1967, 268; BGH WM 1971, 943 ).

Da diese Obhutspflicht sich auch bei geringwertigen Dingen auf einige Wochen erstrecken kann, ist Ihnen anzuraten, den ehemaligen Mieter / Untermieter unter Androhung der Entsorgung mit Fristsetzung zur Abholung aufzufordern.

Lässt der Untermieter nach Zugang einer derartigen Erklärung die Frist ungenutzt verstreichen, kann dies als Besitzaufgabe gedeutet werden, womit eine Entsorgung möglich würde.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 22.10.2009 | 17:09


Sehr geehrter Herr Liebmann!

Vielen Dank für Ihre schnellen und ausführlichen Antworten.

Beim Lesen entstehen direkt zusammenhängend ein par weitere Fragen bei mir.

Sie schreiben, dass ich dem ehemaligen Untermieter eine Frist zur Abholung seiner Sachen setzen muss. Wenn ich die Dinge einfach so wegwerfen würde, dann würde ich meine Obhutspflicht verletzten.

Jetzt meine Frage. Ich bin derzeit in Süddeutschland gebunden. Von daher ist es nicht ganz einfach meinem Ex-Untermieter eine Frist zu setzen, ich bin ja nicht da.
Ich kann auch höchstens an einem Wochenende im November nach Hamburg zu der Wohnung fahren.
Darf ich (per Einschreiben) meinen Ex-Untermieter auf diesen einen möglichen Termin setzten? Damit er konkret nur an diesem einen Wochenende seine Sachen holen soll?
Und wenn das geht, kann ich die Sachen also wegschmeißen wenn er sich nicht auf diesen Termin einläßt, oder wie muss ich da vorgehen?
Weil Schaden habe ich eh schon genug. Zigmal nach Hamburg fahren kann ich mir zeitlich durch mein Studium einfach nicht leisten.

Da würde ich mich freuen wenn Sie mir diese Problematik ein wenig erklären könnten. Falsch machen möchte ich nichts.

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.10.2009 | 21:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist es ja die Pflicht des Mieters / Untermieters, die Wohnung spätestens bei Ablauf der Räumungsfrist vollständig zu räumen.

Unter Berücksichtigung dessen ist es möglich, Ihrem ehemaligen Untermieter per Einschreiben die Frist zur Abholung an dem Wochenende zu setzen, an dem Sie sich in Hamburg befinden.

Sie sollten Ihm dabei die Möglichkeit einräumen, die Sachen sowohl am Samstag, als auch am Sonntag innerhalb einer gesetzten Zeitspanne abzuholen.

Zugleich sollten Sie in dem Schreiben mitteilen, dass Sie die Sachen im Fall der Nichtabholung entsorgen werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Vertretungen stehe ich Ihnen jedezeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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