Renovierungspflicht bei befristetem Mietvertrag und zuvor bekanntem Zustand

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre interessante Anfrage. Sie sollten Ihre rechtlichen Ziele unbedingt auch der Notarin oder dem Notar mitteilen, die oder der Ihren Kaufverzrag beurkundet. Gerne kann ich den notariellen Entwurf vor Beurkundung dann auch im Rahmen einer erweiterten Erstberatung nach Paragraph 34 RVG prüfen und verbessern, mailen Sie ihn mir dazu bitte an neumann@immoanwalt.nrw

An dieser Stelle nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes zunächst wie folgt Stellung:


Grundsätzlich ist es zwar so, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich ist.

Daher Ihre berechtigte Sorge vor einer Inanspruchnahme durch die Verkäufern während der Mietzeit nach Erwerb durch Sie als neuen Eigentümer.

Das bedeutet, dass Sie als neuer Eigentümer und Vermieter dafür sorgen müssten, dass das Haus in einem bewohnbaren Zustand ist und bleibt. Allerdings können Sie im notariellen Kaufvertrag und auch im gleichzeitig mit zu beurkundenden Mietvertrag vereinbaren, dass die Mieterin für bestimmte Reparaturen und Renovierungsarbeiten selbst aufkommen muss.


In Ihrem besonderen Fall wäre es ratsam, im Kaufvertrag und im Mietvertrag genau festzulegen, welche Renovierungsarbeiten oder Reparaturen von der ehemaligen Eigentümerin und nunmehrigen Mieterin selbst durchgeführt werden müssen und welche nicht.


Sie könnten beispielsweise wirksam vereinbaren, dass die Mieterin für Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden und Türen selbst aufkommen muss, während Sie als Vermieter und neuer Eigentümer entsprechend zwingenden Wohnungsmietrechts für größere Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich blieben. Sollten größere Maßnahmen absehbar sein, so sollten Sie diese bei der Kaufpreisfindung berücksichtigen.


Zudem könnten Sie im notariellen Kaufvertrag festhalten, dass das Haus in seinem derzeitigen Zustand gekauft wird und Sie als Käufer daher ebensowenig Gewährleistung für etwaige Mängel übernehmen wie die Verkäuferin Ihnen gegenüber. Solche Mängel müssten der Verkäuferin ja selbst bekannt sein, so dass sie sich ohnehin nicht darauf berufen könnte. Wenn es verdeckte Mängel sind, würde sie dafür so oder so haften, siehe Paragraph 444 BGB.

Sie können sich somit gegen spätere Ansprüche der Verkäuferin während der Mietzeit vertraglich weitgehend absichern, indem konkrete Fallkonstellationen je nach den Risiken des konkreten Objekts in den beiden Verträgen geregelt werden.

Hier gilt, dass der "Mut zur Lücke" schädlich und gefährlich wäre. Je ausführlicher umso besser.


Gerne kann ich einen notariellen Entwurf dahingehend prüfen und ergänzen.


Bitte melden Sie sich dazu und im Falle von Vertiefungswünschen. Sollten Sie jedoch Anlass zu einem Abzug bei Ihrer etwaigen Bewertung dieser ersten Einschätzung haben, so melden Sie sich bitte unbedingt vorher bei mir.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt