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Renovierungspflicht - Regelung im Mietvertrag wirksam?


| 16.05.2006 20:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unsere bisherige Wohnung, in die wir am 1.7.1999 eingezogen sind, zum 31.5.2006 gekündigt. Da wir nicht vorhaben, die Wohnung zu renovieren, fordert unser Vermieter den von ihm mittels eingeholter Angebote abgeschätzten Renovierungsaufwand (ca. 2000 EUR) von uns. Zusätzlich zur Kaution (1397 EUR), die er beansprucht, sollen wir 450 EUR zahlen.

Im folgenden die betreffenden Passagen des Mietvertrags:

§ 7 Schönheitsreparaturen
1.)
Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.
Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
2.)
Zu den Schönheitsreparaturen gehören:
das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
3.)
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen

§ 15 Rückgabe der Mietsache
1.)
Bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt, in einem tadellosen Zustand, wie bei Übernahme, renoviert und mit waschfester Dispersionsfarbe nach DIN-Norm gemalert sowie mit feuchtgereinigtem Teppichboden (Sprühextraktionsverfahren) zurückzugeben.
Der Mieter haftet für alle Schäden, die dem Vermieter oder einem Mietnachfolger aus der Nichtbefolgung dieser Pflicht entstehen.

- Ist sein Anspruch aufgrund des Mietvertrages berechtigt?

- Meines Erachtens könnte es sein, dass § 15 eine „starre“ Renovierungsregelung darstellt und folglich unwirksam wäre, womit auch der ansonsten nicht zu beanstandende § 7 hinfällig würde. Trifft dies zu?

- Falls die Forderung des Vermieters nicht berechtigt ist, ist es erfolgversprechend, rechtlich vorzugehen?
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Die von Ihnen zitierte Regelung in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages stellt nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH wohl keine starre Fristenregelung dar (vgl. statt aller: Urteil des BGH vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03, und Urteil vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05).

Der BGH hatte in dem einen Fall über einen Mietvertrag zu entscheiden, nach dem die Schönheitsreparaturen „mindestens“ in der benannten Zeitfolge durchgeführt werden mussten. Der BGH hat dabei explizit die Wendung „im Allgemeinen“ für wirksam erachtet. Durch den Zusatz „im Allgemeinen“ hat Ihr Vermieter nämlich klargestellt, dass die nachfolgend benannten Zeiträume eben nur die Regel darstellen, jedoch keinesfalls verbindlich sind. Ihnen bleibt jederzeit der Gegenbeweis offen, dass die Mieträume weniger abgewohnt und damit noch nicht renovierungsbedürftig sind. Im Gegenzug dazu berücksichtigen starre Fristen nicht, dass Schönheitsreparaturen je nach Nutzung der Wohnung unterschiedlich notwendig sind.

§ 15 des Mietvertrages stellt insoweit keine starre Regelung im Sinne der vorstehend zitierten BGH-Rechtsprechung dar, weil er sich nicht auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen bezieht, sondern auf eine bei Auszug fällige Endrenovierung. Diese Klausel ist durchaus wirksam, wenn die Wohnung bei Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses ebenfalls renoviert übergeben wurde.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.



Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 17.05.2006 | 17:15

Leider sind Sie stark auf § 7 eingegangen, der mir unproblematisch erscheint. Könnten Sie Ihre Bewertung des § 15 etwas ausführlicher begründen? Warum etwa ist das BGH-Urteil nicht auf Endrenovierungen anwendbar? Was unterscheidet das komplette Streichen einer Wohnung bei Auszug als nachgeholte Schönheitsreparatur und als Endrenovierung?

Ergänzung vom Anwalt 01.04.2007 | 11:11

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Bitte beachten Sie, dass die Nutzungsbedingungen dieser Plattform lediglich eine kostenlose Nachfrage zulassen.

Sie stellen gleich mehrere Nachfragen, deren Beantwortung nur im Rahmen eines Einzelmandats erfolgen kann.


Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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"Der Großteil der Antwort behandelt den § 7, zu dem ich keine Bewertung gewünscht hatte, da ich ihn eh schon als unproblematisch ("nicht zu beanstanden") betrachte. Die viel wichtigere Antwort zu § 15 ist mir ein Bisschen zu kurz geraten. Ich bin mir auch nicht sicher, ob die Antwort richtig ist. Gewiss, "Endrenovierung" ist ein anderer Begriff als "Schönheitsreparatur", aber de facto geht es um die gleichen Arbeiten zum gleichen Zeitpunkt (Auszug).
Also, ich habe das Gefühl, dass es bei Ihnen wahrscheinlich andere Anwälte gibt, die sachkundiger sind und es sich vielleicht nicht ganz so leicht machen. "