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Renovierung bei farbigen Wänden in MIetwohnung

| 16.06.2008 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Ich bitte um eine Einschätzung zu folgendem Sachverhalt.

Wohnung gemietet ab 01.07.2006
Mietvertrag endete am 30.04.2008 nach fristgerechter Kündigung.
Mietdauer: 1 Jahr und 9 Monate

Bei Übernahme der Wohnung waren die Wände weiß, aber nicht frisch gestrichen.

Wir haben die Wände teilweise farbig gestaltet, insgesamt ca. 50% der gesamten Wandflächen in der Wohnung:

Wohnzimmer: 1 Wand flieder
Schlafzimmer: alle Wände blau
Kinderzimmer: alle Wände gelb
Bad: alle Wände terrakotta
Esszimmer: 1 Wand orange

Alle anderen Wände sind im Übernahmezustand verblieben.

Mit den farbigen Wänden und ohne weitere Renovierungsarbeiten wurde die Wohnung von uns zurückgegeben.

Der Vermieter verlangt jetzt von uns das Überstreichen der farbigen Wände, sowie weitere Renovierungsarbeiten gem. Quotenklausel. Das haben wir nicht getan.

Uns liegt jetzt ein Kostenvoranschlag vor. Darin ist aufgeführt die komplette Wohnung 2xdeckend mit Dispersionsfarbe weiß matt streichen. Wir sollen davon gemäß Quote 50% übernehmen.

Wie ist die Rechtslage? Hätten wir Streichen müssen bzw. müssen wir die Renovierungskosten der kompletten Wohnung zu 50% übernehmen?

Nachfolgend die relevanten Bedingungen in unserem Mietvertrag:

§ 8 Schönheitsreparaturen

1. Umfang
Der Mieter verpflichtet sich Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.

2. Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses:
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall:
in Küche, Bädern und Duschen - alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre
in allen anderen Nebenräumen - alle 7 Jahre
Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Diese Fristen beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu. Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist.

3. Schönheitsreparaturen bei Auszug
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66,66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Nebenräumen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 28,57%, bei mehr als 3 Jahren 42,85%, bei mehr als 4 Jahren 57,14%, bei mehr als 5 Jahren 71,42% und bei mehr als 6 Jahren 85,71%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, nach 2 Jahren 33,33%, nach 3 Jahren 50%, nach 4 Jahren 66,66%, nach 5 Jahren 83,33%. Dem Mieter bleibt es unbenommen den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes beibringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit, selbst zu renovieren; die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden: ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt:

Zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach § 8 Nr. 2 des Mietvertrages waren Sie noch nicht verpflichtet, da die Renovierungszeiträume aufgrund Ihrer Wohndauer noch nicht abgelaufen waren.

Die Endrenovierungsklausel gem. § 8 Nr. 3 des Mietvertrages verpflichtet Sie ebenfalls nicht zur Renovierung; die Klausel ist unwirksam. Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf auf Grund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote), ist gem. § 307 I 1, II Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt; BGH, Urteil vom 18. 10. 2006 - VIII ZR 52/06 (LG Mannheim).

In Ihrem Fall sind Sie aber u.U. aus dem Gesichtspunkt Schadensersatz verpflichtet, soweit Sie die Wände farbig gestaltet haben. Derjenige Mieter, der - obwohl zur Ausführung von Schönheitsreparaturen infolge kurzer Mietzeit noch nicht verpflichtet - Schönheitsreparaturen ausführt, hat diese in einer Art und Weise zu erledigen, dass die Grenzen des normalen Geschmacks nicht überschritten werden. Dabei sind kräftige Farbtöne (hier: rot, blau, moosgrün) vom Vermieter ebenso wenig hinzunehmen wie gelb gestrichene und großflächig mit einem zweifarbig braunen Muster versehene Wände; hingegen treffen Pastellfarben, wozu eine hellblaue Farbe noch gerechnet werden kann, durchaus den Rahmen des allgemein Üblichen; KG, Teilurteil vom 9. 6. 2005 - 8 U 211/04.

Im Einzelfall wird es daher in Ihrem Fall auf die von Ihnen ausgewählten Farben ankommen und zu beurteilen sein, ob diese allgemeinem Geschmacksempfinden entsprechen oder doch zu bunt sind. Dies ist aus der Ferne nicht zu beurteilen, so dass ich Ihnen leider keine abschliessende Empfehlung geben kann. Meine Erfahrung zeigt, dass einheitliche Farben häufiger noch als annehmbar empfunden werden, als verschiedene Farben in verschiedenen Räumen; eine anderen Entscheidung kann aber je nach konkreter Gestaltung und Verarbeitung der Farben nicht ausgeschlossen werden. Es bietet sich hier für beide Seiten an, eine einvernehmliche Lösung zur Vermeidung des beiderseitigen Risikos zu suchen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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