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Renovierung bei Mietvertragsbeendigung

13.11.2012 22:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Folgende Situation:


Bei Einzug wurde das Haus renoviert übernommen. Wie es sich herausstellte aber nicht fachgerechet. Es kleben ca. 3 Lagen Tapeten übereinander. Es wurde mehrfach überstrichten. Laut einem Fachmann kann nicht ein weiteres Mal überklebt oder überstrichen werden.





Folgende Klauseln befinden sich im Mietvertrag


4a. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten Schönheitsreparaturen in die Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das tapezieren, anstreichen oder kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen. Die Zeitfolge beträgt im allgemeinen…

Auflisten der Zeiten

Diese Zeitfolgen werden berechnet vom beginnt das Zeitpunkt des Mietverhältnisses beziehungsweise so weit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter erfordert fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

4b. Der Mieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses auch verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeit folgen nach 4a seit Übergabe der Mietsache beziehungsweise seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
4c.
Bei Beendigung hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten im Allgemeinen dargestelltem Zeitfolge zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit er bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolge seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen bis zu Beginn des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.

4d Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit nicht das anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.
Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet

Sonstige Vereinbarungen:

Das Haus soll bei Beendigung des Mietverhältnisses im gleichen Zustand wie übernommen, besenrein sauber übergeben werden.





Aktuelle Situation:

Die Raufaser Tapeten, mehrere Lagen übereinander, sind mind. 10 Jahre alt und können nicht ein weiteres Mal überklebt oder überstrichen werden. Diese sind an einigen Stellen beschädigt.

Der Teppich in einfacher Qualität ist ebenfalls mind. 10 Jahre alt und weit ein paar Löcher auf.




Fragen:

1. Muss überhaupt renoviert werden? Sind die Klauseln wirksam?
2. Was muss renoviert werden, und in welchem Umfang?
3. Wenn nicht renoviert werden würde, müssten dann Renovierungskosten ersetzt werden, nachdem die Tapeten bereits uralt sind? Wenn ja wieviel Prozent?


Bitte Antwort mit Fundstellen von Gerichtsentscheidungen, die zitiert werden können.


14.11.2012 | 00:11

Antwort

von


(1133)
Kurfürstendamm 70
10709 Berlin
Tel: 03036445774
Web: http://www.rechtsanwalt-weber.eu
E-Mail:
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Zu Ihren einzelnen Fragen:

1.) Die Klausel ist unwirksam, da sie unverständlich ist und damit gegen das Transparenzverbot verstößt. Ich verweise auf AG Frankfurt/Main (Az.: 33 C 519/08 -26) und BGH Z (Az.: VIII ZR 143/06 ). Allerdings sind die Klausel über die Schönheitsreparaturen wirksam, so dass je nach Abnutzungsgrad der Wohnung Schönheitsreparaturen zu leisten sind.

2.) Sie müssen in der gesamten Wohnung in dem durch die Abnutzung notwendig gewordenen Umfang Schönheitsreparaturen durchführen. Ich bedaure, keine konkretere ANtwort geben zu können. Den Grad der Abnutzung bzw. den Umfang der notwendigen Schönheitsreparaturen sollten Sie am besten im Rahmen einer gemeinsamen Wohnungsbegehung mit dem Vermieter festlegen.

3.) Wie oben ausgeführt, ist die Kostenklausel unwirksam, so dass keine Kosten ersetzt werden müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Rückfrage vom Fragesteller 14.11.2012 | 07:24

Ihre Antwort ist leider überhaupt nicht verständlich und beantwortet weder im Inhalt noch im Umfang meine Fragen. Ich hatte eine inhaltlich umfangreiche Auskunft gewünscht und daher einen höheren als den vorgeschlagenen Betrag für meine Frage gewählt.


Zu 1)

Welche Klausel ist unwirksam?

Sie wiedersprechen sich. Einerseits ist irgendeine Klausel unwirksam, andererseits sollen Schönheitsreparaturen gemacht werden?


Zu 2)
Sie geben hier praktisch keine Antwort. Warum und in welchem Umfang muss renoviert werden, wenn es hier mehrere Tapetenlagen übereinander gibt und diese nicht erneut überstrichen werden können?

Hierauf gehen Sie überhaupt nicht ein.


Zu 3)
Wenn keine Kosten ersetzt werden müssten, so brauchen auch keine Schönheitsreparaturen gemacht werden. Hier in diesem Falle sind die Kosten der Schönheitsreparatur doch Renovierungskosten, da Tapeten entfernt werden müssten.


Ihr Antwort enttäuscht mich sehr, da diese nur allgemeines widergibt. Es wird weder auf das Alter der Tapeten, Teppiche usw eingegangen, noch auf den Sachverhalt, dass viele Lagen übereinander liegen, noch das ein erneutes überstreichen nicht möglich ist. Noch werden hierzu Urteile genannt.

Ich bin momentan äußerst unzufrieden mit Ihrer Antwort.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.11.2012 | 01:15

Sehr geehrte Ratsuchende,

offenbar gab es ein Mißverständnis über den Begriff Renovierung. Mit Renovierung ist im Mietrecht grundsätzlich die Anfangs- bzw. Endrenovierung gemeint. Da Ihre Fragen stets auf den Begriff Renovierung abstellten, ging ich davon aus, dass es Ihnen nur um die Endrenovierungsklausel ging.

Zu den einzelnen Fragen:

1.) Die Renovierungsklausel 4c ist unwirksam. Sie sind nicht zur Endrenovierung, jedoch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Widerspruch löst sich auf, wenn Sie zwischen der Pflicht zur Endrenovierung und der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unterscheiden.

2.) Die nicht-überstreichbare bzw. mehrfach überklebte Tapete ist ein sogenannter verdeckter Mangel. Sie haben gegen den Vermieter einen Anspruch auf Austausch der mehrfach überklebten Tapete gegen eine ordnungsgemäß angebrachte Tapete. Alternativ können Sie bei der nächsten Schönheitsreparatur die überklebten Tapeten gegen eine ordnungsgemäß verklebte Tapete austauschen und die entsprechenden Kosten von dem Vermieter zurückfordern. Konkret können Sie die Kosten von dem Vermieter ersetzt verlangen, die durch die Entfernung der mehrfach verklebten und der Anbringung der neuen Tapete entstanden sind.

Allerdings entbindet Sie das nicht von der Pflicht, Schönheitsreparaturen auch in Bezug auf die Tapeten auszuführen. Es führt nur zu einem Austausch- bzw. Kostenersatzanspruch. Ich verweise hier auf BGH WuM 1988, 294 .

Für den Teppich gilt dies nicht, da die Schäden, soweit ich es verstanden habe, nicht verdeckt sind. Entscheidend ist stets, ob die Mängel verdeckt, also bei einfacher Besichtigung der Wohnung nicht erkennbar sind.

3.) Die Pflicht zur Kostenersetzung bzgl. der Endrenovierung hat nichts mit der Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu tun.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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