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Sind die Klauseln für die Renovierung bei Umzug wirksam?

| 03.01.2009 21:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

seit dem 1.03.2006 wohnen wir in einer Mietswohnung. Diese haben wir fristgerecht zum Ende Januar 2009 gekündigt.

Nun stellt sich die Frage bzgl. der Klauseln für die Renovierung bei Umzug.

Laut Mietvertrag steht unter Punkt 4:

Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren, sowie der Aussentüren und Fenster von innen, sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weissen der Decken und Oberwände, sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen.

Punkt 5:

Als angemessene Zeitabstände für Schönheitsreparaturen gelten:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 4 Jahre

(Die Jahreszahlen wurden jeweils handschriftlich eingetragen.)

Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristplan noch nicht fällig, so hat der Mieter nur ein Anteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur gemäß Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter verursacht hätte.

Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich nach dem Verhältnis zwischen der im Fristplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.

Dem Mieter bleibt es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.

§23-Weitere Vereinbarungen (handschriftlich hinzugefügt):

Die Mieträume sind bei Auszug gereinigt und tapetenfrei zu übergeben. Ausnahmen sind mit Genehmigung des Vermieters möglich.

Meine Frage ist: Muß ich wirklich die Tapeten entfernen oder ist diese Klausel ungültig? Wie gehe ich mit den Punkten der Schönheitsreparaturen vor? Muß ich die Kosten dafür tragen?

Der Zustand der Wohnung derzeit ist wie folgt (wie bei Einzug):

Rauhfaser weiß, guter Zustand, Nichtraucherhaushalt, keine Haustiere


Vielen Dank für Ihre Antwort im Vorraus.
04.01.2009 | 13:40

Antwort

von


(194)
Unnaer Str. 3
58636 Iserlohn
Tel: 02371/13000
Tel: 0172/5256958
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich gerne, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, wie folgt beantworte.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine Schönheitsreparaturklausel im Rahmen eines Formularmietvertrages dann unwirksam, wenn sie einen sog. starren Fristenplan enthält. Dies ist dann der Fall, wenn allein die Fristen für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, nicht aber der tatsächliche Zustand der Mietsache für die Durchführung der Schöneitsreparaturen relevant ist.

Die zitierte Klausel erscheint nach diesseitiger Ansicht allerdings nicht starr i.S.d. BGH-Entscheidungen. Zwar ist der entsprechende Fristenplan enthalten, dies allein ist jedoch noch nicht unzulässig. Vielmehr stellt die Klausel lediglich klar, dass diese Fristen als angemessen gelten, zwingt sie jedoch nicht dazu, in diesen Zeiträumen auch zu renovieren.

Klassisch starr wäre bspw. die Formulierung "die SR SIND durchzuführen (...) Fristenplan".

Insoweit müssten Sie die fälligen Schönheitsreparaturen tatsächlich ausführen.

Anders verhällt es sich mit der sog. Tapetenklausel. Mit Urteil vom 05.04.2006 (Az. VIII ZR 109/05) stellte der BGH fest, dass eine fornularmäßig auf den Mieter übertragene Pflicht, sämtliche Tapeten zu beseitigen, den Mieter unangemessen benachteiligt. Folge ist die gänzliche Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel.

Allein die handschriftlichkeit der Vereinbarung ändert an der Formularmäßigkeit noch nichts. Lediglich wenn über den entsprechenden Passus zwischen den Vertragsparteien verhandelt wurde, es sich also um eine Individualvereinbarung handelt, wäre die Klausel wirksam. Die Beweispflicht trifft hierfür den Vermieter.

Ferner steht die Klausel im Widerspruch zur Abgeltungsklausel der Ziffer 5, da eine Abgeltung nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht verlangt werden kann, wenn ohnehin die Tapeten zu entfernen wären. Unklarheiten gehen jeodch regelmäßig zu Lasten des Verwenders, also des Vermieters.

Insoweit würde ich zur Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen, nicht jedoch zur Entfernung der Tapeten raten.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe für Ergänzungen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt


Ergänzung vom Anwalt 04.01.2009 | 15:49

Ich muss noch ergänzen, dass die Schönheitsreparaturen natürlich nur dann durchgeführt werden müssten, wenn Sie objektiv erforderlich sind, also Abnutzungserscheinungen erkennbar sind. Fehlt es an solchen, bedarf es eines Neuanstriches nicht.

Bewertung des Fragestellers 06.01.2009 | 08:28

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 06.01.2009
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