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Renovierung bei Auszug, Instandhaltungsklausel


25.03.2006 10:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo,
--> die gleiche Frage noch einmal, allerdings habe ich im Absatz 2 einen weiteren Satz hinzugefügt, den ich vergessen hatte in der ersten Fragestellung abzutippen.

wir haben unseren Mietvertrag für ein Reiheneckhaus fristgerecht nach 19 Monaten gekündigt (weniger als 2 Mietzeit) und haben folgende Instandhaltungsklausel im Vertrag stehen (Mietvertrag Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. Fassung 1/2003 F.Kö)

:
*********************
§9

(1) Der Mieter verpflichtet sich, die Mietraüme und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfelglich zu behandeln...

(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schöhnheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schöhnheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Aßentüren, an Innentüren sowie Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses fachgerecht auszuführen.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schöhnhietsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Durchführung der letzten Schöhnheitsreparaturen währen der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.

(3) Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verscxhlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur € 125 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche aufwand 6% der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen.

(4) Schäden an den Mieträumen...
*****************

Meine Frage: Müssen wir nun nach dem Auszug renovieren (ich habe die Wohnraüme und das Treppenhaus vom Dachgeschoss und 1. OG bereits renoviert)? Können wir das Haus unrenoviert übergeben, weil ein "starrer" Fristenplan festgeschrieben wurde?

Kann der Vermieter die Kaution zurückhalten? Es gibt keine Nebenkostenabrechnung, da wir eine Festmiete vereinbart haben, ohne variable Nebenkostenerhebung (alle Verbrauchskosten Wasser, Strom , Gas, Müll zaheln wir selbst direkt an die Versorger)?

Wir hoffen auf eine schnelle Rückmeldung, da wir bereits umgezogen sind und nun bis zum 31.3 das Haus übergeben müssen.
Ihre Frage wird gerade beantwortet
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Auch soweit Sie nunmehr § 9 Abs. 2 Ihres Mietvertrages vollständig zitieren, ergeben sich keine Veränderungen zu den bereits getroffenen Feststellungen des Herrn Kollegen Andreas Schwartmann. Denn die Ouotenklausel in § 9 Abs. 2 Satz 3 und 4, die Sie zur anteiligen Kostentragungspflicht für den Fall verpflichtet, dass die Fristen nach § 9 Abs. 2 Satz 1 und 2 noch nicht abgelaufen sind, ist aus dem Grunde unwirksam, weil sie die starre und damit unwirksame Fristenregelung des § 9 Abs. 2 Satz 1 und 2 Ihres Mietvertrages zu Grunde legt ( vgl. LG Hamburg, Az. 311 S 152/04, aus: WM 2005, S. 453).

Unabhängig davon, dass Sie nicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet sein werden wird Ihrem Vermieter wird daher auch nicht das Recht zustehen, Ihnen nach Beendigung des Mietverhältnisses Renovierungskosten in Rechnung zu stellen und diese mit der Kaution zu verrechnen.

Mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2006 | 22:41

Hallo Frau Petry-Berger,

vielen Dank für die prompte und für uns positive Antwort. In unserer schriftlichen Kündigung (im vergangenen Dezember) haben wir zum 31.03.06 gekündigt und dem Vermieter damals mitgeteilt, daß wir das Haus vertragsgemäß gestrichen (renoviert) bis zuim31.03.06 übergeben werden. wir wußten damals noch nicht über die Unwirksamkeit der Klausel bescheid und haben in der Kündigung dem Vermieter sogar eine Abschlagszahlung (ohne Nennung eines Preises) angeboten, wenn wir nichts renovieren würden. Diese hat er dann telefonisch abgelehnt und auf "Streichen" bestanden.

Wenn wir nun dem Vermieter mitteilen, daß wir nach Kenntnis der Rechtslage nun nicht mehr fertig renovieren (Dachgeschoss und 1. Og sind komplett abgeschlossen renoviert, keine halbfertigen Räume) haben wir nichts zu befürchten, weil wir dem Vermieter zu Beginn zugesagt haben, die Renovierungsverpflichtung vertragsgemäß zu erfüllen?

Grüße

GBerndt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2006 | 10:57

Sehr geehrter Fragesteller,

soweit in Ihrer Erklärung nicht die Übernahme eines selbständigen Verpflichtungswillens zum Ausdruck kommt, wird Ihr Vermieter hieraus keine Rechte herleiten können. – Die Formulierung, die Wohnung „vertragsgemäß“ gestrichen zurückgeben zu wollen, knüpft an die bestehenden vertraglichen Verpflichtungen an, so dass eine darüber hinausgehende bzw. unhabhängig hiervon gewollte Renovierungspflicht zunächst nicht in Betracht kommen wird.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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