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Renovierung bei Auszug aus Haus

| 25.08.2014 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Sind dem Mieter die laufenden Renovierungsarbeiten und zusätzlich eine Endrenovierung auferlegt worden, ergibt sich ein unzulässiger Summierungeffekt, soweit es sich bei beiden Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Individuelle Vereinbarungen hingegen könnten wirksam sein.

Hallo,
wir bewohnen seit einigen Jahren ein Mietshaus und ziehen nun aus. Eingezogen sind wir in renoviertem Zustand. Im Mietvertrag ist geregelt, dass wir das Haus in vollständig renoviertem Zustand erhalten und auch dass wir Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Ohne Fristenplan.
In einen weiteren Paragraphen steht, dass wir bei Beendigung des Mietverhältnisses das Haus ebenso in einem renoviertem Zustand zurückgeben müssen (Wand-Deckenbereich in hellen und neutralen Farben gestrichen, gereinigt und mit sauberen Bodenbelägen zurückgeben müssen.
- Ist die Klausel nun unwirksam, weil sie Schönheitsreparaturen mit Endrenovierung koppelt, oder ist sie insgesamt wirksam?
- Wir haben einige Zimmer innerhalb der Mietzeit gestrichen, müssen wir sie jetzt nochmal streichen?
- Müssen wir Zimmer streichen, die wir erst vor kurzem gestrichen haben, bei denen aber Löcher zugespachtelt wurden und somit die Wand "nicht schön" aussieht?

Hier noch die genauen Klauseln im Wortlaut:
Der Mieter hat Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchzuführen, da in der Grundmiete hierfür keine Kosten einkalkuliert sind. Zu den Schönheitsreparaturen gehören u.a. das Entfernen alter Tapeten, das Tapezieren, Anstreichen der Wändet und Decken, sofern Streichfähigkeit gegeben istbzw. Tapeten streichfähig sind, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, soweit jeweils Streichfähigkeit gegeben ist. Die Arbeiten sind vom Mieter fachgerecht auszuführen.

Zusätzlich ist individuell mit aufgenommen worden:
Da die Mieter das Haus in renoviertem Zustand übernehmen ist dieses bei Beendigung des Mietverhältnisses ebenso renoviert im Wand- u. Deckenbereich (in hellen u. neutralen Farben gestrichen), gereinigt und mit sauberen Bodenbelägen zurückzugeben.

Danke!

Sehr geehrter Fragesteller,

da es sich bei der Vereinbarung bezüglich der Endrenovierung um eine individuell geschlossene Vereinbarung handelte, also keine einseitig vom Vermieter gestellte Bedingungen vorliegen, die der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bezüglich der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu unterziehen sind, ist diese Vereinbarung grundsätzlich wirksam.

Man könnte hier versuchen eine unzulässigen Summierungseffekt bezüglich der Ihnen formularmäßig auferlegten Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses zu argumentieren. Allerdings ist streitig, ob nur der Formularteil unwirksam ist, Sie also zu laufenden Renovierung nicht verpflichtet waren, oder ob die gesamte Regelung, also auch bezüglich der Endrenovierung, unwirksam ist (so etwa das LG Freiburg WuM 2005, 383). Jedenfalls wenn die Endrenovierungsvereinbarung gesondert z.B. im Wohnungsübergabeprotokoll enthalten ist, würde die Rechtsprechung diese Vereinbarung für wirksam halten(BGH vom 14.01.2009, VIII ZR 71/08). Nach Ihrer Mitteilung steht die Klausel über die Endrenovierung aber direkt im Mietvertrag, so dass man über die Wirksamkeit streiten kann. Eine eindeutige Antwort gibt es aber nicht, ein Richter in Ihrem individuellen Prozesse könnte ein Urteil zu Ihren Lasten fällen.

Soweit Sie aber mitteilen, dass Sie einzelne Räume während der Mietzeit gestrichen haben, könnten Sie selbst bei einer bestehenden Renovierungspflicht in Bezug auf diese einzelnen Räume einer Renovierungsforderung des Vermieters den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegenhalten. Dies würde aber voraussetzen, dass diese Räume noch in einem einwandfreien Zustand sind.

In Bezug auf die Wand mit den zugespachtelten Löchern müssten Sie sich die Frage stellen, ob die Spachtelarbeiten von mittlerer Ausführungsart sind. Da Sie mitteilen, dass die Wand nicht schön aussieht, ist dies vermutlich der Fall. Sie müssten daher unter dem Aspekt des Schadenersatzes die Spachtelarbeiten nachbessern und dann die Wand nochmals anstreichen. Dies ist vollkommen unabhängig von der Frage, ob die Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen wirksam ist.

Vor dem Hintergrund der unklaren Vertragslage empfehle ich, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Regelungen darüber zu treffen, welche Renovierungsarbeiten durchzuführen sind. Einen späteren Prozess auf Übernahme der Kosten für ein Malerunternehmen könnten Sie möglicherweise verlieren.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 25.08.2014 | 14:08

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