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Renovierung Individualvereinbarung?


22.02.2007 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe mit meiner Mieterin am 15.05.2004 einen Mietvertrag abgeschlossen. Zum 01.03.07 endet der Vertrag durch Kündigung der Mieterin. Vor einer Woche teilte Sie mir nun mit, dass sie nicht Renovieren möchte, da Sie sich informiert habe und dazu nicht verpflichtet sei. Unter §3 Punkt vier haben wir die Klausel das Küchen, Duschen und Bäder alle 3 und Wohn, Schlafräume Flur und Toiletten alle 5 Jahre durch den Mieter zu renovieren sind. Da dieser Zeitraum noch nicht erreicht ist hat die meiner Ansicht nach auch keine Bedeutung, da diese Klausel wahrscheinlich soweiso ungültig sein dürfte.
Unter § 24 haben wir folgende Handschriftliche Vereinbarung getroffen: "Die Wohnung wird bei Einzug in frisch gemalertem Zustand übergeben. Am Ende des Mietverhältnisses ist sie ebenso wieder zu Verlassen.

Meine Frage: Besteht eine Renovierungsplicht seitens der Mieterin durch diese Induvidualvereinbarung?
Oder tritt durch die Fristenklausel eine unzumutbare Härte für den Mieter auf der auch die Individualvereinbarung nichtig macht?

Ich bedanke mich im Voraus,

Mit freundlich Grüssen,


Michael Stephan
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung der mitgeteilten Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt:

Sie haben zunächst zutreffend erkannt, dass der sog. "starre Fristenplan" unter § 3 Nr. 4 des Mietvertrages eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB darstellt, da dieser hierdurch unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden soll.

Eine formularmäßig vereinbarte Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung benachteiligt den Mieter gleichfalls unangemessen im Sinne des § 307 BGB, erst recht natürlich in Kombination mit einem starren Fristenplan.

Unabhängig von der Frage, ob eine individualvertragliche Verinbarung einer Endrenovierungspflicht möglich ist (meines Erachtens verstieße eine solche unter Umständen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB), ist Ihre Mieterin hier wohl wirklich nicht zu einer Renovierung verpflichtet.

Denn: Die Unwirksamkeit des starren Fristenplans schlägt sich hier auch auf die Individualvereinbarung durch. Die Individualvereinbarung sollte den starren Fristenplan nicht ersetzen, sondern lediglich ergänzen. Würde man neben einer unwirksamen Klausel solche individualvertraglichen Ergänzungen zulassen, würde dies eine unzulässige Risikoverteilung zu Lasten des Mieters bedeuten und den Vermieter privilegieren, der möglichst viele individualvertragliche Abreden in seinen Formularmietvertrag aufnimmt, um sich abzusichern.

Ich bedaure, Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu können und stehe im Rahmen der Nachfrage und zur weiteren Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Christian Mauritz
Rechtsanwalt



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