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Renoviert übergeben?

09.03.2015 20:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,


Mein Vater starb letztes Jahr und seine Frau zieht nun nach 4,5 Jahren aus der gemeinsamen Wohnung aus. Bei Einzug ergab sich folgende Abmachung mit den Vormietern:
Die Vormieter haben bei Auszug nicht gestrichen. Sie hatten im gegenseitigen Einverständnis mit meinem Vater und dem Vermieter die Wohnung nach 2 Jahren mit etwas Farbe an den Wänden hinterlassen. Im Wohnzimmer war Wand links rot und rechts grau. Im Gegenzug konnte mein Vater zwei Monate über die Wohnung verfügen ohne zu zahlen. Mein Vater ließ die gesamte Wohnung damals neu streichen, was auch notwendig war.
Leider war mir die Absprache mit den Vormietern nicht bekannt und ich war der Meinung, dass bei Einzug von meinem Vater renoviert wurde, somit nun bei Auszug keine Renovierung statt finden muss.

Nun wurde ein Nachmieter gesucht und gefunden, der die Wohnung unrenoviert übernehmen wollte.
Der Vermieter hat ihm nun gesagt und uns darauf hingewiesen, dass wir die Wohnung renoviert übergeben müssten.

Nun meine Frage, sind die folgenden Paragraphen rechtskräftig und müssen wir die Wohnung renovieren?

1. Übernahme und Umfang der Schönheitsreparaturen
Der Mieter verpflichtet sich Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, den Innenanstrich der Fenster etc. ...........

2. Schönheitsreparaturen ab Übergabe der Wohnung
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend bei Bedarf auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Das ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: Küche, Bäder und Dusche alle 5 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 8 Jahre.

3. Die Fristen gemäß Ziffer 2 und 3 beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu. Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist.

4. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel)

Soweit der Vermieter dem Mieter die Mietsache renoviert übergeben hat und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen (Ziffer 2 und 3) seit Übergabe der Mietsache oder seit der letzten Renovierung nicht nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer fälligen Renovierung zu zahlen.
Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten vereinbarten Fristen zulässt. Führt der Mieter diese Nachweise, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken.

Beispielrechnung:
a.bei durchschnittlicher Abnutzung: Ausgehend von einem üblichen Renovierungsturnus von im allgemeinen fünf Jahren und einer Nutzungsdauer ab Übergabe der Mietsache bzw. letzter Renovierung vor länger als vier Jahren zahlt der Mieter 80% der in einem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes ausgewiesenen Kosten.
b.bei unterdurchschnittlicher Abnutzung.......
c.bei länger zurückliegenden Renovierungen.......

20. Zustand der Mieträume
Der Mieter übernimmt den Mietgegenstand im gegenwärtigen Zustand

Mietvertrag Formular vom Landesverband Haus & Grund Niedersachsen 009.0709 LV NDS

Meine Frage, müssen wir renoviert übergeben?

Vielen Dank

09.03.2015 | 21:12

Antwort

von


(143)
Mühltorstr. 9/1
71364 Winnenden
Tel: 07195/589260
Web: http://www.rems-murr-kanzlei.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Wirksamkeit der Renovierungsklauseln

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist zulässig, da sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung richtet. Die entsprechende Klausel enthält einen flexiblen Zeitplan ("im Allgemeinen") und zusätzlich stehen die zeitlichen Intervalle unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfs ("wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist")


2. Quotenabgeltungsklausel

Die Quotenabgeltungsklausel als Instrument zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nach aktuellem BGH-Beschluss wohl unwirksam ((BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20352/12" target="_blank" class="djo_link" title="VIII ZR 352/12 (2 zugeordnete Entscheidungen)">VIII ZR 352/12</a>).

Nach seiner Ansicht sei es nämlich äußerst fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler" Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden.


Fazit:
Die tatsächlich fälligen Schönheitsreparaturen sind meines Erachtens durchzuführen. Die Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


ANTWORT VON

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