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Muss ich aufgrund der Klausel Schönheitsreparaturen, die Wohnung renoviert übergeben?

26.09.2008 11:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sachverhalt:

Ich habe meinen Mietvertrag zum 01.10.2008 fristgerecht gekündigt.
In meiner Mietzeit hatte ich einige Schwierigkeiten, wie auch andere Mieter, mit dem Hausverwalter und dadurch auch mit dem Eigentümer. Vieles wurde mir im Munde herum gedreht. Einiges konnte widerlegt werden, doch ein negativer Beigeschmack bleibt. Nun ziehe ich aus und möchte wissen, ob ich aufgrund der Klausel Schönheitsreparaturen, die Wohnung renoviert übergeben muss. Ich habe die Wohnung von der Vormieterin im Jahre 2003 übernommen. Die Wände waren von ihr farbig gestrichen und die Decke fleckig geweißt. Im Übergabeprotokoll habe ich "Dummkopf" dies nicht erwähnt. Somit gilt wohl, wie im Mietvertrag niedergeschrieben, "komplett renoviert" bzw. ohne Mängel laut Übergabeprotokoll.

Nun zu meinem Anliegen:

Ich ziehe aus und möchte nicht renovieren! Ist dies nach dem unten stehendem Sachverhalt rechtlich in Ordnung?

Eigener Wissensstand:

Durch einige BGH Urteile bzw. der gängigen Rechtssprechung zu Folge, handelt es sich sehr wahrscheinlich um einen starren Fristenplan, die kein Wenn und Aber für die Verlängerung der Fristen zulässt. Außerdem wird der Paragraph, denke ich, durch die zusätzliche Renovierung bei Auszug aufsummiert. Auch die Verbraucherschutz-Zentrale meinte, dass ich nicht renovieren muss.

Zustand der Wohnung:

Wände sind in einem gebrauchten Zustand (Hellgelber Anstrich), eine Wand ist rot angestrichen und im Flur sind die Wände mit einem leichten Orange versehen. Das Bad ist komplett gefliest, außer die Decke ist weiß. Zwei Fliesen in der Dusche haben einen Riss. Diese sind ohne Fremdeinwirkung entstanden. In den Wänden der Wohnung befinden sich ca. 15 Dübellöcher.

Klausel §7 Schönheitsreparaturen im Mietvertrag:

Die Wohnung wird vom Mieter vollständig renoviert übernommen.
Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens bei Auszug des Mieters auszuführen.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten.

Die Schönheitsreparaturen sind fällig, sobald die nachstehenden Renovierungsfristen abgelaufen sind sowie das Aussehen der Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen durch den Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt ist:
Naßräume(Küche, Bad, Dusche): alle drei Jahre
sonstige Räume: alle fünf Jahre

War die Wohnung bei Beginn des Vertrages nicht renoviert, laufen die Fristen zur Durchführung der Renovierungsarbeiten als auch diejenigen für die Abgeltung der Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn.

Vielen Dank im voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,

für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Die Übertragung der Endrenovierung, auch neben der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen ist zulässig unter der Voraussetzung, dass die Schönheitsreparaturen fällig sind und, soweit dies nicht der Fall ist, eine lediglich anteilige Kostenabgeltung verlangt wird.

Wirksam ist danach grundsätzlich eine so genannte flexible Quotenklausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietvertrages je nach Zeitpunkt der wirksam übertragenen länger als ein Jahr zurückliegenden Schönheitsreparaturen einen dem Abnutzungsgrad entsprechenden angemessen Teil der Kosten zu tragen hat (BGHZ, 105, 71).

Eine Klausel, wonach Schönheitsreparaturen spätestens bei dem Auszug zu erbringen sind, ist starr und unfelxibel und demnach unwirksam.

Sie müssen daher keine Schönheitsreparaturen vornehmen.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -


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Rückfrage vom Fragesteller 26.09.2008 | 14:10

vielleicht könnte ihre Antwort noch etwas konkreter sein. Sprich bin ich nach der Klausel zu Schönheitsreparaturen im laufenden Mietvertrag verpflichtet? Bin ich, nachdem ich den Zustand der Wohnung beschrieben hatte, verpflichtet die Wände und Decken zu weißen? Muss ich die gerissenen Fliesen im Bad erneuern? Ist die Klausel wie ich Sie übermittelt habe (1:1) wirksam?

Vielen Dank für ihr Verständnis

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.09.2008 | 17:13

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage.

Die Klausel, nach der Sie bei einem Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wurden, ist wegen Ihrer Starrheit unwirksam.

Jedoch wurden Ihnen auch die allgemeinen Schönheitsreparaturen auferlegt. Hier ist wiederum Voraussetzung, dass die Fristen nicht starr sind.

In Ihrem Mietvertrag kann man dazu lesen, dass die Schönheitsreparaturen nur auszuführen sind, soweit das Aussehen der Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen durch den Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt ist. Erst bei einer erheblichen Beeinträchtigung sind demnach Reparaturen auszuführen. Die Frist ist insoweit nicht starr, sondern orientiert sich an dem Abnutzungsgrad. Die Klausel dürfte demnach zulässig sein.

Grundsätzlich muss der Vermieter nach ständiger Rechtsprechung einen Anstrich in ungewöhnlichen Farben nicht hinnehmen. Rote und orangene Wände sind ein solch ungewöhnlicher Anstrich. Diese wären also im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu weißen. Ebenso müssen erheblich abgenutzte Anstriche erneuert werden.

Sie sind jedoch nicht verpflichtet, einen Zustand herzustellen, den die Wohnung bereits bei Ihrem Einzug schon nicht hatte.

Problematisch ist insoweit, dass Sie laut Mietvertrag eine renovierte Wohnung übernommen haben und auch im Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung nicht festgehalten wurde.

Hier gilt es zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Ihrem Einzug mit teilweise farbigen und abgenutzten Anstrichen versehen war. Gegebenenfalls können Sie dafür Zeugen benennen.

Letztlich ist der Grad der Abnutzung Ihrer Wohnung schon bei Einzug eine Beweisfrage. Können Sie eine bereits zum damaligen Zeitpunkt existierende Abnutzung nicht nachweisen, sind Sie wohl zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Zur Frage der gerissenen Fliesen:

Sie sind nicht dazu verpflichtet Schäden zu ersetzen, die auf Grund des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache entstanden sind.

Zerissene Fliesen können jedoch in der Regel nicht bei einer vertragssgemäßen Nutzung (gewöhnliche Nutzung des Sanitärbereichs) entstehen. Auch hier gilt es wiederum zu beweisen, dass die Risse ohne ihr Zutun entstanden sind.

Mit freundlichen Grüßen

Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -

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