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Reklamation nach Hauskauf wg. Heizung und anderer Mängel


09.02.2005 08:24 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mir im Mai 2004 ein "gebrauchtes Reihenhaus" in der Nähe von München gekauft. Da das Haus beim Kaufzeitpunkt erst 4 Jahre alt war (BJ 08.2000) ging auch die 5 jährige Gewährleistungsfrist auf mich über.
Jetzt zu meinem Problem: schon nach kurzer Zeit stellte sich heraus, dass wohl die gesamte Heizungs- und Warmwasseraufbereitung unterdimensioniert bzw. nicht auf dem aktuellen Stand der Technik ist. Ich habe die mangelnde Funktion bereits 3 mal schriftlich beim Bauträger (Fa. Demos) reklamiert (August 2004, November 2004, Januar 2005), es wurde jedoch nur einmal im August ein defektes Bauteil ausgewechselt, ansonsten verweist der Bauträger immer nur auf ein laufendes Beweissicherungsverfahren gegen die Baufirma.
Ich möchte jedoch jetzt nicht mehr länger warten, da derzeit max. 20 Grad C im Haus zu erreichen sind und ausserdem es bis heute nicht möglich ist, einen Wannenvollbad zu nehmen, ohne einen Aufheizvorgang (ca. 10 Minuten) der Heizungsanlage abzuwarten.
Da es sich insgesamt um eine Anlage von 42 REH handelt, zögert die Fa. DEMOS natürlich damit, Ansprüche der einzelnen Käufer zu erfüllen, wobei zu sagen ist, dass bereits bei 3 Eigentümern die Heizungsanlagen gegen Markengeräte ausgetauscht wurden.
Ich möchte mich jetzt erkundigen, was Sie als weitere Vorgehensweise vorschlagen würden (Gutachten einholen, Anwalt einschalten, Fristen setzen - der Bauträger hat bereits für verschiedene Mängel der Baufirma eine "letzte Frist" gesetzt, die die Baufirma jedoch unkommentiert verstreichen lies). Ausserdem würde mich noch interessieren, ob ich irgendwie gegen den Makler der uns das Haus verkauft hat vorgehen kann, da dieser natürlich mit keinem Wort die mangelhafte Heizung und auch andere aufgetretene Mängel erwähnt hat (z.B. ist bei allen Häusern die Balkonkonstruktion mangelhaft, bei zwei Häusern wurde der im 1. Stock befindliche Balkon bereits von einem Sacheverständigen für die Begehung gesperrt).
Zum Abschluß möchte ich noch fragen, ob es sinnvoll (und möglich) ist, wenn alle Betroffenen eine "Sammelklage" einreichen und sich von einem Anwalt vertreten lassen, oder wenn ein Eigentümer quasi ein "Musterklage" anstrengt und sich die anderen Eigentümer dann dieser Klage (nach Erfolgreicher Durchsetzung) anschließen.

Vielen Dank für Ihre Antwort,
Peter Scheipl

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Sehr geehrter Herr Scheipl,

ich kann Ihnen nur dringend raten, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, insbewondere, da hier ja nun die Verjährungsfrist nicht mehr sehr lange ist. Sofern bereits ein Beweissicherungsverfahren läuft, lassen Sie sich alle Unterlagen zeigen. Denn das Vorliegen des Mangels müssen Sie nachweisen. Wenn jetzt also die Anlage ausgetauscht werden würde, wird diese sehr schwer sein, da dann im Streitfall nicht mehr der Zustand vorhanden wäre, den Sie jetzt bemängel.

Dehalb: Alle Mängel so konkret wie möglich auflisten und den Gegen zur Beseitigung innerhalb einer Frist von 14 Tagen auffordern. Sofern das wirklich schon geschehen ist und der Gegner die Frist hat verstreichen lassen, befindet er sich nun in Verzug und muss die RA-Kosten dann auch tragen (ABER VORSICHT: IST BEIM GEGNER NICHTS ZU HOLEN, MÜSSEN SIE ALS AUFTRAGGEBER ZAHLEN, daher sollte man auch ev. Prozesskostenhilfe über den Anwalt beantragen, zumal es hier sicherlich auf ein Gutachten hinauslaufen wird, dessen nicht unerhebliche Kosten Sie zunächst vorauslagen müssen).

Nur: Ohne RA wird es wohl nicht mehr gehen.


Den Makler in die Haftung zu nehmen wird etwas schwieriger werden. Denn dann müssten Sie vollständig nachweisen, dass dieser die Mängel kannte und arglistig Ihnen gegenüber verschwiegen hat. Dieser wird sich natürlich damit herausreden, ihm seien die Mängel auch erst jetzt bekannt geworden.

Eine sogenannte Sammelklage / Musterverfahren gibt es so nicht. Da aber auch für die anderen Eigentümer vermutlich die Verjährungseinrede droht, wäre es fatal, ein Verfahren durchzuführen. Bis dieses beendet ist, wird bei den anderen Eigentümern die Verjährung eingetreten sein. Deshalb sollten alle Eigentümer EINEN RA nehmen, der dann im Namen aller Eigentümer gleichzeitig tätig wird. Die Gesamtkosten wären zwar höher, der Anteil der einzelnen Eigentümer aber niedriger, als wenn jeder einen eigenen RA nimmt.

Aber wie schon ausgeführt: Da es hier eine Vielzahl von Problemen gibt, suchen Sie einen Kollegen unverzüglich auf.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2005 | 09:59

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

zuerst mal vielen Dank für die schnelle Antwort.

Ich werde jetzt also letztmalig dem Bauträger alle Mängel auflisten und ihn innerhalb einer Frist von 14 Tagen zur Beseitigung auffordern. Danach werde ich, wie von Ihnen geraten eine Anwalt aufsuchen - was mache ich jetzt eigentlich, wenn sich der Bauträger (Fa. DEMOS) auf ein laufendes Beweissicherungs-Verfahren gegen die Baufirma (Fa. OHF) herausredet ?
Zum zweiten wäre es interessant, was ich tun muss, um den Ablauf der Verjährungseinrede zu stoppen. Genügt es, wenn ich dem Bauträger die Mängel per Einschreiben mit Rückschein zusende (ich habe auch noch alle Kopien der Faxe die mir der Bauträger zugeschickt hat, auf denen er die Baufirma zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat).
Ist es richtig, dass im Streitfall die Fa. DEMOS der Antragsgegner ist (wie gesagt, DEMOS ist der Bauträger und Verkäufer, die Bausauführung unterlag der Fa. OHF).

Nochmals vielen Dank,
mit freundlichen Grüßen,
Peter Scheipl

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.02.2005 | 10:45

Er wird sich damit nicht herausreden können, da die Baufirma nicht Ihr Vertragspartner ist. Lassen Sie sich insoweit bitte auf nichts ein. Ihr Vertragsparner hat Ihnen gegenüber die Gewährleistung zu erbringen. Ob er sich an seinen Subunternehmer halten kann, spielt dabei keine Rolle.

Die Verjährung kann man "stoppen" durch ein gerichtliches Verfahren, einem Anerkenntnis oder einer Zusage des Gegeners, auf die Verjährungseinrede zu verzichten. Es gibt auch noch andere Möglichkeiten; tuen Sie sich ein Gefallen, und lassen Sie sich dabei auf nichts ein. Es ist geradezu gefährlich, die Verjährung zu verharmlosen.

Einschreiben/Rückschein ist genau der richtige Weg.

So, wie Sie den Sachverhalt schildern, wäre Demos der richtige Gegner. Aber dazu muss Ihr Kaufvertrag genaustens geprüft werden, wobei ich zur Zeit davon ausgehe, dass die Gewährleistungsansprüche des Verkäufers an Demos an Sie abgetreten worden ist, und Sie sich offenbar darauf eingelassen haben. Ansonsten müssen Sie sich an den Verkäufer halten, der eventuell - wenn ihm die Mängel vorher bekannt waren und Ihnen gegenüber verschwiegen hat - sogar wegen arglistiger Täuschung haften kann.

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