Rechtsbeugung, arglistige Täuschung, Schadensersatz bei Baulasterklärung
Sehr geehrte Damen und Herren,
zu folgendem Fall benötigen wir Ihre Unterstützung, alle genannten Haus-, Flurstück- und Blatt-Nummern stimmen aus Gründen der Anonymität nicht mit der Realität überein. Es geht hier darum, ob das Bauamt bzw. in Person die zuständige Sachbearbeiterin, bestochen worden ist und sich ggf. strafbar gemacht hat.
Zunächst die Situation vor Ort:
Meine Frau und ich sind Eigentümer eines Hinterland-Grundstücks in NRW (Flurstück B), das wir jetzt mit einem Wohnhaus (Musterweg Nr. 10b) bebauen.
Von der öffentlichen Straße Musterstraße aus gesehen sieht die Grundstückfolge wie folgt aus:
1. das unmittelbar an der Straße liegende Nachbar-Grundstück (Flurstück A, Wohnhaus Nr. 12)
2. dahinter unser eigenes Flurstück B, zukünftig mit Wohnhaus Nr. 10b
3. wiederum dahinter ein sehr kleines Flurstück C1 (ca.50qm, unbebaut) und ein weiteres Flurstück C2 bebaut mit Wohnhaus Nr. 10, beide Flurstücke im Eigentum des zweiten Nachbarn C und laut dem Flächennutzungsplan beide im sog. Außenbereich §35 BauGB
, wo im Normalfall keine Wohnhausbebauung zulässig ist.
Rechts an allen Flurstücken vorbei führt der in unserem Besitz befindliche Privatweg Flurstück W (ca. 90m lang), den der Nachbar C auch mit benutzt, um sein Wohnhaus Nr. 10 zu erreichen. In unserem Weg liegen auch Versorgungsleitungen für das Haus Nr. 10, inkl. Anschlussschacht mir Wasseruhr.
Der Nachbar C erreicht sein Wohnhaus nur über unseren Weg W. Dieser Weg W ist lediglich mit einer öffentlich-rechtlichen Baulast behaftet (Blatt Nr. 98), eine Grunddienstbarkeit gibt es nicht.
Die Baulast im Blatt Nr. 93 lautet: "Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks W auf dem vorgenannten Weg zugunsten
des jeweiligen Eigentümers, der jeweiligen Bewohner, Besucher und Benutzer des Grundstücks Musterstadt, Musterweg 10 (Gemarkung G, Flur 2, Flurstück C2) eine Fläche zum Befahren mit PKW und zum Begehen, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des vorgenannten Grundstückes erforderlich ist, zur Verfügung zu stellen. Die Begünstigten sind berechtigt, die Wegfläche jederzeit zu benutzen".
Die eigentliche Fragestellung bezieht sich auf folgendes Verhalten des Bauamtes (untere Bauaufsicht):
1. Bei unserer eigenen Bauvoranfrage wurde uns zur Auflage gemacht, die Erschließung unseres Bauvorhabens auf unserem Grundstück B mittels öffentlich-rechtlicher Baulast auf unserem Weg W zu sichern – dies mag zwar im ersten Moment widersinnig erscheinen, da beide Flurstücke in unserem Eigentum sind, macht aber Sinn, da es sich um unterschiedliche Flurstücke handelt. Herausstellen will ich hiermit nur, dass diese Auflage nur unser eigenes Bauvorhaben betraf.
2. Die untere Bauaufsicht hatte uns zunächst einen Negativbescheid ausgestellt, und die Ablehnung damit begründet, dass es sich bei unserem Vorhaben um eine Hinterlandbebauung handeln würde und wir einen Präzedenzfall in der Straße schaffen würden. Seltsam, da ja schon das Wohnhaus Nr. 10 quasi als dritte Hinterlandbebauung existierte. Aber die untere Bauaufsicht wollte nichts von dem Wohnhaus Nr. 10 wissen, da es ein wörtlich „planungsrechtlicher Ausreißer“ sei (wegen §35 Außenbereich, nicht genehmigt). Im Einspruchsverfahren haben wir bei der oberen Bauaufsicht unser Vorhaben genehmigt bekommen, da das Wohnhaus Nr. 10 schon sehr lange geduldet wird, und somit auch nach der Rechtsprechung in die Betrachtung der näheren Umgebung mit einzubeziehen ist und ferner in unserer Musterstraße nachweislich bereits 8 weitere Hinterlandbebauungen bereits existieren.
3. Nachdem wir dann unseren positiven Bauvorbescheid erhalten hatten, hat der Nachbar C sein jetziges Wohnhaus Nr. 10 und die beiden Flurstücke C1 und C2 vom Vorbesitzer V erworben und ist dort eingezogen und wusste um unser Bauvorhaben Bescheid. Er selbst hat dann für bzw. mit seinem Sohn (als Bauherr) einen Bauantrag für ein weiteres Wohnhaus auf den Flurstücken C1 und C2 gestellt. Diesen hat die Stadt direkt genehmigen wollen, allerdings musste der Nachbar die Erschließung über unseren Weg sicherstellen. Der Nachbar hat sich jedoch nie direkt mit uns über sein Vorhaben unterhalten oder hat uns sein Anliegen geschildert, sondern die Stadt hat in seinem Interesse überaus engagiert gehandelt:
Wir sollten bei der Baulasterklärung für unser eigenes Haus Nr. 10b auch direkt das geplante Nachbar-Wohnhaus Nr. 10a und das bestehende Wohnhaus Nr. 10 mit aufnehmen. Die Baulasterklärung sollte zunächst so aussehen (schriftliche Info an uns nach Anfrage per Email an die Stadt):
„Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Grundstückes in Musterstadt, Musterstraße (Gemarkung G, Flur 2, Flurstück W) dieses als Zuwegung im Sinne des § 4 BauO NRW zugunsten der jeweiligen Eigentümer, Bewohner, Besucher und Benutzer der Grundstücke in Musterstadt, Musterstraße 30 und 30b (Gemarkung G, Flur 2, Flurstücke B, C2) zum Begehen und zum Befahren, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des Grundstückes erforderlich ist, jederzeit zur Verfügung zu stellen, sowie die Verlegung, Unterhaltung und Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen zugunsten der jeweiligen Eigentümer des genannten Grundstückes jederzeit zu dulden.“
Damit wäre dann die bestehende Baulast (s.o.) gelöscht worden, und durch die neue ersetzt worden, womit wir aber gleichzeitig und unwiderruflich dem Nachbarn den Erschließungsweg für ein uns unbekanntes Bauvorhaben frei gemacht hätten und seine aktuelle Situation bzgl. der (bisher kostenlosen) Wegemitnutzung erheblich verbessert hätten.
4. Aufgrund dieser Email haben wir dem Bauamt schriftlich mitgeteilt, dass wir ausschließlich bereit sind, nur der Baulast zu unserem eigenen Bauvorhaben zuzustimmen. Fakt ist: eine Baulast kann a) von nicht erzwungen werden und b) ist sie Vorhabenbezogen (ein bestehendes Wohnhaus ist kein Vorhaben mehr).
5. Nach dieser schriftlichen Mitteilung an die Stadt teilte uns unser Architekt überraschend mit, dass das Bauamt nun zusätzlich noch den Kaufvertrag unseres Nachbarn C prüft, ob in dessen Kaufvertrag die Eigentumsverhältnisse des in unserem Weg eingelassenen Wasseranschlussschacht berücksichtigt worden sind – falls ja, müssten wir die Baulast auch zugunsten des Nachbarn C übernehmen! Das wäre ja ein Kaufvertrag zu Lasten Dritter gewesen!?
Und an dieser Stelle nenne ich schon einmal das Stichwort Rechtsbeugung: Der in unserem Weg befindliche Schacht ist nach BGB ganz eindeutig in unserem Eigentum, und warum vertritt die Stadt hier Eigentumsinteressen unseres Nachbarn zur Durchsetzung oder Erweiterung einer Baulast zu unseren Lasten?
6. Daraufhin haben wir telefonisch einen Termin mit dem Bauamt vereinbart, an dem meine Frau und ich zur Unterschrift der von uns schriftlich eingereichten Baulast vorbeikommen würden. Eine Woche vor diesem Termin habe ich mir von der zuständigen Sachbearbeiterin für Baulasten telefonisch bestätigen lassen, dass die Baulastformulierung entsprechend unseres Schreibens nur zu Gunsten unseres eigenen Vorhabens lautet. Dies wurde mir von ihr bestätigt.
7. Zu dem genannten Termin war allerdings die besagte Sachbearbeiterin „zufällig“ im Urlaub, so dass ihre Kollegin, die ihrerseits unseren Bauantrag bearbeitete, uns die Baulasterklärung zur Unterschrift vorgelegt hat.
Und diese sollte dann tatsächlich doch die beiden Nachbargrundstücke C1 und C2 vollständig hinsichtlich Erschließung mit begünstigen:
„………….. zugunsten der jeweiligen Eigentümer, Bewohner, Besucher und Benutzer der Grundstücke in Musterstadt, Musterstraße 30 und 30b (Gemarkung G, Flur 2, Flurstücke B, C1 und C2) zum Begehen und zum Befahren ………“
Das war natürlich eine herbe Überraschung: zuerst geben wir die Formulierung vor, sie wird uns auch telefonisch bestätigt, und dann versucht man, uns dies doch wieder unterzujubeln.
Die Kollegin hatte natürlich „gar nichts mit der Änderung der Formulierung zu tun“ und wusste auch angeblich nichts davon, obwohl ich Ihr persönlich unser o.g. Schreiben bzgl. der Baulastformulierung überreicht hatte.
Also sind wir dann zu Ihrem Chef, der die Streichung der nicht besprochenen Erweiterung zugunsten unseres Nachbarn vorgenommen hat, anschließend haben wir die Erklärung in vierfacher Ausfertigung unterschrieben. Eine Kopie davon wollte man uns zunächst nicht mitgeben, „wir würden eine beglaubigte Abschrift bekommen“, erst nach dringender Aufforderung dazu haben wir die Kopie erhalten.
Die Situation stellt sich für uns wie folgt dar:
1. Wir haben nur mit einem erheblichen Aufwand via Einspruchsverfahren unsere Baugenehmigung (für §34 BauGB
Innenbereich!) erhalten, der Nachbar bekommt direkt eine Genehmigung für den Außenbereich §35 BauGB
- nachweislich im Flächennutzungsplan erkennbar - mit der bekannten Erschließungsauflage) in Aussicht gestellt!?!
2. Die Sachbearbeiterin für Baulasten hat zweifelsohne ihren Aufgabenbereich verlassen und a) Eigentumsinteressen des Nachbarn C vertreten sowie b) versucht, uns arglistig zu täuschen.
3. Durch diesen ganzen Prozess haben wir in Summe 24 Wochen Bauverzögerung hinnehmen müssen.
Folgende Fragen haben wir dazu:
1. Was können wir an dieser Stelle unternehmen bzw. welche Rechtsmittel stehen uns zur Verfügung?
2. Welche Schadensersatzansprüche und ggf. in welcher Höhe haben wir?
3. Macht eine Dienstaufsichtsbeschwerde Sinn?
4. Sehen Sie das Verdachtsmoment oder den Tatbestand der Bestechung oder Rechtbeugung?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragestellender
