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Recht ohne Grundbucheintragung


16.05.2006 10:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,
Im Rahmen einer Bauträgertätigkeit erstellte ich vor 8 Jahren eine Reihenhausanlage mit 4 Häusern.Zwei der damaligen Käufer haben den Kaufpreis noch nicht in voller Höhe bezahlt und stehen nach wie vor nur mit Auflassungsvormerkung im Grundbuch.Nun nehmen diese beiden Bewohner ständig Änderungen am Gemeinschafts - sowie auch am Sondereigentum vor.
Frage : Bedürfen diese Änderungen meine Einwilligung als Eigentümer oder ist die Auflassungsvormerkung für diese Aktionen ausreichend.
Wenn nicht, wie soll ich vorgehen ?
Vielen Dank für die Auskunft
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Leider haben Sie Ihre Sachverhaltsschilderung sehr allgemein gehalten. Für eine konkrete Beantwortung Ihrer Fragen wäre es hilfreich, zu wissen welche konkreten Änderungen vorgenommen werden. Diesbezüglich sollten Sie ggf. im Rahmen der Nachfragefunktion den Sachverhalt noch konkretisieren.

Generell ist die Vormerkung ein Sicherungsmittel, das dazu dient, die Erfüllung schuldrechtlicher Ansprüche auf Vornahme dinglicher Rechtsänderungen zugunsten des Gläubigers zu sichern. Mit der Auflassungsvormerkung wird aber noch kein Recht an dem Grundstück begründet. Das heißt, die Verfügungsbefugnis liegt weiterhin allein bei dem eingetragenen Eigentümer des Grundstücks.

In Ihrem Fall bedeutet das, dass Sie als (Noch-)Eigentümer weiterhin allein verfügungsberechtigt sind. Die Käufer sind nicht befugt über Ihre Eigentümerrechte zu disponieren. Soweit die Käufer durch die Änderungen in Ihre Eigentümerrechte eingreifen, ist dies unwirksam bzw. bedarf Ihrer Genehmigung.
Welche Maßnahmen hiergegen zu ergreifen sind, ist abhängig von der Art des jeweiligen Eingriffs in Ihre Eigentümerposition. In Betracht kommen diesbezüglich Unterlassungs- bzw. Beseitigungsansprüche ebenso wie Schadensersatzansprüche und ggf. auch Grundbuchberichtigungsansprüche.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit eine erste allgemeine rechtliche Orientierung geben. Bitte machen Sie bei Bedarf von der Nachfragemöglichkeit Gebrauch.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 16.05.2006 | 11:50

Sehr geehrte Frau rechtsanwältin Hänsgen,vielen Dank für Ihre Auskunft.
Die Änderungen am Gemeinschaftseigentum betreffen die Zufahrt zu den Häusern ( Hier wird ein neuer Pflasterbelag aufgebracht) Die Änderungen am Sondernutzungsrecht betreffen die Terrassen ( Hier wird eine massive Pergola als Überdachung gebaut, die Vorgärten :( Hier wird die Begrünung gegen Pflasterbelag ausgetauscht, das Hauseingangspodest wird abgerissen und umgestaltet.Die Carport`s werden durch Stützen in ihrer Durchfahrtsbreite eingeengt.
Nochmals vielen Dank für Ihre Auskunft

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.05.2006 | 13:15

Sehr geehrter Ratsuchender,

als Eigentümer haben Sie grundsätzlich einen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch bezüglich der von Ihnen genannten Änderungen. In Ihrem Fall kann sich aber aus dem Bauträgervertrag eine Duldungspflicht Ihrerseits ergeben, da die Grundstücke ja gerade für eine Bebauung (auch wenn diese nicht Ihren Vorstellungen entsprechen sollte) verkauft werden.
Die Duldungspflicht würde ihre Grenze allerdings dort finden, wo die vorgenommenen Änderungen Auswirkungen auf Ihr Rechtsverhältnis zu Dritten hätten. Wenn also die Änderungen beispielsweise dazu führen würden, dass die Baubehörde auch gegen Sie als Eigentümer vorgehen dürfte, dann müßten Sie die Änderungen nicht mehr dulden. In einem solchen Fall könnten Sie von den Käufern eine Beseitigung der Änderungen und die Wiederherstellung eines Sie nicht beeinträchtigenden Zustandes verlangen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit Ihre Rechtslage im Rahmen der Erstberatung hinreichend aufzeigen, auch wenn das Ergebnis für Sie wohl eher nicht befiedigend ist.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

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