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Recht auf Wegerecht?


25.10.2007 22:53 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



Hallo,

Ich möchte gern einen kleinen Bauernhof kaufen. Der Kaufbertrag steht kurz vor dem Abschluss, nun ist folgendes Problem aufgetreten:
Unser neues Grundstück grenzt auf 5 Metern Breite an die Straße. Zwischen unserem und dem Grundstück existiert ein Weg, über den beide Anlieger mit dem Pkw auf Ihre Höfe kommen. Der Weg gehört dem Nachbarn. Uns gehört nur ein kleiner Fußweg, sodass wir den Weg des Nachbarn (nicht eingezäunt) benutzen müssen, um mit dem Auto auf unseren Hof zu kommen. Das müssen wir auch, da unsere Garage nur über diesen Weg zu erreichen ist.

Ein Wegerecht ist nicht im Grundbuch eingetragen. Allerdings besteht dieser Weg in der Nutzung durch beide Anlieger schon seit über 100 Jahren. Die ehemalige (verstorbene) Eigentümerin unseres Grundstücks hatte mit den Nachbarn eine mündliche Vereinbarung.

Die Vorbesitzerin des Nachbargrundstücks würde uns schriftlich bestätigen, dass sie damals beim Verkauf ihres Hofes darauf hingewiesen hat, dass der Weg durch beide Anlieger benutzt wird.

Nun zur eigentlichen Frage: Die Zufahrt zum Hof mit dem Pkw ist für mich essentiell. Ohne diesem Wegerecht kann ich das Haus eigentlich nicht kaufen.
Da ich die Nachbarn aber gut kenne, kann ich fast ausschließen, dass sie mir das Wegerecht ohne weiteres einräumen, obgleich ich davon ausgehe, dass der Weg auch in Zukunft nicht von Ihnen eingezäunt bzw. anderweitig genutzt wird.

Ich möchte nun vor Unterzeichnung des Kaufvertrages gern mit meinen zukünftigen Nachbarn sprechen und sie um Eintragung des Wegerechts in das Grundbuch bitten.
Gibt es unter den genannten Vorraussetzungen eine Art Gewohnheitsrecht, auf das ich als neue Eigentümerin mich berufen könnte? Ich wäre durchaus auch bereit für die Wegnutzung zu zahlen bzw. zur Instandhaltung beizutragen. Es wäre schön, wenn Sie mir mit Argumenten für das kommende Gespräch helfen könnten und mir meine Chancen bei einem evtl. Gerichtsprozess aufzeigen könnten.
Sehr geehrte Fragesteller,

unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Informationen sowie Ihres Einsatzes erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt zu beantworten:

Aus Ihren Schilderungen gehen nicht alle, für die genauere Beurteilung der Frage notwendigen Informationen hervor. Ich will Ihnen deshalb die grundsätzlichen Voraussetzungen für ein so genanntes „Notwegrecht“ schildern. Bitte benutzen Sie gegebenenfalls die kostenfreie Nachfragefunktion.

Grundsätzlich besteht gemäß § 917 BGB ein Recht auf einen Notweg, wenn kumulativ zwei Voraussetzungen erfüllt werden:

1. Es fehlt ein Zugang zu einer öffentlichen Straße
2. Der Zugang muss für eine ordnungsgemäße Benutzung des Grundstücks erforderlich sein.

Hinsichtlich der ersten Voraussetzung sind Ihre Ausführungen nicht eindeutig. Darüber hinaus ist eine endgültige Beurteilung nur durch die Beachtung landesspezifischer Vorschriften möglich.

In der Praxis weit größere und in den meisten Fällen entscheidende Bedeutung kommt allerdings der zweite Voraussetzung zu: Hierfür werden von der Rechtsprechung sehr strenge Maßstäbe angesetzt.

Die „Notwendigkeit“ ergibt sich aus der Gesamtschau der Lage, Größe und wirtschaftlichen Art des Grundstücks.

Wird das Grundstück etwa hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt, so schließt die Möglichkeit, es über einen Fußweg zu erreichen, einen Anspruch auf eine weitergehende Zufahrtsmöglichkeit aus. Vor allem besteht kein genereller Anspruch darauf, das verbindungslose Grundstück mit dem PKW erreichen zu können (Ausnahmen werden teilweise dann gemacht, wenn keine anderweitigen Parkmöglichkeiten bestehen).

Sie erwähnen, dass es sich bei dem zu erwerbenden Grundstück um einen Bauernhof handelt. Hieraus könnte sich im Ergebnis etwas anderes ergeben, wenn dieser Bauernhof wirtschaftlich genutzt werden soll und die Möglichkeit, das Grundstück etwa mit Nutzfahrzeugen erreichen zu können, für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung eine unabdingbare Grundvoraussetzung wäre.

Ein Notwegerecht entsteht allerdings nicht aus Gewohnheitsrecht, sondern alleine durch das Vorliegen der genannten Voraussetzungen. In einer jahrelangen Duldung kann zwar gegebenenfalls eine vertragliche Vereinbarung gesehen werden, die möglicherweise auch Geltung für die Zukunft hat; allerdings ist zu beachten, eine solche Vereinbarung ihnen gegenüber als Rechtenachfolger keine Bindungswirkung mehr entfaltet.

Gegebenenfalls, d.h., wenn Streit hierüber besteht, wird das Vorliegen dieses Rechtes durch ein Gericht festgestellt (anders als eine Vereinbarung zwischen Nachbarn gilt ein Urteil auch gegenüber dem Erwerber eines Grundstücks).

Einen Anspruch darauf, dass ein Wegerecht zu Ihren Gunsten in das Grundbuch eingetragen wird, besteht nicht. Dies kann nur mit dem Willen des Eigentümers des Weges geschehen.

Wie Sie erkennen können, hängt die Beantwortung der Frage hauptsächlich davon ab, welche Nutzung Sie für das Grundstück vorgesehen haben und inwiefern der Zugang mit einem PKW hierfür essentiell ist. Vor allem wird es bedeutsam sein, weshalb die Benutzung des Fußweges als Zugang nicht als ausreichend erachtet werden kann.

Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort weitergeholfen zu haben. Bitte beachten Sie, dass anhand der zur Verfügung stehenden Informationen lediglich eine erste Einschätzung erfolgen konnte.

Für eine weitergehende Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich auch weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Christian Grema
Rechtsanwalt
_____________
Christian Grema
C-G-W Rechtsanwälte
Postfach 1543
76605 Bruchsal
Tel.: (07251) 392 44 30 (24h)
Fax.: (07251) 392 44 31
Internet: www.c-g-w.de
E-Mail: info@c-g-w.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2007 | 13:39

Hallo,
vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Ich plane tatsächlich, den Hof wirtschaftlich zu nutzen: Zum einen sollen im vorn stehenden Haus Ferienwohnungen eingerichtet werden, zum anderen - und eben hierfür benötige ich die Pkw-Zufahrt - soll in der hinten liegenden Scheune eine Werkstatt, Atelier und Seminarraum entstehen. Für die Kunst- und Handwerkskurse, die hier stattfinden sollen, müssen regelmäßig Material und andere schwere Gegenstände antransportiert werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass dort ein besonders hohes Verkehrsaufkommen sein wird (ich benötige den Zugang ca. 2 mal pro Woche - die Feriengäste können den Fußweg nutzen).
Ist in diesem Fall die Notwendigkeit einer Zufahrt aus wirtschaftlicher Nutzung heraus gegeben?

Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2007 | 14:00

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage will ich wie folgt beantworten:
Nach Ihren Schilderungen kommt die Bejahung eines Notwegerechts durchaus in Betracht. Zu dessen Voraussetzungen hat der BGH grundsätzlich entschieden:

„Gehört der Betrieb eines bestimmten wirtschaftlichen Unternehmens zur ordnungsmäßigen Benutzung eines Grundstücks, so muss der Zugang jedenfalls in dem Umfang als notwendiger gewährt werden, dass der Betrieb bei Ausnutzung aller wirtschaftlichen Möglichkeiten auf weitere Sicht noch lohnend ist, da jedes Wirtschaftsunternehmen um seines Gewinns willen betrieben wird.“

Es kommt also wesentlich darauf an, dass der Betrieb ohne die Zufahrt für Kraftwagen nicht wirtschaftlich sinnvoll aufrechterhalten werden kann.

Neben den bereits eingangs erwähnten Voraussetzungen müssen sie somit gegebenenfalls nachvollziehbar darlegen, dass dies der einzig zumutbare Weg ist, die benötigten Materialien auf das Grundstück zu befördern.

Bereits die Möglichkeit, eine kostspielige, jedoch noch vertretbare „Alternativroute“ einzurichten, kann diesem Anspruch entgegenstehen. Diesbezüglich trifft Sie die Darlegungs- und Beweislast.

Es kommt also tatsächlich auf die genaue Lage des Grundstückes sowie der in Betracht kommenden Einrichtung anderer Zufahrtswege an. Ist dies unter keinen Umständen möglich, so kann eine Notwendigkeit durchaus bejaht werden.

Eine abschließende Beurteilung ist aber ohne die genaue Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten nicht möglich.

Ich hoffe, Ihnen durch die Beantwortung der Nachfrage geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Grema
Rechtsanwalt

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