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Prüfung des Mietvertrags auf starre Fristen


| 18.04.2007 09:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen oder Herren,

Meine Frage bezieht sich auf folgenden Sachverhalt: Das Mietverhältnis wurde am 7.1.2002 geschlossen und fristgerecht zum 31.5.07 gekündigt. Es handelt sich um einen "Qualifizierten" Zeitmietvertrag. Meine eigenen Recherchen brachten mich auf den Sachverhalt der "starren Fristen" für Schönheitsreparaturen, die, wenn sie im Mitevertrag auftauchen, ungültig werden, hier sind diese Fristen sogar noch mit "anteiligen Kostenübernahme" kombiniert.

Hier der Originaltext aus dem Mietvertrag:


"§8 Schönheitsreparaturen/ Bagatellschäden

1. unter Berücksichtigung der in §3 Ziff. 1 festgelegte Mietzinshöhe übernimmt die Schönheitsreperaturen während der Mietdauer regelmäßig und fachgerecht der Mieter.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere der Anstrich bzw. Tapezieren der Wände und Decken, Anstrich (Versiegelung) der Böden bzw. Reinigung/Erneuerung der Teppichböden, Innenanstriche von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern, Versorgungsleitungen etc.

2. Kleine Instandhaltungen.... sind vom Mieter auszuführen.... höchstens 150,-€ pro Jahr.

3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungskosten übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten: für Küchen/Kochnieschen, Bäder/Duschen und WC alle 3 Jahre, für Wohn und Schlafräume, Fluren, Dielen alle 5 Jahre, für alle anderen Räume alle 7 Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist."

Meine Frage ist nun, ob ich tatsächlich nicht beim Auszug renovieren muss? Wie verändert sich der Sachverhalt, wenn ich bisher auch nicht fristgerecht renoviert habe (nicht gestrichen usw. ) einfach, weil es nicht notwendig war. Nun haben wir allerdings einige Wände in kräftigen Farben gestrichen und nach Fünf Jahren haben auch die Kinder ihre Spuren hinterlassen.
Diese Farbanstriche würde ich auf jeden Fall zurücknehmen und auch Malereien der Kinder auf den Wänden. Wäre das von meiner Seite schon als "Good will " zu betrachten?.

Hinzu kommt noch, daß ich vor einigen Tagen ein Telefonat mit der Hausverwaltung geführt habe, in dem ich über die Schönheitsreparaturen sprach (da ich vorher noch nicht von den neuen Regelungen wusste)und sagte, daß wir alles streichen und die Löcher abdichten. In wiefern habe ich mich damit schon mit meinen "Pflichten" einverstanden erklärt?

Ich würde mich freuen, wenn sich jemand meiner Fragen annähme.

Mit freundlichem Dank
Sehr geehrte Fragestellerin,

die in kräftigen Farben gestrichenen oder mit "Graffiti" versehenen Wände müssen Sie unabhängig von der mündlichen Absprache oder einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag in Ordnung bringen, da dies nicht mehr unter den Begriff "Schönheitsreparaturen" fällt, sondern als Beschädigung der Mietsache angesehen wird.

Ansonsten gehe ich davon aus, dass es sich bei den Fristen in Ihrem Mietvertrag um "starre" Fristen handelt. Die Vereinbarung "starrer" Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Allgemeinen Geschäftbedingungen ist laut der Rechtsprechung des BGH unwirksam (z.B. Urteil vom 23.6.2004, Az. VIII ZR 361/03). In der Klausel in Ihrem Mietvertrag "... kann ... spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen ... Schönheitsreparaturen verlangen..." ist zwar eine Renovierung nach dem Grad der Abnutzung vorgesehen, nach der genauen Formulierung der zitierten Klausel ist für den Grad der Abnutzung aber lediglich der Zeitablauf entsprechend dem Fristenplan maßgebend, nicht jedoch sonstige Faktoren wie z.B. die Nutzung der Räume oder die Haltbarkeit der Tapeten, so dass der tatsächliche Zustand der Räume letztlich doch nicht berücksichtigt wird. Auch aus der Formulierung "als angemessene Fristen gelten" geht nicht hervor, dass eine Renovierungsverpflichtung nur dann gegeben sein soll, wenn das Erscheinungsbild der Räume eine Renovierung erfordert. Da die mietvertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, ist es auch die darauf beruhende Abgeltungsklausel.

Ob die mündliche Zusage, alles zu streichen und die Löcher abzudichten, bereits bindend ist, hängt davon ab, ob es im Wege eines Vergleichs mit der Hausverwaltung abgegeben wurde, also gegenseitiges Nachgeben vorliegt. Ein Schuldanerkenntnis ist grundsätzlich nur wirksam, wenn es schriftlich abgegeben wurde, es sei denn, es wird im Wege eines Vergleichs abgegeben, dann ist es auch bei nur mündlicher Abgabe wirksam (§§ 781, 782 BGB).

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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