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Renovierungspflicht bei Auszug bei starren Fristen?


04.03.2007 12:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich würde gerne wissen, ob ich bei Auszug aus meiner Wohnung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten / Reparaturen verpflichtet bin. Die Wohnung wurde im Juli 2004 angemietet, ich habe das Mietverhältnis jetzt fristgemäß zum 31.03.2007 gekündigt. Aufgrund der relative kurzen Mietzeit ist die Wohnung in einem guten Zustand, bis auf leichte Verschmutzungen an Tapeten (Getränk an die Wand gespritzt) sowie Dübellöcher. Bei meinem Einzug wurden Wohn-/ und Schlafraum gestrichen, der Flur allerdings nicht. Der Vermieter meinte, ich müsse bis zum Auszug renovieren und alle Räume bis auf den Flur streichen.

Im Mietvertrag ist folgendes vereinbart:

***************************
Nr. 7 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter ist verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Das sind insbesondere das Tapezieren, das Erneuern der Raufasertapen, das Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fussböden und Aussentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungs-leitungen innerhalb der Wohnung. Das Pflegen der Teppichböden umfaßt auch die gelegentliche fachmännische Reinigung.

2. Die Schönheitsreparaturen (ausser Raufasertapetenerneuerung) sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

In Küchen, Bädern und Duschen (Türzargen und Fenster alle 5 Jahre) 3 Jahre, alle anderen Räume (Wohn-, Schlaf- und Nebenräume) einschl. sämtlicher Türen, Türzargen und Fenster alle 5 Jahre, das fachmännische Reinigen des Teppichbodens bei Bedarf sowie beim Auszug.

3. Die nur begrenzt überstreichbaren Raufasertapeten sind spätestens nach dem 4. Anstrich (inkl. Estrichanstrich) zu erneuern. Bei überdurchschnittlicher Abnutzung sind die Schönheitsreparaturen entsprechend früher auszuführen.

4. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind unterlassene, fällige Schönheitsreparaturen nachzuholen. Sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter für den bisherigen Gebrauch und die anteilmäßige Abnutzung der Wohnung während der Mietzeit dem Vermieter auf der Grundlage des Kostenvoranschlages einer vom Vermieter auszuwählenden Fachfirma einen entsprechenden Kostenanteil zu erstatten.

Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter war nämlich bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden.

Liegen die letzen, alle 3 Jahre durchzuführenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66 %. Liegen die letzten, alle 5 Jahre durchzuführenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40 %, länger als 3 Jahre zurück 60%, länger als 4 Jahre zurück 80 %.
Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig zur Rückgabe der Mietsache durchführt, ist er von der Zahlung des jeweiligen Kostenanteils befreit.

5. Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen. Die Qualität der zu verwendeten Materialien muss der bisherigen Qualität entsprechen. Die Raufasertapeten sind mit einem weissen Dispersionsfarbanstrich zu versehen.

6. Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen unaufgefordert zu den vereinbarten Terminen auszuführen. Die Beweislast für die Ausführung und den Zeitpunkt der Arbeiten obliegt dem Mieter.
Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen zur Schönheitsreparatur nicht nach, wird der Vermieter ihm eine Frist zur Erfüllung seiner Reparaturverpflichtungen setzen, verbunden mit dem Hinweis, bei fruchtlosem Fristablauf die Erfüllung durch den Mieter abzulehnen. Der Vermieter kann dann vom Mieter die Kosten ersetzt verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten durch eine Fachfirma erforderlich werden.

7. Können sich die Vertragsparteien über den Umfang oder den Aufwand für Renovierungsarbeiten nicht einigen, ist jede Vertragspartei berechtigt, zur Feststellung einen von der IKK bestellten Sachverständigen zu beauftragen.
***************************

Zu den Reparaturen enthält der Vertrag die folgende Regelung:

***************************
Nr. 8 Erhaltung der Mietsache
(...)
4. Der Mieter trägt, ohne dass es auf sein Verschulden ankommt, die Kosten für notwendige Kleinreparaturen an den Installationsgeräten für Elektrik, Gas und Wasser, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster und Türverschlüssen, Rolladen sowie Innen- und Aussenscheiben etc. bis zu € 77,00 im Einzelfall, höchstens jedoch insgesamt 5 % der Jahresnettomiete im Mietjahr.
***************************

Ich bitte um kurzfristige Prüfung, ob ich nach der neuesten BHG Rechtsprechung überhaupt renovieren muss, oder ob ich die Wohnung einfach "besenrein" übergeben kann.

Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch einen Anwalt / Anwältin ersetzen kann.

Die rechtliche Beurteilung kann unter Umständen anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen, wenn bestimmte Angaben hinzugefügt oder weggelassen werden.

Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben, wie folgt:

Grundsätzlich sind starre Fristenpläne für Renovierungen in Mietverträgen durch den BGH für unzulässig erklärt worden. Nach dessen Rechtsprechung muss der konkrete Zustand der Mietsache berücksichtigt werden. In Ihrem Fall liegt jedoch ein starrer Renovierungsplan vor. Dieser ist somit nach der BGH-Rechtsprechung für unzulässig zu halten.

Ähnlich verhält es sich auch hinsichtlich der Abgeltungsregelung für nicht durchgeführte Renovierungen. Auch hier hat der BGH „starre“ Regelungen als insgesamt unzulässig erklärt (z. Bsp. BGH Urteil vom 18.10.2006). "Starre" Abgeltungsregelung sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Eine derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine "starre" Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt. Denn dies kann im Einzelfall dazu führen, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Zur Wirksamkeit müsste vielmehr auf den tatsächlichen Zustand der Mietwohnung abgestellt werden, woran es in Ihrem konkreten Fall jedoch fehlt. Es bleibt völlig unberücksichtigt, ob Sie bei der letzten Renovierung unter Umständen langlebige Materialien verwendet haben und eine Renovierung aus diesem Grunde vielleicht erst in vielen Jahren notwendig sein wird.
Die Unwirksamkeit dieser Renovierungsklausel führt nun in Ihrem Fall dazu, dass Sie nicht verpflichtet sind die Wohnung bei Auszug zu renovieren bzw. Anteilige Kosten zu tragen haben. Vielmehr haben Sie die Wohnung lediglich in einem Zustand zu übergeben, dass sie ihrem Zweck nach genutzt werden kann.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit der Antwort weiterhelfen. Sollten Sie noch weiteren Klärungsbedarf haben, nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Christopher Tuillier
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2007 | 10:21

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt!

Herzlichen Dank für Ihre Antwort. Hierzu noch folgende Rückfrage:
der Vermieter hat Forderung, die Wohnung zu renovieren fallengelassen. Ich habe die Wohnung jetzt zurückgegeben, allerdings unterstellt der Vermieter mir jetzt, dass ich vor dem Auszug nicht genügend geputzt hätte. Ich habe die folgenden Reinigungen vorgenommen: Bad komplett gewischt und geputzt,Fensterrahmen gewischt, Fenster allerdings nicht geputzt,
Küche gereinigt (hier allerdings die Dunstabzugshaube nicht gereinigt, Filter auch nicht gewechselt), Boden im Wohn- und Schlafraum gewischt. Insgesamt haben wir zu dritt ca. 4 Stunden geputzt, was dem Vermieter offensichtlich nicht ausreicht. Er schlägt vor, die Wohnung von der Hausmeisterin für € 150,- putzen zu lassen.
Meine Frage: inwieweit bin ich überhaupt verpflichtet, die Wohnung bei Auszug zu reinigen und wie gründlich muss dies sein (Definition von "besenrein"). Ist mein Vermieter in diesem Fall berechtigt, die Reinigungskosten von der Kaution einzubehalten?

Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2007 | 11:06

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Grundsätzlich ist der Mieter bei Auszug verpflichtet die Wohnung in einem geräumten und gereinigten Zustand zu hinterlassen. Im Allgemeinen spricht man in diesem Zusammenhang vom „besenreinen“ Zustand. Was jedoch hierunter zu verstehen ist, bleibt in jedem Fall Auslegungssache. Nach der Rechtsprechung des BGH erstreckt sich die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH NJW 2006, 2915). Was allerdings unter grober Verschmutzung zu verstehen ist bleibt ungeklärt.
Bei der Beurteilung, was „besenrein“ konkret bedeutet muss wohl auf den Wortlaut abgestellt werden. Dies heißt, die Wohnung muss mit einem Besen bzw. Staubsauger gereinigt sein und es dürfen keine offensichtlichen Verschmutzungen vorhanden sein. Schließlich bleibt es aber wohl eine Einzelfallentscheidung, ob die durchgeführte Reinigung ausreichend war.

Wenn Sie die Wohnung so gereinigt haben, dass Sie, falls Sie selbst Vermieter wären, damit einverstanden wären, so verweigern Sie gegenüber dem Vermieter die weitere Säuberung. Sollte er dennoch darauf bestehen wird er wohl einen Teil der Kaution einbehalten. Daraufhin müssen Sie diesen Teil einfordern und er muss dann im Einzelnen darlegen und eventuell beweisen, dass die Wohnung nicht ausreichend gereinigt sei.
Ihr Vorteil ist dabei, dass Sie Zeugen bei der Reinigung dabei hatten, die später darüber Auskunft geben können in welchem Zustand sich die Wohnung befand.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen

Mit freundlichen Grüßen

Christopher Tuillier
Rechtsanwalt

info@rechtsanwalt-tuillier.de
www.rechtsanwalt-tuillier.de

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