Prüfung Kaufvertrag für Eigentumswohnung

Question

Hallo,  anbei ein &lpar;angeblich&rpar; standardisierter Vertrag über den Kauf einer Mietwohnung ohne Fremdfinanzierung. Bitte prüfen Sie, ob der Vertrag irgendwelche ungewöhnlichen Regelungen enthält. Die Daten des Verkäufers habe ich eingeschwärzt, weshalb das PDF auch keinen kopierbaren Text mehr enhält.    Vielen Dank im Voraus,  Martin Beck

Rechtsanwalt Karlheinz Roth · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Herr Beck,    zu dem mir überlassenen Wohnungseigentumskaufvertrag nehme ich nunmehr wie folgt Stellung:    Seit dem Jahr 2020 verlangen die verschärften Regeln des Geldwäschegesetzes ferner, dass jede am Kaufvertrag beteiligte Gesellschaft vor der Beurkundung dem Notar eine Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur &lpar;sog. EKS&rpar; in Textform übermittelt, damit der Notar ermitteln kann, welche natürliche Personen an dieser Gesellschaft wirtschaftlich Beteiligter ist &lpar;also über mindestens 25 % der Kapitalanteile oder der Stimmrechte verfügt&rpar;. Liegt diese EKS nicht vor, darf der Notar nicht beurkunden.    In Ihrem Fall ist der Verkäufer eine Privatperson.    &#167; 1 Vertragsgegenstand/Grundbuchstand    Der Kaufgegenstand ist in der Entwurfsurkunde ausreichend beschrieben.  In der Abteilung II sind diverse beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sowie Grunddienstbarkeiten als Belastungen eingetragen.  In der Abteilung III ist eine Grundschuld ohne Brief als Belastung eingetragen.  Aus &#167; 5 ergibt sich, dass Sie als Käufer die in der Abteilung III eingetragene Belastung nicht übernehmen, sondern diese gelöscht wird.    &#167; 2 Verkauf    Miterworbenes bewegliches Inventar &lpar;wie bspw. eine Einbauküche&rpar; ist nicht Steuergegenstand der Grunderwerbsteuer, sondern nur die Immobilie.  Der auf Inventar entfallene Kaufpreis ist grunderwerbsteuerfrei. Es ist daher angebracht, diesen Gegenstand in dem notariellen Kaufvertrag konkret zu bezeichnen und auch den auf das Inventar entfallenden Kaufpreis.  Bewegliche Sache werden hier mitverkauft. Ein Preis wurde hier in &#167; 3 &lpar;1.2&rpar; angegeben.    &#167; 3 Ziffer 2 a&rpar; bis b&rpar; - Kaufpreisfälligkeit    Bei den genannten Voraussetzungen handelt es sich um idealtypische Fälligkeitsvoraussetzungen.  Sind die genannten Voraussetzungen erfüllt, ist Ihr Anspruch als Käufer auf Eigentumserwerb so gesichert, dass Sie den Kaufpreis ohne erhebliche Rechtsrisiken zahlen können.  Der Käufer soll Zahlungen auf den Kaufpreis erst dann leisten müssen, wenn seine Ansprüche gesichert sind.  Auf keinen Fall sollten Zahlungen geleistet werden, bevor die Fälligkeitsmitteilung des Notars &lpar;diese wird in der Regel per Einwurf-Einschreiben übersandt, kann aber auch zusätzlich z.B. per E-Mail übermittelt werden&rpar; dem Käufer vorliegt. Der Verkäufer sowie die finanzierende Bank des Käufers&#8211; sofern dem Notar bekannt&#8211; erhalten einen Abdruck des Fälligkeitsschreibens zur Kenntnisnahme.    &#167; 3 Ziffer 5 - Vollstreckungsunterwerfung    Unter dem Gesichtspunkt der sog. &#8222;Waffengleichheit" unterwirft sich sowohl der Käufer im Hinblick auf den Kaufpreis als auch der Verkäufer im Hinblick auf die Verpflichtung zur Übergabe der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.  Dies ist in dem Vertrag nicht abgebildet worden.    Üblich sind nachfolgende Formulierungen:    &#8222;Der Käufer unterwirft sich wegen der in dieser Urkunde eingegangenen Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises samt Verzugszinsen gem. &#167; 288 Absatz 1 &lpar;bzw. Absatz 2&rpar; BGB hieraus ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Gleiches gilt für den Verkäufer wegen seiner Verpflichtung zur Verschaffung des Besitzes.  Auf Antrag kann ohne weitere Nachweise vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden &lpar;dem Verkäufer jedoch erst nach Fälligkeitsmitteilung und gem. deren Inhalt, dem Käufer zur Besitzverschaffung gegen Nachweis der Kaufpreiszahlung&rpar;. Mehrere Beteiligte, die zu derselben Leistung verpflichtet sind, schulden und haften als Gesamtschuldner."    Dies würde für Sie als Käufer bedeuten, dass Sie den Verkäufer nicht auf Übergabe des Objekts verklagen müssen, sondern Ihren Besitzverschaffungs- und Räumungsanspruch aus dem notariellen Vertrag, der insoweit als Titel gilt, unmittelbar in Anspruch nehmen können.    &#167; 4 - Sachmängelhaftung    Hier wurde die Haftung in zulässiger Weise ausgeschlossen. In Ziffer 3 wird erklärt, dass Sie den Kaufgegenstand besichtigt haben. Sollte dies nicht der Fall sein, wäre diese Ziffer anzupassen.  Hinzuweisen ist hier auf &#167; 444 BGB.  Danach kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.    &#167; 6 - Besitzübergang    Der Besitzübergang erfolgt in der Regel mit Erhalt des vollständigen Kaufpreises. Dies dient der Vermeidung ungesicherter Vorleistung des Verkäufers &lpar;er würde sonst dem Käufer bereits ermöglichen, das Objekt umzugestalten oder zu nutzen, bevor er Gewissheit hat, dass der Kaufpreis bezahlt werden kann&rpar;.  Nach meiner Auffassung fehlt hier noch die Garantie von Seiten des Verkäufers, dass die Erschließung endabgerechnet und bezahlt ist und auch keine Wohnungsbindung aufgrund soziale Wohnraumförderung sowie Beschränkungen aufgrund Denkmalschutzes bestehen.    &#167; 7 - Auflassungsvormerkung    Die Vormerkung hat überragende Bedeutung, weil sie verhindert, dass der Verkäufer das Vertragsobjekt mehrmals veräußert oder es nachträglich mit weiteren Grundpfandrechten belastet oder gar ein Dritter den Vertragsgegenstand während der notariellen Abwicklungsphase pfändet.  Die Vormerkung ist daher unverzichtbar. Die bestehende Regelung ist unbedenklich.    &#167; 9 - Belastungsvollmacht    Die Belastungsvollmacht hat die Funktion, Ihnen als Käufer zu ermöglichen, zu Ihren Gunsten auf dem noch im Eigentum des Verkäufers stehenden Grundstücks eine Grundschuld einzutragen, mit der das Darlehen abgesichert wird, das Sie als Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises von Ihrer Bank erhalten.  Der Verkäufer ist dadurch abgesichert, dass ihm gegenüber der Bank ein Widerrufsrecht gem. &#167;&#167; 312 Absatz 1 Satz 1, 355 BGB zusteht. Zudem darf die Bank nach der üblicherweise getroffenen Sicherungsabrede die Grundschuld nur dann verwerten, wenn sie tatsächlich Zahlungen auf den Kaufpreis geleistet hat.  Hier wurde aber auf eine solche Vollmacht verzichtet.    &#167; 10     Die Ziffern 1 bis 6 hätte man besser formulieren können &lpar;Bezug zur Teilungserklärung samt Nachträgen sowie den bindenden Beschlüssen, Vereinbarungen und bisher geschlossenen Verträge der WEG&rpar;. Regelmäßig wird dem Käufer empfohlen, diese Unterlagen sowie die beim Verwalter geführte Beschlusssammlung einzusehen.  Es fehlt auch eine Versicherung des Verkäufers, dass ihm keine Umstände bekannt sind, die nach Lastenübergang zu einer für Sie treffenden Sonderumlage führen könnten etc.    Ziffer 7 &#8211; Verwaltung    Es fehlt hier eine Angabe &#8211; entsprechend &#167; 12 Absatz 1 WEG &#8211; ob als Inhalt des Sondereigentums vereinbart worden, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.    Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.  Anderenfalls freue ich mich über eine positive Bewertung.    Gerne höre ich von Ihnen.        Mit freundlichen Grüßen  Karlheinz Roth  - Rechtsanwalt -

Prüfung Kaufvertrag für Eigentumswohnung

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke

Rechtsanwalt Karlheinz Roth

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