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Prüfung Kaufvertrag Wohnung in Berlin

16.04.2015 13:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo, wir sind dabei eine Wohnung zur Selbstnutzung zu erwerben und würden gern wissen, ob der Kaufvertrag standardmäßig in Ordnung ist oder ob es problematische Stellen gibt.

Herzlichen Dank und beste Grüße!

//

Verhandelt

Vor dem unterzeichnenden Notar
____
erschienen heute: - zu 1. von Person bekannt, zu 2. ordnungsgemäß ausgewiesen__
__

Der Notar fragte die Erschienenen im Hinblick auf die Regelung des § 3 Abs. 1 Nr. 7 Be- urkG, ob er oder eine der mit ihm beruflich verbundenen Personen in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, außerhalb des Notaramtes tätig war oder ist.
Die Erschienenen verneinten dies.
Der Erschienene zu 1. erklärte vorab:
Ich gebe meine nachstehenden Erklärungen nicht im eigenen Namen ab, sondern als einzel- vertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der ____GmbH
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes ___ - nachstehend „der Verkäufer" genannt -
Der Notar bescheinigt gem. § 21 BNotO aufgrund Abruf der Daten über das Gemeinsame Registerportal der Länder aus dem Handelsregister des Amtsgerichts ¬___ vom ______.2015 zur HRB 185495, dass Herr ___ als einzelvertretungsberechtigter Geschäftsführer der ___ GmbH mit der Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB im Handelsregister eingetragen ist.
Der Erschienene zu 2. wird nachstehend "der Käufer" genannt.
Der Käufer erklärt, den Entwurf des nachstehenden Vertrages am _________.2015 nebst einer Kopie der Teilungserklärung (siehe nachstehend Vorbemerkung Ziffer 8.) ohne Aufteilungspläne und der Baubeschreibung (siehe nachstehend § 1a) erhalten zu haben (§ 17 Abs. 2a Ziffer 2. BeurkG ).
Die Erschienenen baten um Beurkundung des nachstehenden
KAUFVERTRAGES:

Vorbemerkung

1.
Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg von Berlin- Wilmersdorf Blatt ___verzeichneten Grundstücks____
Gemarkung Wilmersdorf Flur 3 Flurstück *** mit *** qm
- nachstehend „das Grundstück" genannt -.
2.
Der Notar hat die Daten des Grundbuches des Grundstückes am ________________.2015 (Tag der Beurkundung) über das automatisierte Abrufverfahren der Berliner Grundbuchämter festgestellt.
In Abteilung I ist der Verkäufer als Alleineigentümer eingetragen.
In Abteilung II sind folgende Lasten eingetragen:
lfd. Nr. 1 Grunddienstbarkeit (Recht zu Abtransport von Hausmüll) für jeweiligen Eigentümer von Berlin-Wilmersdorf Blatt 3444;

lfd. Nr. 2 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Netzstationsrecht) für die Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH, Berlin;
In Abteilung III sind folgende Belastungen eingetragen:
lfd. Nr. 1 EUR X.XXX.XXX,00 Grundschuld ohne Brief für die Bank ________, zur Gesamthaft mit Berlin-Wilmersdorf Blatt ___.
lfd. Nr. 2 EUR X.XXX.XXX,00 Grundschuld ohne Brief für die VR-Bank Bad Salzungen Schmalkalden eG, Bad Salzungen, zur Gesamthaft mit Berlin-Wilmersdorf Blatt ___.
3.
Der Erschienene zu 1. in persona ist Eigentümer des im Grundbuch von Berlin-Wilmersdorf Blatt 17094 verzeichneten Grundstücks_____ Gemarkung Wilmersdorf Flur 3 Flurstück *** mit *** qm,
welches unmittelbar neben dem Grundstück ______ gelegen ist.
Es werden noch wechselseitig Grunddienstbarkeiten zur Eintragung kommen. Dies gilt z. B.
- in Bezug auf eine Heizzentrale, gelegen auf dem Grundstück _____, von der aus auch das Gebäude auf dem Grundstück ____ versorgt wird;
- in Bezug auf die auf dem Grundstück _____ gelegene Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage, die von den/dem Eigentümer/n des Grundstücks ____ genutzt werden muss;
- in Bezug auf den Mülltonnenplatz, der von den Eigentümern beider Grundstücke genutzt wird;
- in Bezug auf die Gartenanlage, die von den Eigentümern beider Grundstücke genutzt wird;
- in Bezug auf die Fahrradabstellplätze, die von den Eigentümern beider Grundstücke genutzt werden. 
Der Käufer als zukünftiges Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt dem Verkäufer Vollmacht, auch in seinem Namen alle Erklärungen abzugeben, die notwendig sind, um auf dem Grundstück _____ einzutragende Dienstbarkeiten im vorgenannten Sinne zur Eintragung zu bringen.

7.
Das auf dem Grundstück ____ gelegene Gebäude und der auf diesem Grundstück gelegene Teil der Tiefgarage (auf den Grundstücken _____ gelegen) soll in Wohnungs- und Teileigentum (Stellplätze in der Tiefgarage) umgewandelt werden. Die diesbezüglich Teilungserklärung einschließlich Ge- meinschaftsordnung ist am ________ des amtierenden Notars,
- nachstehend „Teilungserklärung" genannt - beurkundet worden.
Gem. § 13 a BeurkG belehrt, verzichten die Erschienenen auf das Verlesen und Beifügen der ihnen voll inhaltlich bekannten Urkunde Nr. ___ des amtierenden Notars. Die Urkunde hat den Beteiligten in Urschrift vorgelegen.

§ 1 (Kaufgegenstand, Belastungen, Verkauf)

1.
Der Verkäufer verkauft an den Käufer zu Alleineigentum
. a) einen Miteigentumsanteil von XXX/10.000, verbunden mit dem Sondereigen- tum an der im Aufteilungsplan vom ____ (Anlage zur Abgeschlossen- heitsbescheinigung vom ___) mit Nr. XX bezeichneten Wohnung mit einer Fläche von ca. XX,XX qm) gelegen __ Obergeschoss vorne links (bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur und Balkon) sowie einem im Kellergeschoss gelegenen Keller Nr. __
. b) einen ideellen Miteigentumsanteil in Höhe von 1⁄4 an:
einem Miteigentumsanteil von 80/10.000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan vom ___ (Anlage zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom ___) mit Nr. __ bezeichneten Tiefgaragenstellplatz verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an dem oberen Doppelparker des in Wandrichtung gesehen linken Doppelparkers in der Tiefgarage/dem Untergeschoss gelegen
- nachstehend zu lit. a) und b) zusammenfassend "Kaufgegenstand" genannt -.
Für den Kaufgegenstand muss noch ein gesondertes Wohnungsgrundbuch angelegt wer- den. Voraussetzung hierfür ist zunächst die Realteilung des Gesamtgrundstücks und der Vollzug der Teilungserklärung. In diesem Zusammenhang wird gesondert eine Identitätser- klärung abgegeben werden, aus der sich ergibt, dass der Kaufgegenstand identisch ist mit der zukünftig im Grundbuch verzeichneten Wohnungseigentumseinheit.
2.
Wegen des Grundbuchstandes wird auf die Vorbemerkung Ziffer 2. verwiesen.
Der Verkäufer versichert, dass er bis zum Zeitpunkt der Beurkundung an keiner Vereinba-
rung mitgewirkt und keine Erklärung abgegeben hat, die zu einer Veränderung des vorste-
hend wiedergegebenen Grundbuchstandes geführt hat oder künftig führen kann.
3.
Der Käufer übernimmt lediglich Belastungen aus Abteilung II des Grundbuches, jedoch nur insoweit, als es sich hierbei um Rechte handelt, die auch auf allen übrigen zur Wohnanlage gehörenden Wohnungseigentumseinheiten lasten. Solche Belastungen werden vom Käufer als nicht wertmindernd ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen (siehe hierzu auch vorstehend Vorbemerkung Ziffer 3.).
Ansonsten wird der Kaufgegenstand vom Verkäufer lastenfrei übergeben.
Bereits jetzt stimmen Verkäufer und Käufer entsprechenden Löschungsbewilligungen der Gläubiger der Grundpfandrechte und von Berechtigten aus Abt. II zu und beantragen die Löschung aller Lasten, die der Käufer nicht ausdrücklich übernimmt.
4.
Dem Käufer ist außerdem bekannt, dass das Sondereigentum am Kaufgegenstand durch die Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt ist.

§ 1a Modernisierungs-/Renovierungsverpflichtungen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum

1.
Der Verkäufer ist verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum nach Maßgabe der Baubeschreibung vom ___, UR-Nr. ___ des amtierenden Notars,
- nachstehend „Baubeschreibung" genannt -
und den anerkannten Regeln der Technik zu modernisieren/renovieren, auszustatten und nur
normgerechte Baustoffe zu verwenden.
Mit den Baumaßnahmen ist begonnen worden.
Die voraussichtlichen Kosten für die Baumaßnahmen belaufen sich nach Angaben des Ver- käufers auf ca. XXX.XXX,XX €. Anteilig entfällt somit ein Betrag von ca. XX.XXX,XX € auf den Kaufgegenstand. Dies entspricht ca. 5,5 % des Kaufpreises.
Die vorstehend genannte Baubeschreibung vom _____ des amtierenden Notars, lag in Urschrift bei der Beurkundung vor. Die Beteiligten versichern, den Inhalt dieser Beschreibung zu kennen. Gem. § 13 a BeurkG belehrt, verzichten die Beteiligten auf Verlesen und Beifügen der Beschreibung zu dieser Verhandlung.
Vorstehende Verpflichtung bezieht sich nicht auf die zu Ziffer 7. der Baubeschreibung erwogene Umstellung/Modernisierung der ölbetriebenen Heizungsanlage. Eine Ent- scheidung über die mögliche Umstellung wird zu einem späteren Zeitpunkt getroffen werden.
Der nachstehend vereinbarte Kaufpreis umfasst jedoch die Kosten für eine etwaige Umstellung/Modernisierung.
2.
Besondere Eigenschaften werden nicht zugesichert. Änderungen in der Planungs- und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen hatte sich der Verkäufer vorbehalten, soweit sie sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erwiesen oder auf behördlichen Auflagen beruhen. Sie dürfen bzw. durften sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd auf den Kaufgegenstand und das Gemeinschaftseigentum auswirken und müssen dem Käufer zumutbar sein. Der vereinbarte Kauf- preis ändert sich jedoch nicht.
Soweit etwaige Bauzeichnungen Ausstattungen, Bauteile oder Vorrichtungen ausweisen, die nicht in der und Baubeschreibung enthalten sind, so handelt es sich hierbei nur um unverbindliche Planungsvorschläge. Die und Baubeschreibung geht insoweit etwaigen Bauzeichnungen vor. Soweit in der und Baubeschreibung Leistungen alternativ angegeben sind, durfte die Auswahl oder Festlegung der Verkäufer treffen.
3.
Diese Arbeiten am Gemeinschaftseigentum werden aller Voraussicht nach Ende 06/2015 fertiggestellt sein. Sie werden durch den Verwalter der Wohnanlage, die Firma XXXXX, abgenommen werden. Der Käufer bevollmächtigt die Hausverwaltung auch in seinem Namen zur Abnahme der Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Käufer erhält eine Abschrift des Abnahmeprotokolls.
Der Käufer wird über den Abnahmetermin verkäuferseits informiert, so dass er Gelegenheit hat, selber an der Abnahme teilzunehmen.
4.
Der Käufer hat keinen Anspruch auf Herausgabe von Bauunterlagen, die dem Urheberrecht des Verkäufers unterliegen.
- entfällt -
1. Kaufpreishöhe
Der Kaufpreis beträgt für

§1 b Modernisierungs-/Renovierungsverpflichtungen in Bezug auf das Sondereigentum

§ 2 (Kaufpreis)

- den Kaufgegenstand gem. § 1 Ziffer 1. lit. a) [Wohnung] € XXX.XXX,00 - den Kaufgegenstand gem. § 1 Ziffer 1. lit. b) [Stellplatz] € XX.XXX,00,
somit insgesamt
€ XXX,XXX,00
(in Worten: Euro_____).
Mit dem Kaufpreis sind die verkäuferseits gem. vorstehend § 1a geschuldeten Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (incl. Umstellung der Heizungsanlage/Modernisierung) und die in vorstehend § 1b beschriebenen, bereits abgeschlossenen Arbeiten am Sondereigentum ab- gegolten.
2.Fälligkeit
Der Kaufpreis ist bis zum _______________ auf ein von dem amtierenden Notar noch anzu- legendes Notar-Anderkonto bei der Berliner Volksbank zu zahlen.
Der Kaufpreis muss bei Fälligkeit auf diesem Konto eingegangen sein.
Damit ist der Kaufpreis belegt.
Die Beteiligten vereinbaren, dass dieser Vertrag als Rechnungslegung gelten soll.
Der Verkäufer wird bevollmächtigt, dem amtierenden Notar allein Anweisungen hinsichtlich einer eventuellen Festlegung des Bestandes des Anderkontos zu erteilen. Zinsen stehen dem Verkäufer zu.
3. Auszahlung
Der Notar wird – nach Hinweis seinerseits auf die Regelungen in § 3 Abs. 2 Ziffer 2 . der Makler- und Bauträgerverordnung - von den Vertragsparteien angewiesen, sobald
. a) die Vormerkung auf Eigentumsverschaffung für den Käufer im noch zu bildenden Wohnungsgrundbuch eingetragen ist und
. b) die vom Verkäufer zugesicherte Lastenfreiheit (soweit vom Käufer Lasten nicht ausdrücklich übernommen werden) insoweit gewährleistet ist, als dass dem Notar die notwendigen Löschungsunterlagen mit erfüllbaren Treuhandauflagen vorliegen und
. c) die gem. vorstehend § 1a geschuldeten Arbeiten am Gemeinschaftseigentum mit Ausnahme der in Ziffer 8. dargestellten Gartengestaltung entsprechend den Regelungen die- ses Vertrages abgenommen worden sind (Der Nachweis wird geführt durch Vorlage einer Abschrift des Übernahmeprotokolls beim amtierenden Notar.),
aus dem bei ihm hinterlegten Kaufpreis einen Teilbetrag in Höhe von 95 % zur Lastenfreistellung des Kaufgegenstandes zu verwenden - soweit der Verkäufer dies nicht selbst vornimmt – und den danach auf dem Notar-Anderkonto verbleibenden Anteil aus dem 95 %igen Teilbetrag einschließlich darauf angefallenen Zinsen abzüglich Bankgebühren nach schriftlicher Weisung des Verkäufers auszuzahlen.
4.
Sollte der Teilkaufpreis in Höhe von 95 % zur Lastenfreistellung nicht ausreichen, ist der Verkäufer verpflichtet, den sich aus den Mitteilungen der Gläubiger ergebenden Differenzbetrag auf das oben genannte Notar-Anderkonto zu überweisen. Erst nach Eingang dieser Zahlung auf dem Notar-Anderkonto darf die Tilgung der abzulösenden Belastungen durch den amtierenden Notar erfolgen, soweit sichergestellt ist, dass durch die Zahlung die Lastenfreistellung hergestellt werden kann.
5.
Die restlichen hinterlegten 5% des Kaufpreises sind an den Verkäufer nach dessen Weisung auszuzahlen, wenn die geschuldete Gartengestaltung entsprechend den Regelungen dieses Vertrages abgenommen worden ist. Der Nachweis wird geführt durch Vorlage einer Abschrift des Übernahmeprotokolls beim amtierenden Notar.
6.
Sollten zu dem Zeitpunkt, zu dem die vorstehend definierten Bedingungen zu Ziffer 3. lit. a) und b) vorliegen, sämtliche gem. vorstehend § 1a geschuldeten Arbeiten am Gemein-
schaftseigentum – d.h. incl. Gartengestaltung - entsprechend den Regelungen dieses Ver- trages abgenommen sein, gelten vorstehende Regelungen zu Ziffer 3. und 4. für 100 % des hinterlegten Kaufpreises.

§ 3 (Finanzierungsvollmacht)

1.
Der Verkäufer erteilt dem Käufer hiermit Vollmacht, den Kaufgegenstand mit Grundpfand- rechten bis zur Höhe des Kaufpreises nebst 20 % Zinsen p.a. und Nebenleistungen bis zu 10 % jährlich sowie der Zwangsvollstreckungsunterwerfung schon vor der Eigentumsumschreibung zu belasten.
Der Käufer ist berechtigt, alle notwendigen Erklärungen zur dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung i. S. d. § 800 ZPO abzugeben.
2.
Der amtierende Notar wird angewiesen zu überwachen, dass Anträge aus den entsprechen- den Urkunden erst dann beim Grundbuchamt gestellt werden,
- wenn er es für sichergestellt hält, dass die Grundpfandrechtsbestellungen der Kaufpreisfinanzierung dienen und
- wenn der gesamte zu hinterlegende Betrag auf das Notar-Anderkonto eingezahlt wird
- und wenn der Gläubiger verbindlich erklärt, bei Rückabwicklung die Löschung dieses Grundpfandrechtes zu bewilligen, wenn der Grundpfandrechtsgläubiger den Finanzie
rungsbetrag zurückerhalten hat oder nicht ausgezahlt hat. Das Grundbuchamt hat diese Voraussetzungen nicht zu prüfen. 
3.
Die Haftung des Verkäufers für die Grundpfandrechte darf sich nur auf den Kaufgegenstand erstrecken; alle mit den Grundpfandrechtsbestellungen verbundenen Kosten trägt der Käufer. 
4.
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass bis zur Eigentumsumschreibung die zugunsten der Finanzierungsinstitute bestellten Grundpfandrechte nur in Höhe der tatsächlich mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld erfolgten Zahlungen valutieren.
Vorstehendes ist als Einschränkung des Sicherungszweckes in die Grundpfandrechtsbestellungsurkunde aufzunehmen.
5.
Der amtierende Notar weist darauf hin, dass ein Grundpfandrecht aufgrund dieser Finanzierungsvollmacht erst im noch anzulegenden Wohnungsgrundbuch eingetragen wird.

§ 4 (Verzugszinsen, Zwangsvollstreckungsunterwerfung)

Für den Fall der nicht fristgerechten bzw. nicht vollständigen Hinterlegung des Kaufpreises zahlt der Käufer an den Verkäufer Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins (§ 247 BGB ) jährlich des ausstehenden Betrages.
Wegen und in Höhe des zu zahlenden Kaufpreises in Höhe von XXX.XXX,00 € sowie der etwaigen Verzugszinsen unterwirft sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der Notar darf dem Verkäufer eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Verhandlung erteilen, sobald die Fälligkeit gem. § 2 dieses Vertrages eingetreten ist. Um dem Bestimmtheitsgrundsatz der Zwangsvollstreckung zu genügen, gelten die Verzugszinsen als ab dem _______________geschuldet.
Dem Käufer steht ein Aufrechnungsrecht gegenüber den Kaufpreisansprüchen des Verkäufers nicht zu, es sei denn, die Forderung des Käufers ist unbestritten oder rechtskräftig.

§ 5 (Rücktrittsrechte)

1.
Der Verkäufer ist zum Rücktritt von dem schuldrechtlichen Teil dieses Vertrages und zum Verlangen der Rückauflassung des Kaufgegenstandes berechtigt, wenn der zu zahlende Betrag nicht bei Fälligkeit gezahlt wird und der Verkäufer dem Käufer erfolglos eine Frist von vierzehn Tagen gesetzt hat.
Das Rücktrittsrecht ist auszuüben durch schriftliche Anzeige (per Einschreiben mit Rück- schein), die an den amtierenden Notar zu senden ist. Der Notar wird angewiesen, der Gegenpartei Mitteilung von dem Zugang des Rücktrittschreibens zu machen. Er ist berechtigt, den Vertrag rückabzuwickeln, falls nicht innerhalb von vier Wochen die Gegenpartei dem Notar gegenüber nachgewiesen hat, dass der Kaufpreis gezahlt ist.
Er ist dann insbesondere berechtigt, auf dem Notar-Anderkonto befindliche Beträge (ggf. nach Abzug seiner Kosten und Gebühren) an den Hinterleger zurückzuzahlen.
Das Rücktrittsrecht wegen Zahlungsverzug erlischt, wenn der Kaufpreis nach Verzug und vor Zugang einer Rücktrittserklärung an den Notar, aber im Übrigen vertragsgerecht gezahlt worden ist.
2.
Wertsteigernde Aufwendungen sind dem Käufer zu der bei Rückübertragung bestehenden objektiven Werterhöhung zu ersetzen.
Eine Ersatzpflicht scheidet aus, wenn die Aufwendungen ohne schriftliche Zustimmung des Verkäufers erfolgt sind.
3.
Nutzungen und Zinsen sind bis zur Ausübung des Rücktrittsrechtes nicht zu erstatten. Grundpfandrechte hat der Verkäufer nur insoweit zu übernehmen, als sie gegenwärtig bestehen oder Verbindlichkeiten sichern, zu deren Erfüllung der Verkäufer verpflichtet ist.
4.
Im Übrigen gelten für beide Parteien die gesetzlichen Rücktrittsbestimmungen, insbesondere auch das Recht der Parteien, Schadenersatz geltend zu machen.
5.
Im Falle des Rücktritts trägt diejenige Partei die Kosten des Vertrages sowie der Rückabwicklung des Vertrages, die den Rücktritt zu vertreten hat. Hat keine Seite den Rücktritt zu vertreten, werden die Kosten geteilt.
§ 6 (Übergabe)
1.
Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am Tage nach vollständiger Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Notar-Anderkonto.
Wegen der Übergabe- und Räumungsverpflichtung unterwirft sich der Verkäufer dem Käufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung. Der Notar wird angewiesen, dem Käufer auf dessen einseitige Anweisung eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, ohne dass es des Nachweises der die Fälligkeit dieses Anspruches begründenden Tatsachen bedarf, nicht jedoch bevor dem Notar die Begleichung des Kaufpreises nachgewiesen ist.
Der Verkäufer hat den Kaufgegenstand bis zur Übergabe auf seine Kosten im jetzigen Zu- stand zu halten.
Nutzungen, Lasten, die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung sowie die mit dem Kaufgegenstand verbundene Haftung einschließlich der Verkehrssicherungspflicht gehen zum gleichen Zeitpunkt auf den Käufer über. Mit dem Besitzübergang gilt der Käufer als Wohnungseigentümer insofern, als er von da an alle Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz gegenüber den anderen Miteigentümern und Miterwerbern übernimmt. Bis zur Eigentumsumschreibung wird der Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, alle Rechte eines Eigentümers wahrzunehmen. Der Verkäufer verzichtet insoweit auf die Wahrnehmung eigener Rechte als Noch-Eigentümer. Auch die Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag werden vom Käufer übernommen.
Soweit sich aus der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2015 eine Ausgleichspflicht oder eine Sonderumlage ergibt, vereinbaren die Parteien hiermit im Innenverhältnis, dass diese Zahlung anteilig, bezogen auf den Übergabestichtag, zu Lasten des Verkäufers bzw. Käufers gehen. Die Parteien gleichen diese direkt untereinander aus. Gleiches gilt für sonstige Beträge und Leistungen, die die Besitzzeit der jeweils anderen Partei betreffen.
2.
Die Wohnung und der Tiefgaragenstellplatz sind nicht vermietet.

§ 7 (Sach- und Rechtsmängelhaftung)

1.
Der Verkäufer garantiert, dass an dem Kaufgegenstand keine - außer in diesem Vertrag benannte - Miet- oder Pachtverhältnisse sowie sonstige nicht im Grundbuch verzeichnete Rechte Dritter bestehen und Vorausverfügungen wegen privatrechtlicher Nutzung nicht getroffen sind.
2.
Der Verkäufer haftet für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang sowie für Freiheit bzw. unverzügliche Freistellung des Vertragsgegenstandes von im Grundbuch eingetragenen Belastungen, soweit diese nicht in diesem Vertrag übernommen oder vom Käufer bestellt werden.
3. (Grund und Boden)
Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für Größe, Güte, Grenzen und Beschaffenheit des Grund und Bodens. Ferner haftet er auch nicht für die Freiheit von umweltschädlichen Altlasten, soweit in diesem Vertrag nichts anderes geregelt ist. Er erklärt ausdrücklich, dass ihm von Altlasten nichts bekannt ist.
4. (Altbausubstanz/Sondereigentum)
. a) Für die von der Modernisierung und Renovierung des Gemeinschaftseigentums unbe
rührt bleibende Altbausubstanz wird eine verschuldensunabhängige Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet jedoch für ein etwaiges grob fahrlässiges oder vorsätzliches Unterlassen von notwendigen Renovierungsarbeiten an der Altbausubstanz.
. b) Das erworbene Wohnungseigentum wird unter Ausschluss von Sachmängelansprüchen erworben wie besichtigt. Der amtierende Notar belehrt über dem Umfang dieses Haftungsausschlusses, der vereinbart wird, weil das verkaufte Sondereigentum vom Verkäufer nicht renoviert bzw. modernisiert oder saniert wird.
5.
Vorstehender zu Ziffern 3. und 4. geregelter Anspruchsausschluss gilt nicht für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen, und ebenfalls nicht für sonstige grob fahrlässig verursachte Schäden durch den Verkäufer. Einer vorsätzlichen oder fahrlässigen (Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit betreffend) bzw. grob fahrlässigen (sonstige Schäden betreffend) Pflichtverletzung des Verkäufers steht diejenige eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verkäufers gleich.
6.
Hinsichtlich der Modernisierungs-/Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum über- nimmt der Verkäufer die Sachmängelhaftung nach den Regelungen des Werkvertragsrechtes des BGB. Die Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Sachmängeln beginnt mit der Abnahme der vorgenannten Arbeiten durch den Verwalter.
Kommt der Verkäufer der Aufforderung zur Mängelbeseitigung in einer vom Käufer gesetzten angemessenen Frist nicht nach, so kann dieser die Behebung der Mängel auf Rechnung des Verkäufers vornehmen lassen. Ist die Behebung eines Mangels unmöglich oder würde sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern und wird sie deshalb von dem Verkäufer verweigert, so kann der Käufer Minderung des Kaufpreises verlangen.
Rückgängigmachung des Vertrages kann nicht verlangt werden, außer das Festhalten an dem Vertrag ist für den Käufer unzumutbar. Im Übrigen gelten für die Sachmängelhaftung die gesetzlichen Bestimmungen des Werkvertragsrechts des BGB.
Für im Rahmen der Renovierungs-/Modernisierungsarbeiten eingebaute Verschleiß- und Verbrauchsteile - z.B. Dichtungen, (Kugel-) Lager, maschinentechnische Einrichtungen, Brennerteile, Pumpenteile, Scharniere, Beschläge, Schalter, Glühbirnen, Sicherungen u.ä. - übernimmt der Verkäufer die Gewähr für Funktionsfähigkeit bei Abnahme, ordnungsgemäßen Einbau, korrekte Einweisung in die Arbeitsweise und produktübliche Lebensdauer.
7.
Der Verkäufer garantiert,
. a) keine Kenntnis von Holzbockbefall oder Schwamm zu haben.
. b) dass Rückstände an öffentlichen Lasten, Abgaben und Steuern nicht bestehen und 
Vorausverfügungen wegen privatrechtlicher Nutzung nicht getroffen sind.
. c) dass weder Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz noch Bindung nach 
dem Wohnraumförderungsgesetz besteht.
8.
Der Notar belehrte über den Umfang und die Rechtswirkung der in diesem Vertrag vereinbarten Regelungen über die Rechts- und Sachmängelhaftung.
9.
Der amtierende Notar verweist auf die verkäuferseits gegebene Vorlage- und Übergabepflicht des Energieausweises für den Kaufgegenstand nach der Energiesparverordnung in der seit 01.05.2014 geltenden Fassung.
9.
Sämtliche den Kaufgegenstand betreffenden Unterlagen sind bei Übergang von Nutzen und Lasten dem Käufer auszuhändigen. Der Käufer ist berechtigt, sich bereits vor Übergang von
Nutzen und Lasten auf seine Kosten Kopien dieser Unterlagen zu fertigen.

§ 8 (Wohnungseigentümergemeinschaft)

1.
Dem Käufer ist bekannt, dass sich die Lage des Kaufgegenstandes, der Gegenstand und der Umfang des Sonder- und gemeinschaftlichen Eigentums, die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander und die Verwaltung aus der Grundstücksteilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung ergeben. Diese liegt dem Käufer vor.
Der Verkäufer versichert, dass keine kostenauslösenden, noch nicht umgesetzten Beschlüsse der Eigentümerversammlung vorliegen.
Ab Übergabe – wie bereits in § 6 festgehalten – übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten der jeweiligen Eigentümer aus der Gemeinschaftsordnung einschl. der hierzu gehörenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft; der Käufer erteilt auch die gleichen Vollmachten.
2.
Der Käufer verpflichtet sich, dem Verwalter zusätzlich auf Verlangen gesonderte Verwaltungsvollmacht zu erteilen, ggf. mit notarieller Beglaubigung der Unterschrift, und ggf. einen Verwaltungsvertrag mit ihm abzuschließen. Der Käufer verpflichtet sich ferner, bei einer Weiterveräußerung des Kaufgegenstandes dem Nacherwerber aufzuerlegen, die gleichen Verpflichtungen in Bezug auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zu übernehmen, welche er in dem vorliegenden Vertrag übernommen hat und auch seinerseits bei einem Weiterverkauf des Kaufgegenstandes diese Verpflichtungen seinem Nacherwerber aufzuerlegen.
Der Käufer verpflichtet sich, gegenüber der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, das monatlich zu entrichtende Wohngeld in Höhe von ca. 280,00 € entsprechend den Regelungen der Gemeinschaftsordnung an den Verwalter zu entrichten. Die Aufrechnung mit etwaigen Gegenansprüchen ist nicht zulässig, es sei denn, die Forderung des Käufers ist unbestritten oder rechtskräftig.
Wegen eines Wohngeldbetrages in Höhe von 3.360,00 € jährlich unterwirft sich der Käufer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern der Wohnanlage, vertreten durch den jeweiligen Verwalter, der zur Geltendmachung im eigenen Namen berechtigt ist, der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.
Der amtierende Notar wird angewiesen, dem Verwalter ohne Nachweis der die Fälligkeit begründenden Tatsachen auf einfaches Verlangen jederzeit vollstreckbare Ausfertigung dieser Verhandlung zu erteilen.
3.
Der Verkäufer versichert, dass für die Vergangenheit Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ihm gegenüber nicht bestehen, insbesondere nicht aus der Instandsetzungsrücklage oder Wohngeld.
4.
Im Übrigen übernimmt und erkennt der Käufer alle Rechte und Pflichten aus der bestehen- den Teilungserklärung an.
5.
Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, für den verkauften Anteil an Eigentümerversammlungen ab Übergabe teilzunehmen, mitzuwirken und das Stimmrecht auszuüben.

§ 9 (Kosten, Steuern)

Der Käufer trägt alle Kosten dieses Vertrages und die Kosten der Vertragsdurchführung und etwaiger Genehmigungen und die Verwahrgebühren des Notar-Anderkontos (soweit nicht die Auszahlung des Kaufpreises in Teilbeträgen vom Verkäufer zu vertreten ist).
Der Käufer trägt ferner die Grunderwerbsteuer.
Kosten, die im Zusammenhang mit einer Vertretung von Käufer oder Verkäufer entstehen, trägt jede vertretene Partei selbst.
Der Verkäufer trägt die Lastenfreistellungskosten.

§ 10 (Vormerkung)

Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt im Grundbuch des Kaufgegenstandes zugunsten des Käufers eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Kaufgegenstand einzutragen.
Diese Vormerkung soll im Range nach den vom Käufer zur Kaufpreisbelegung aufgrund der in dieser Urkunde erteilten Vollmacht zu bestellenden Grundpfandrechten eingetragen wer- den. Der Käufer bewilligt schon jetzt die Eintragung der entsprechenden Rangänderung im Grundbuch.
Die Parteien beantragen und der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt, die vorgenannte Vormerkung wieder zu löschen, sobald das Eigentum auf ihn vertragsgerecht umgeschrieben wird, sofern zwischenzeitlich keine Eintragung ohne sein Mitwirken erfolgt oder beantragt ist.
Zur Löschung der Vormerkung im Fall der Rückabwicklung des Vertrages im Zuge eines Rücktrittes siehe § 16 (Vollzugsvollmacht) dieses Vertrages.

§ 11 (Auflassung)

Die Auflassung wird erklärt, sobald für den Kaufgegenstand ein Wohnungsgrundbuch ange- legt ist und somit die Identitätserklärung in Bezug auf den Kaufgegenstand abgegeben wer- den kann.
Auf die Vollmacht in nachstehend § 16 wird verwiesen.

§ 12 (Antragsrecht des Notars, Antragsverzicht der Parteien, Vertragsdurchführung)

Die Parteien verzichten auf ihre Antragsrechte gegenüber dem Grundbuchamt.
Der amtierende Notar soll allein berechtigt sein, Anträge zur Durchführung dieser Urkunde zu stellen, gestellte Anträge zurückzunehmen, neu zu stellen, die Reihenfolge der Erledigung dieser Anträge - auch unabhängig voneinander - selbst zu bestimmen und alle Erklärungen abzugeben, die zur Durchführung dieses Vertrages notwendig sind oder zweckdienlich er- scheinen.
Der amtierende Notar wird mit der Durchführung dieses Kaufvertrages und der Einholung aller etwa erforderlichen Bescheinigungen oder Genehmigungen beauftragt. Er wird bevollmächtigt, alle Genehmigungen einzuholen, diese für die Vertragsparteien entgegenzunehmen und sich mitzuteilen, so dass sie mit ihrem Eingang bei ihm unmittelbar wirksam wer- den.
Die Beteiligten sind damit einverstanden, dass zum Zwecke der Abrechnung eine Kopie aus dem Massebuch an die Beteiligten übersandt wird, auch wenn sich daraus ergibt, durch wen welche Zahlungen und an wen welche Auszahlungen erfolgt sind.

§ 13 (Verwalterzustimmung)

Dieser Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit nicht der schriftlichen Zustimmung des WEG- Verwalters. Der jetzige Verwalter ist die Firma
xxxx

§ 14 (Hinweise, Belehrungen)

Die Vertragsparteien wurden darauf hingewiesen,
- dass die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erst erfolgt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und alle zum Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen sowie der Gerichtskostenvorschuss gezahlt ist.
- dass erst mit der Umschreibung im Grundbuch das Eigentum übergeht.
- dass die Kaufparteien für Kosten und Steuern dieses Vertrages gesamtschuldnerisch 
haften. 
Die Vertragsparteien wurden darauf hingewiesen, dass alle vertraglichen Umstände, insbe- sondere der Kaufpreis richtig angegeben sein müssen, da ansonsten der gesamte Vertrag nichtig sein könnte. 
Die Vertragsparteien versicherten daraufhin die Richtigkeit und Vollständigkeit der beurkun- deten Angaben. 
§ 15 (Änderung der Teilungserklärung) 
1.
Der Käufer stimmt schon jetzt unwiderruflich Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu, soweit einzelne Teile einer Wohnung oder eine komplette Wohnung einer angrenzenden Wohnung zugeschlagen oder mit einer angrenzenden Wohnung zusammengelegt werden, sofern der in § 1 genannte Kaufgegenstand nicht betroffen ist, ein- schl. der damit verbundenen Nutzung bzw. Veränderung von in Gemeinschaftseigentum stehenden Bereichen. 
Der Kaufgegenstand ist auch dann nicht betroffen, wenn die geänderten Wohnungen an den Kaufgegenstand angrenzen. Das gleiche gilt auch für Wohnungen, die übereinander liegen.

Diese Zustimmung ist begrenzt bis der erstmalige Verkauf aller Wohnungen durch den Verkäufer abgeschlossen ist.
Ferner ist der Verkäufer zur Änderung oder Ergänzung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung berechtigt, soweit dies behördlicherseits oder vom Grundbuchamt gefordert wird oder soweit das Sondereigentum des Käufers nicht unmittelbar betroffen ist.
2.
Der Käufer erteilt ausdrücklich dem Verkäufer unwiderruflich Vollmacht mit dem Recht Untervollmacht zu erteilen, auch in seinem Namen alle Erklärungen abzugeben, die notwendig sind, um den unter Ziff. 1 gewünschten Rechtserfolg herbeizuführen.
Diese Vollmacht erlischt, wenn der erstmalige Verkauf aller Wohnungen und Teileigentumseinheiten durch den Verkäufer abgeschlossen ist.

§ 16 (Vollzugsvollmacht)

Die Parteien erteilen hiermit den Fachangestellten des amtierenden Notars
_____
V o ll m ac ht
unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB zur Abgabe von allen Erklärungen, die der Durchführung dieser Verhandlung bzw. dem von den Parteien gewollten Rechtserfolg dienen (Berichtigungen aller Art, einschließlich der Erklärung der Auflassung und Abgabe von Identitätserklärungen), soweit Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages notwendig sind und/oder Auflagen des Grundbuchamtes, von Berechtigten aus Abteilung II oder der Grundpfandrechtsgläubiger zu erfüllen sind.
Diese Vollmacht umfasst auch das Recht, im Namen der Vertragsparteien die Löschung der zur Sicherung des Übertragungsanspruches aus diesem Vertrag eingetragenen Vormerkung im Falle der Ausübung eines Rücktrittsrechtes zu bewilligen und zu beantragen. Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, die Löschung der Vormerkung zu bewirken (was das
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Grundbuchamt nicht zu prüfen hat), wenn der Rücktrittsgegner gegenüber dem Notar in Textform bestätigt, dass er mit der Rückabwicklung des Vertrages einverstanden ist, oder – im Falle des verkäuferseitigen Rücktritts wegen Zahlungsverzuges – die Voraussetzungen gem. § 5 Ziffer 1. zweiter Absatz dieses Vertrages vorliegen, wonach der Notar berechtigt ist, den Vertrag rückabzuwickeln.
Unter Freistellung der Bevollmächtigten von jeder persönlichen Haftung erteilen die Vertragsparteien dem Notar den Auftrag, von den beurkundeten Erklärungen nur im Interesse der Beteiligten unter Übernahme der Amtshaftung Gebrauch zu machen.

§ 17 (Vollmachtsbeschränkung)

Von sämtlichen Vollmachten in dieser Verhandlung darf nur vor dem amtierenden Notar oder vor einem mit ihm in Sozietät verbundenen Notar Gebrauch gemacht werden, soweit es um die Abgabe notariell beurkundeter oder beglaubigter Erklärungen geht.

§ 18 (Salvatorische Klausel)

Sollte eine Vorschrift dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so wird hiervon dieser Vertrag und die entsprechende Vorschrift im Übrigen nicht berührt. Anstelle der unwirksamen Regelung gilt schon jetzt eine Regelung als vereinbart, die in gesetzlich zulässiger Weise der beanstandeten Regelung so nahe wie möglich kommt.
Sollte im Laufe der Vertragsdauer die ursprüngliche Regelung wirksam werden, tritt diese wieder in Kraft. Gleiches gilt im Falle einer Lücke.

§ 19 (Ausfertigungen, Abschriften)

Von dieser Verhandlung sollen gefertigt werden:
- eine Ausfertigung für das Grundbuchamt,
- zwei beglaubigte Abschriften für den Verkäufer,
- zwei beglaubigte Abschriften für den Käufer,
- eine beglaubigte Abschrift für den Verwalter,
- eine Abschrift für die Gläubigerin, siehe § 1 Ziffer 2. dieses Vertrages
- die erforderlichen Abschriften für die Behörden.

Sehr geehrte Ratsuchende,

gern Überprüfe ich ich Ihren Kaufvertrag zu dem von Ihnen gebotenen Einsatz.

Eine seriöse und rechtlich fundierte Einschätzung setzt jedoch Voraus, dass mir der Vertragsentwurf vollständig gescannt per Mail an folgende Adresse übermittelt wird: service@rechtsanwalt-wundke.de.

Sobald mir die Unterlagen vorliegen, werde ich unverzüglich Stellung nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 17.04.2015 | 11:59

Sehr geehrter Herr Wundke,

ich habe gestern um 15:09 Uhr die Unterlagen an Sie weitergeleitet. Haben Sie diese erhalten? Könnten Sie mir sagen, wann ich mit einer Antwort rechnen kann? Der Beurkundungstermin findet schon Anfang nächster Woche statt.

Herzlichen Dank und beste Grüße!
MG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.04.2015 | 12:15

Die Antwort ist bereits unterwegs.

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