Nach den vorliegenden Informationen ergibt sich für Ihre geschilderte Fallkonstellation Folgendes:
1. Steuerpflicht und Steuersatz in Österreich
Da Ihre Wohnung in Österreich liegt und Sie diese dort vermieten, versteuern Sie die Einkünfte in Österreich (vgl. Art. 6 Abs. 1 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Österreich). Sie sind insoweit in Österreich beschränkt steuerpflichtig.
Eine Freigrenze besteht bei der beschränkten Steuerpflicht nicht. Das bedeutet, Sie werden ab dem ersten Euro zur österreichischen Einkommensteuer herangezogen.
Nach dem Kontext fällt bei geringen Einkünften (wie hier 12.000 EUR pro Jahr) ein Steuersatz von etwa 15 % an.
2. Was bleibt Ihnen von 12.000 EUR in Österreich?
Bei einem angenommenen Steuersatz von 15 % ergibt sich für 12.000 EUR ein Steuersatz von 1.800 EUR.
Rein rechnerisch würde damit ein Betrag von 10.200 EUR übrig bleiben (ohne Berücksichtigung weiterer Kosten/Abschreibungen, die Sie natürlich noch als Werbekosten abziehen könnten).
3. Auswirkungen in Deutschland (Progressionsvorbehalt)
Deutschland besteuert Ihre österreichischen Vermietungseinkünfte nicht erneut; Sie sind aufgrund des DBA in Deutschland grundsätzlich steuerfrei.
Allerdings fallen diese Einkünfte unter den sogenannten Progressionsvorbehalt: Das heißt, Ihre Mieteinnahmen aus Österreich erhöhen in Deutschland den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen aus Deutschland.
Beispiel aus dem Kontext:
• Bei einem fiktiven deutschen Einkommen von 100.000 EUR und zusätzlich 10.000 EUR aus Österreich ergab sich eine Mehrbelastung von 963 EUR in Deutschland.
• Übertragen auf die 12.000 EUR kann man davon ausgehen, dass die zusätzliche Steuerbelastung in Deutschland etwas über diesen 963 EUR liegen würde (zB 1.100 bis 1.200 EUR; genaue Zahlen hängen von Ihrem individuellen Steuertarif ab).
Damit würden Sie in Ihrem Beispielszenario (vereinfacht gerechnet) in etwa folgende Größenordnung erreichen:
12.000 EUR Mieteinnahmen aus Österreich
Abzüglich ca. 15 % österreichische Steuer (1.800 EUR) → 10.200 EUR
Zusätzliche Mehrsteuer in Deutschland durch den Progressionsvorbehalt (zB ~1.100 bis 1.200 EUR)
Ergebnis: Rund 9.000 EUR (oder etwas mehr) verbleiben Ihnen netto, abhängig von Ihrem konkreten Steuersatz in Deutschland und den tatsächlich anrechenbaren Werbekosten in Österreich.
4. Sonstige steuerliche Mehrkosten
Weitere Steuern in Österreich: Es können je nach Objekt noch lokale Abgaben (zB Grundsteuer, ggf. Gemeindeabgaben) anfallen.
In Deutschland entstehen keine zusätzlichen Ertragssteuern auf diese Einnahmen selbst, jedoch, wie erwähnt, die Mehrbelastung durch den Progressionsvorbehalt.
Der endgültige Gewinn aus Ihrer Vermietung (nach sämtlichen oder zusätzlichen Kosten, ggf. Zinsen, sonstigen Werbekosten etc.) kann erst nach einer konkreten Aufstellung sämtlicher Posten berechnet werden. Grundsätzlich haben Sie jedoch den österreichischen Steuersatz (ab dem ersten Euro) und eine Mehrbelastung in Deutschland rein durch die Progression zu berücksichtigen.
Ich hoffe, diese Informationen helfen Ihnen bei der Einschätzung Ihrer Situation.
Antwort
vonRechtsanwalt Mathias Schulze
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Vielen Dank für die tolle Antwort.
Das hilft schon enorm.
Eine Frage hätte ich noch:
Kann ich die Kaufnebenkosten wie Makler, Grundbuch Eintragung, Anwalt/Notar etc. steuerlich absetzen?
Und wenn ja, in Österreich oder Deutschland?
Vielen Dank !
Ja, die Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Grundbucheintragung, Anwalts- oder Notarkosten können steuerlich abgesetzt werden, allerdings nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten, sondern im Rahmen der Abschreibung (AfA) der Immobilie. Diese Kosten zählen zu den Anschaffungskosten der Immobilie und werden über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben.
Da die Immobilie in Österreich liegt und die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Österreich versteuert werden, können diese Kosten in Österreich steuerlich geltend gemacht werden. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, die dann jährlich von den Mieteinnahmen abgezogen wird, um den steuerpflichtigen Gewinn zu ermitteln. In Deutschland können diese Kosten nicht abgesetzt werden, da die Einkünfte aus der Vermietung in Österreich nicht in Deutschland versteuert werden, sondern nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt werden.
