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Probleme bei Zustellung des Kündigungsschreibens


19.08.2007 21:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes Problem:

Eine Dame aus dem Nachbarhaus hat eine Wohnung in unserem Mehrfamilienhaus angemietet, und zwar zum 01.12.2007. Sie hat Probleme mit der Zustellung der fristgerechten Kündigung, weil im Mietvertrag keine Adresse angegeben ist ( lediglich: M. plus
Nachnahme ).

Die Hausbesitzerin vermietet leere Wohnungen tageweise an eine
Firma. Der Mieterin wurde eine Quittung ausgehändigt, die sie
im Auftrag der Hausbesitzerin nach der Entgegennahme des Geldes
unterschreiben und weitergeben sollte. Auf dieser Quittung ist
eine Adresse angegeben, an die die Dame die fristgerechte Kündigung geschickt hat, und zwar mit Einschreiben / Rückschein. Der Rückschein ist nicht zurückgekommen. ( Nach-
forschungsantrag zwecklos wegen Zeitproblem ).

Beim Termin beim Arbeitsamt zwecks Genehmigung des Umzugs wurde
der Dame eine Nebenkostenabrechnung zur Verfügung gestellt, die
dem Arbeitsamt von der Vermieterin eingereicht worden ist. Hier
ist im Briefkopf eine Adresse in einer ganz anderen Stadt angegeben.

Soll die Dame nun an diese Adresse ihre Kündigung mit Einschreiben / Rückschein schicken? Wie ist die rechtliche Lage,
wenn der Rückschein auch nicht zurückkommt vor dem 3. Werktag im nächsten Monat?

Ist es überhaupt sinnvoll, die Kündigung mit Einschreiben / Rückschein zu schicken? Oder besser per Einwurfeinschreiben?
Wie verhält es sich mit einer amtlichen Zustellung in Anbetracht des Zeitproblems?

Eine persönliche Übergabe ist nicht möglich, da die Hausbesitzer das Haus anscheinend nur nachts betreten.Auch die
anderen Mitbewohner des Hauses wissen nicht wo die Hausbesitzer wohnen. Es sind nur Telefonnummern bekannt. Auch per Internet
( Inverssuche etc.) ist die Adresse nicht herauszufinden.

Was soll die Dame machen, damit die fristgerechte Kündigung als zugestellt gilt ? Ist es überhaupt zumutbar, daß Mieter die
Adresse der Hausbesitzer herausfinden müssen, um Ihre Wohnung zu kündigen? So etwas habe ich nioch nie erlebt, obwohl wir seit 25 Jahren Wohnungen vermieten.





Sehr geehrter Ratsuchender,

für die Wirksamkeit der Kündigung ist darüber hinaus ihr Zugang beim Kündigungsempfänger erforderlich (§ 130 BGB). Der Zugang wird dadurch bewirkt, dass die Kündigung so in den Bereich des Empfängers gebracht wird, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Auch nachdem eine Erklärung in den Bereich des Empfängers verbracht wurde, gilt sie erst dann als zugegangen, wenn der Empfänger die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat und diese auch nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist.

Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung ist die sichere Zustellungsart die Zustellung durch Post-Zustellungsurkunde über den Gerichtsvollzieher.

Alle anderen Zustellungsarten weisen zum Teil erhebliche Beweisrisiken bezüglich des Zugangs auf. Es bestehen bei den diversen Einschreibearten ggf. nicht nur Probleme bezüglich der Beweiskrraft des Inhalts der Sendung, sondern auch ggf. Probleme beim Beweis des Zugangs der Willenserklärung.

Die wohl überwiegende Rechtsprechung hält für das Einwurfeinschreiben den Nachweis des Zugangs nicht für erbracht. Zum Teil wird argumentiert, dass das Einschreiben nur in den Briefkasten gesteckt werde, weshalb anders als beim Übergabeeinschreiben keine persönliche Aushändigung erfolge.

Für Übergabeeinschreiben und Einschreiben mit Rückschein stellt sich das Problem, wenn der Empfänger zwar den Benachrichtigungsschein erhält, die auf der Post lagernde Sendung jedoch nicht abholt. Nach Ansicht des BGH (vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1997, Az. VIII ZR 22/97, NJW 1998, 976) stellt die einfache Benachrichtigung von der Hinterlegung des Einschreibebriefes beim Postamt keinen wirksamen Zugang dar, weil die Erklärung noch nicht in den Machtbereich des Empfängers geraten ist. Der Absender kann deshalb nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) aus seiner nicht zugegangenen Willenserklärung ihm günstige Rechtsfolgen nur dann ableiten, wenn er im Anschluss an die Rücksendung des Einschreibens alles Erforderliche und ihm Zumutbare tut, damit seine Erklärung den Adressaten doch noch erreichen kann.

Es empfiehlt sich, die Kündigung parallel auch an die Adresse zu richten, die auf der Nebenkostenabrechnung angegeben ist. Schließlich ist der Mieter für den Zugang der Kündigung und der Rechtzeitigkeit der Kündigung darlegungs- und beweispflichtig.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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