Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1) Verantwortlichkeit für altersbedingte Veränderungen an Bodenbelägen und fest installierten Geräten
Grundsätzlich gilt nach § 538 BGB: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Sie sind mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. Das bedeutet, dass normale Abnutzungserscheinungen – wie sie bei einem 25 Jahre alten Parkettboden mit 2 mm breiten Fugen auftreten können – grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Vermieter ist für die Instandhaltung der Mieträume verantwortlich, einschließlich des Fußbodens. Nur wenn Sie den Boden über den normalen Gebrauch hinaus beschädigt hätten, käme eine Haftung Ihrerseits in Betracht.
Der Vermieter kann Sie nicht ohne Weiteres für altersbedingte Veränderungen oder übliche Abnutzung haftbar machen. Vielmehr muss der Vermieter nachweisen, dass ein Schaden durch ein schuldhaftes Verhalten Ihrerseits entstanden ist. Die bloße Behauptung, ein Schreiner habe eine Überbelastung durch Möbel festgestellt, reicht nicht aus, insbesondere wenn keine nachvollziehbare und überprüfbare fachliche Stellungnahme vorliegt. Es ist üblich und zulässig, dass in einem Schlafzimmer Schränke und Betten stehen; dies stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar.
Im Zweifel müsste ein Sachverständiger feststellen, ob tatsächlich ein Schaden vorliegt, der über die normale Abnutzung hinausgeht, und ob dieser Ihnen zurechenbar ist. Der Vermieter trägt die Beweislast für ein schuldhaftes Verhalten des Mieters.
2) Verantwortlichkeit für Schäden an der Tür
Auch bei der Tür gilt: Für Schäden, die durch normalen Gebrauch oder altersbedingt entstehen, haften Sie nicht. Wenn allerdings ein Schaden durch ein Verhalten Ihrerseits verursacht wurde, das über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht (z.B. grobe Vernachlässigung der Reinigungspflicht, sodass Pflanzen unter der Tür wachsen und dadurch bei einem Unwetter Wasser eindringt), kann eine Haftung in Betracht kommen. Allerdings muss der Vermieter auch hier nachweisen, dass Ihr Verhalten ursächlich für den Schaden war und dass dieser nicht auf altersbedingte Abnutzung oder andere Umstände zurückzuführen ist.
Das bloße Vorhandensein von Pflanzenwachstum unter der Tür begründet noch keine Haftung, solange nicht nachgewiesen ist, dass dies auf eine erhebliche Vernachlässigung Ihrer Sorgfaltspflichten zurückzuführen ist und dass genau dadurch der Schaden entstanden ist. Auch hier gilt: Der Vermieter muss den Kausalzusammenhang und das Verschulden beweisen.
3) Zutrittsrecht der Vermieterin
Während des laufenden Mietverhältnisses hat der Vermieter grundsätzlich ein Besichtigungsrecht, allerdings nur aus berechtigtem Anlass und nach rechtzeitiger Ankündigung. Ein generelles Recht auf unangemeldeten Zutritt besteht nicht. Sie müssen die Vermieterin also nur dann in die Wohnung lassen, wenn ein konkreter, nachvollziehbarer Grund vorliegt (z.B. zur Schadensfeststellung, Besichtigung mit Nachmietern, Durchführung von Reparaturen), und dies rechtzeitig angekündigt wurde.
Sie sind nicht verpflichtet, häufige oder unangemeldete Besuche zu dulden. Sie können verlangen, dass Termine rechtzeitig angekündigt und auf ein Minimum beschränkt werden. Ein persönliches Gespräch oder Kontakt ist nicht erforderlich; Sie können auch verlangen, dass die Besichtigung in Ihrer Abwesenheit durch eine von Ihnen beauftragte Person begleitet wird.
Weitere Hinweise
- Für Schäden, die tatsächlich von Ihnen verursacht wurden und die über die normale Abnutzung hinausgehen, haften Sie grundsätzlich auf Basis des Zeitwerts, nicht des Neuwerts. Bei einem 25 Jahre alten Parkettboden dürfte der Zeitwert jedoch sehr gering sein, sodass eine Kostenbeteiligung in der Regel ausscheidet.
- Der Vermieter kann keine pauschalen Forderungen stellen, sondern muss die Kosten konkret und nachvollziehbar belegen.
- Sie sind nicht verpflichtet, für die Erneuerung des gesamten Parketts oder anderer Einbauten aufzukommen, wenn nur ein Teil betroffen ist und eine Reparatur möglich wäre.
- Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, der dem bei Übernahme entspricht, abzüglich der normalen Abnutzung (§ 538 BGB).
Fazit
Nach der geltenden Rechtslage und der im Kontext wiedergegebenen Rechtsprechung sind Sie für normale, altersbedingte Abnutzungserscheinungen nicht haftbar. Der Vermieter muss Ihnen ein schuldhaftes Verhalten nachweisen, um Schadensersatz verlangen zu können. Pauschale oder unbegründete Forderungen sind unzulässig. Für die Tür haften Sie nur, wenn ein eindeutiges Verschulden Ihrerseits nachgewiesen werden kann. Zutritt zur Wohnung müssen Sie nur bei berechtigtem Anlass und nach Ankündigung gewähren.
Sollten weitere Forderungen gestellt werden, empfehle ich, diese unter Hinweis auf die oben genannten Grundsätze zurückzuweisen und eine konkrete, nachvollziehbare Begründung sowie einen Nachweis des Schadens und des Verschuldens zu verlangen. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Auszug (Fotos, Protokoll), um sich gegen unberechtigte Forderungen abzusichern
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Jan Wilking
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
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Rechtsanwalt Jan Wilking
Lieber Anwalt,
Vielen Dank für ihre schnelle und ausführliche Antwort.
Die einzig verbleibende Rückfreige ist somit bezüglich Heizung am Bad: Wenn es wirklich so ist, wie sie es sagen, dass also die Vermieterin wirklich beweisen müsste, dass bspw. Feuchtigkeit die Ursache für das Rosten der Heizung am Bad ist, können wir unser Geld somit für die Heizung zurückbekommen bzw. war das auch rechtswidrig?
Details: Sie hat sowie bei der Tür bzw. Parkettboden einen angeblichen Fachmann gebracht, welcher von seiner Sicht aus die Feuchtigkeit als Ursache sehe. Die Heizung ist aber, sowie das Parkettboden, 25 Jahre alt.
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Nach dem gegebenen Kontext ist Ihre Rechtsauffassung korrekt: Für Schäden, die durch normale, altersbedingte Abnutzung entstehen, haften Sie als Mieter grundsätzlich nicht. Dies gilt auch für eine Heizung im Bad, die nach 25 Jahren Nutzung Rost aufweist. Eine Verrostung kann je nach Ausmaß als Abnutzungserscheinung im Sinne von § 538 BGB angesehen werden, für die Sie als Mieter ohnehin nicht einzustehen hätten.
Entscheidend ist, dass der Vermieter beweisen muss, dass der Schaden (hier: das Rosten der Heizung) durch ein schuldhaftes Verhalten Ihrerseits verursacht wurde, etwa durch unsachgemäßes Lüften oder eine grobe Vernachlässigung der Sorgfaltspflichten. Die bloße Behauptung eines vom Vermieter beauftragten "Fachmanns", dass Feuchtigkeit die Ursache sei, reicht nicht aus, solange nicht konkret und nachvollziehbar dargelegt wird, dass Sie als Mieter diese Feuchtigkeit schuldhaft verursacht haben. Gerade bei einer 25 Jahre alten Heizung ist Rostbildung vielmehr als typische Alterserscheinung zu werten.
Im Ergebnis war es daher vermutlich nicht rechtmäßig, Ihnen die Kosten für die Erneuerung oder Reparatur der Heizung aufzuerlegen, sofern kein eindeutiger Nachweis eines schuldhaften Verhaltens Ihrerseits vorliegt. Sie können daher die Rückzahlung der gezahlten Kosten verlangen. Verweisen Sie dabei auf § 538 BGB und die Beweislast des Vermieters. Sie können sich auch auf die Ausführungen in Dokument 6 stützen, wonach der Vermieter im Streitfall beweisen muss, dass die Mängel von Ihnen verursacht wurden, und dass Verrostung als Abnutzungserscheinung zu werten ist.
Zusammengefasst: Ja, Sie können Ihr Geld für die Heizung zurückverlangen, sofern kein Nachweis eines schuldhaften Verhaltens Ihrerseits vorliegt. Die Auferlegung der Kosten war in diesem Fall rechtswidrig
