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Parkettabnutzung nach Auszug


01.07.2007 21:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Hier meine Frage an Sie:

Beim Einzug in meine alte Wohnung wurden auf meinen Wunsch im Übergabeprotokoll Gebrauchsspuren am Parkett aufgeführt. Ich habe die Wohnung vom Mai 05 bis Juni 07 mit meinen beiden Katzen bewohnt, im Februar 06 zog mein Lebensgefährte zu mir, dies wurde der Vermieterin auch schriftlich mitgeteilt und von ihr genehmigt.
Als wir von der Vermieterin mehrmals schikaniert wurden beschlossen wir, aus der Wohnung auszuziehen (Durchsuchungen des Restmülls, falsche Beschuldigungen, unbegründete Mieterhöhung etc.). Seit dem 1.06.07 wohnen wir nun in der neuen Wohnung und wollten das Thema „alte Wohnung“ mit der Übergabe am 27.06.07 endgültig zu den Akten legen.
Einen adäquaten Nachmieter haben wir für die Vermieterin gefunden und wie wir wissen (die Einbauküche wurde abgelöst) sind die Nachmieter ab dem 1.07.07 in unserer alten Wohnung.

In 2 Tagen schweißtreibender Arbeit haben wir geputzt und die Wände gespachtelt und frisch gestrichen. Es war wirklich alles perfekt vorbereitet um einen reibungslosen Ablauf bei der Übergabe zu gewährleisten.

Am Tag der Übergabe wurde ich zuerst von der Vermieterin wegen der angeblich schlecht gestrichenen Wände (es war alles mindestens 2x, teilweise sogar 3x wegen schwarzer Flecken von denen die Vermieterin seit ca. 9 Monaten wusste, aber trotz Aufforderung unsererseits nichts dagegen unternommen hatte gestrichen worden) angesprochen. Dann kam das Thema Parkettboden zur Sprache. Obwohl sie eigentlich keinen Schlüssel hatte um den Boden vorher zu begutachten hatte sie bereits bei der Übergabe einen Zeitungsartikel von einem Parkettleger dabei, weil der Boden in „einem dermaßen desolaten Zustand“ sei, dass dies von unsachgemäßer Behandlung desselbigen herrühren und ich für die Kosten der Instandsetzung aufkommen müsste. Dazu bleibt zu sagen, dass der Boden nie zweckentfremdet oder gar nicht seiner Bestimmung gemäß behandelt worden ist. Das Parkett ist zudem bereits ca.10 Jahre alt und wie eingangs erwähnt waren die Gebrauchsspuren bereits im Übergabeprotokoll aufgeführt. Nun soll ich laut Aussage meiner Vermieterin die gesammten Kosten für die Sanierung des Parkettbodens übernehmen.

Außerdem sollte ich eine Vorauszahlung in Höhe von 150 € für eventuell höher anfallende Nebenkosten in diesem Jahr an sie überweisen, das wäre üblich für jeden Mieter, der eine Mietwohnung verlässt (ich habe übrigens immer pünktlich und vollständig meine Miete und die Nebenkosten bezahlt!). Meine Nachbarin ist zum 1.03.07 nach Stuttgart gezogen und hätte die 150 € laut Aussage der Vermieterin auch anstandslos überwiesen. Als ich meine ehemalige Nachbarin, glücklicherweise haben wir noch Kontakt, daraufhin befragte stellte sich sogar heraus, dass dies eine dreiste Lüge war.

Wie soll ich nun weiter vorgehen, soll ich ihr eine gütliche Einigung mit der teilweisen Übernahme der Instandsetzungskosten (ich habe in alten Gerichtsurteilen etwas von max. 1/3 gelesen) vorschlagen, oder raten Sie mir mich überhaupt nicht auf ihre Forderungen einzulassen?

Für Ihre geschätzte Auskunft im Voraus vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,

es stellt sich zunächst die Frage, ob und in welchem Umfang hier Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Hierzu zunächst einige Grundsätze:

Zu den so genannten Schönheitsreparaturen gehören u.a. das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung.
Ob und wie man beim Auszug aus der Wohnung renovieren muss, richtet sich grundsätzlich nach dem Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung. Hier wäre im einzelnen der Inhalt des schriftlichen Mietvertrages zu prüfen. Ferner stellt sich die Frage, ob ein Übergabeprotokoll bei der jetzt erfolgten Rückgabe der Wohnung exisitiert, ggf. was hier festgehalten, ggf. bestätigt wurde. Wurde z.B. die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung bestätigt und der Vermieter daraufhin die Kaution zurückgezahlt, so ist der Vermieter mit späteren Beanstandungen des Wohnungs-Zustandes ausgeschlossen.

Wird vom Vermieter dann bei der Beendigung des Mietverhältnisses verlangt, dass der Mieter die vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen ausführt, so muss die Beschreibung der beanstandeten Mängel und der zu ihrer Behebung durchzuführenden Arbeiten so genau sein, dass der Mieter erkennen kann, welche Tätigkeiten im einzelnen von ihm verlangt werden.

Für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisse vom Mieter verlangt, muss er eine angemessene Frist setzen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter nur noch 6 Monate lang - gerechnet ab Rückgabe der Wohnung - die Ausführung von Schönheitsreparaturen bzw. Kostenersatz wegen unterbliebener Renovierung verlangen. Danach sind die Ansprüche verjährt (BGH, VIII ZR 123/05, Urteil vom 15.3.2006).

Unabhängig von der Frage der Schönheitsreparaturen stehen etwaige Schadensersatzsansprüche des Vermieters wegen etwaigen Beschädigungen der Mietsache. Diese wären - soweit vorhanden -von Ihnen zu ersetzen, stellen sich meist in Schäden/Schrammen an Türen, Beschädigung von Bade-/Duschwanne, Parkett u.a. dar.

Hinsichtlich der Frage des ausreichenden Anstriches der Wände und Decken wäre insofern zunächst der Inhalt des schriftlichen Mietvertrages zu prüfen. Es kommt – wie gesagt – auf den Inhalt und den Zustand der Wohnung an. Sollte sich hieraus eine begründete Renovierungsverpflichtung ergeben, so könnte die Mitteilung an den Vermieter wegen der beschriebenen schwarzen Flecken ins Spiel gebracht werden, wobei es letztendlich auf die Frage, was Ursache dieser schwarzen Flecken war, ankommt (Mieterverhalten ?). Man sollte hier nach Prüfung des Mietvertrages zunächst ein etwaiges Schreiben/Mitteilung des Vermieters abwarten. Dies auch deshalb, weil ab Übergabe auch die Verjährungsfrist zu laufen beginnt.

Hinsichtlich der Parketts stellt sich die Frage, ob eine Beschädigung der Mietsache vorliegt oder nicht. Handelt es sich um gewöhnliche Abnutzungserscheinungen, so handelt es sich nicht um eine Beschädigung. Hier sollte auf ein etwaiges Schreiben/Mitteilung der Vermieter auf das Übergabeprotokoll bei Mietbeginn und das Alter des Bodens hingewiesen werden. Als Beschädigungen könnten Ausbrüche aus dem Holz, Brandflecken, erhebliche Kratzspuren durch Tiere, etc. gelten. Bei einer etwaigen Schadensberechnung müsste ggf. ein Abzu „Alt für Neu“ in Ansatz gebracht werden, was einen etwaigen Schadensersatzanspruch mindert.

Insgesamt sollten zunächst etwaige Forderungen des Vermieters abgewartet, dann nach Prüfung des Mietvertrages ggf. entsprechende Einwendungen gemacht werden.

Ich hoffe, Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr


Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2007 | 13:34

Vielen Dank für die schnelle beantwortung meiner Frage.
Meine Nachfrage : Können Sie mir sagen wieviel für das 10
Jahre alte Parkett, sowie schon vor meinem Einzug vorhandenen
Gebrauchsspuren vom Gesamtbetrag des lt. Vermieterin neu zu versiegelden Parketts abgezogen werden kann?z.B von 1500,-Ges.betrag
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2007 | 12:13

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass ein Parkettfußboden erfahrungsgemäß alle 15 bis 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln ist. Eine normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten, eine Beschädigung, eine unüblich hohe Abnutzng, etc. ist vom Mieter zu ersetzen. Hierbei wäre dann anteilig zu berücksichtigen, dass ein übliches Abschleifen alle 15 bis 20 Jahre erforderlich ist. Es kommt daher zusätzlich darauf an, vor wieviel Jahren der Parkett letztmals abgeschliffen und versiegelt wurde und ob überhaupt eine übermäßige Abnutzung/Beschädigung vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen
Rechrsanwalt Ernst G. Mohr

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