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Option der Verlängerung eines gewerblichen Mietvertrages

| 16.08.2014 16:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe 02/08 einen Mietvertrag für eine gewerbl. Einheit abgeschlossen. Die Laufzeit belief sich auf 5 Jahre fest mit der Option auf Verlängerung 3 + 3 Jahre. Die erste Option hatte ich 02/13 gezogen. Dementsprechend läuft der Vertrag momentan weiter bis 02/16.
Nun hat mein Vermieter den Laden zum 1.10.14 verkauft und der neue Mieter möchte ab sofort bzw. spätestens 02/16 in diesen Laden.
Da ich dies aber nicht will und ein existenzielles Anliegen ist, habe ich nun die Option auf eine weitere Verlängerung des Mietvertrages um weitere 3 Jahre bis 02/19 weit vor Ablauf der Frist gezogen. Und zwar bei meinem Noch-Vermieter!
Dies habe ich nun meinem Vermieter per mail und auch per Einschreiben mitgeteilt.
Natürlich passt ihm dies nicht und möchte die Option nicht annehmen, da er glaubt er müsse das genehmigen und damit einverstanden sein.
Ich habe ihn dann ebenfalls schriftlich informiert, daß er sein Einverständnis bereits mit Abschluss des Vertrages in 2008 gegeben hat und ich sein Angebot nun annehme.
Dies sieht er nun gar nicht so und möchte dies mit seinem Anwalt regeln.
In einem weiteren Schreiben teilt er mit dann mit, daß wenn ich nicht ausziehe er die Miete drastisch erhöhen wird.
Dem Käufer des Ladens habe ich ebenfalls mitgeteilt, daß ich diese Option ziehe. Auch er ist damit ganz und gar nicht einverstanden, da er den Laden nur gekauft hat, weil er glaubt nun dort einziehen zu können.

Frage 1: Gehe ich richtig in der Annahme, daß ich die Option ziehen kann - vorausgesetzt daß diese in dem schriftlich festgelegten Zeitrahmen erfolgt- ohne daß irgendein Vermieter dagegen Einspruch erhebt und auf Auszug besteht?

Frage 2" Muss der momentane Vermieter, oder überhaupt ein Vermieter mir eine Bestätigung geben oder reicht alleine die Mitteilung von mir. Und wenn ja, was mache ich wenn er mir diese verweigert?

Frage 3 : Kann der Vermieter die Miete einfach so erhöhen? Wenn ja in welchem Rahmen?
Gibt es hier eine gesetzliche Regelung?

Frage 4: Ab wann kann die Miete erhöht werden? Meiner Meinung nach erst nach Ablauf der Laufzeit bis 02/16?

Frage 5: Nach meiner Erkenntnis muss ich dieser Erhöhung zustimmen!? Was ist ist wenn ich dies nicht tue? Wird dann automatisch diese Option oder dere Vertrag hinfällig? Dann hat er ja erreicht was er will.

Frage 6: Falls dies gerichtlich entschieden werden muss oder mit einem Gutachter - wer trägt dann hierfür die Kosten.

Frage 7: Kann ich im für mich ungünstigsten Fall eine Abfindung oder Schadensersatz in Anspruch nehmen
Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1. Ja. Sie konnten die Option schon jetzt ausüben. Sie musste nur rechtzeitig in der vereinbarten Form an den richtigen Adressaten gerichtet werden. Ob der alte Vermieter der richtige Ansprechpartner war, hängt davon ab, inwieweit der Verkauf vorangeschritten war. Sicherheit bringt eine eindeutige Erklärung auch an den neuen Vermieter.

2. Nein. Es genügt Ihre ausdrückliche Inanspruchnahme der Verlängerungsoption. Achtung: Im Streitfall müssen Sie den rechtzeitigen Zugang beweisen! Der jeweilige Vermieter muss weder Zustimmen, noch kann er die Verlängerung ablehnen. Es gelten die vertraglichen Vereinbarungen, an die auch der neue Vermieter gebunden ist.

3. Nein. Die Ausübung der Verlängerungsoption führt zur Fortführung des ursprünglichen Mietvertrages. Also verbleibt es auch bei der vereinbarten Miete. An die entsprechenden Vereinbarungen ist alter und neuer Vermieter gebunden. Eine Mieterhöhung kommt nur bei entsprechender neuer Vereinbarung mit Ihnen in Betracht, die Sie natürlich nicht eingehen müssen.

4. Nein. Ich verweise auf Antwort 3. Es existiert kein gesetzliches Mietzinserhöhungsrecht des Vermieters bei Gewerbemietverhältnissen. Der Vermieter kann sich hier u.U. dadurch absichern, dass in den Vertrag eine Mietzinsanpassungsklausel aufgenommen wird. Fehlt diese, kommt nur eine neue Einigung mit dem Mieter oder - nur bei unbefristeten Gewerbemietverträgen - eine Änderungskündigung in Betracht.

5. Nein. Ich verweise auf Antworten 3. und 4. Sie brauchen nichts zu befürchten und können sich auf den ursprünglich geschlossenen Vertrag berufen, bei welchem es verbleibt.

6. Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung trägt derjenige die Verfahrenskosten, der den Streit verliert. Nach Ihrer Schilderung haben Sie jedoch gute Karten.

7. Darauf wird es nicht ankommen, da Sie im Recht sind und sich auf nichts einlassen müssen.

Sollte ich Fragen übersehen haben, so nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 18.08.2014 | 11:53

Sehr geehrter Herr Wundke,
vielen Dank für Ihre rasche Antwort.
Bzgl. Punkt vier und fünf meiner Fragen habe ich noch Klärungsbedarf:
IM Vertrag steht :Bei Ausübung der Option ist die Miete neu zu vereinbaren und zwar in Höhe der marktüblichen,angemessenen Miete".

Bitte unter diesem Aspekt meine Frage drei und vier noch beantworten.
Vielen Dank.

Ich habe noch einen ähnlich gelagerten Fall in einem anderen Objekt.
Wie kann ich das handhaben umd Sie davon in Kenntnis zu setzen?
Gibt es in diesem Portal eine Möglichkeit direkt mit Ihnen zu kommunizieren? Oder muss ich die Frage für alle zugänglich einstellen?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.08.2014 | 13:20

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Die von Ihnen nunmehr nachgeschobene Anpassungsklausel ist zumindest hinsichtlich des Beginns der Mietzinsanpassung ungenau und auszulegen.

Die Höhe der "marktüblichen und angemessenen Miete" wird man u.a. leicht anhand von vergleichbaren Objekten in der Nähe der streitgegenständlichen Gewerberäume ermitteln können. Ansonsten könnte man durchaus Ihrer Meinung folgen und die Mietzinsanpassung erst dann zulassen, wenn sich der Vertrag aufgrund der Inanspruchnahme der Verlängerungsoption tatsächlich verlängert, also zum Februar 2016. Ob ein Gericht das im Klagefall genauso sieht, bleibt leider abzuwarten.

Sollten Sie daran interessiert sein, meine anwaltliche Hilfe weitergehend in Anspruch zu nehmen, so kontaktieren Sie mich bitte direkt über meine Emailadresse, welche Sie in meinem Profil finden.

Mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.08.2014 | 13:33

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