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gewerblicher Mietvertrag mit Optionspflicht und Verlängerungsklausel

06.09.2019 07:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Wenn in einem gewerblichen Mietvertrag der Mieter ein Optionsrecht eingeräumt bekommt und sich das Mietverhältnis damit verlängert, handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht. Der Vermieter kann dagegen keinen Widerspruch einlegen. Eine außerordentliche Kündigung bleibt möglich.

Guten Morgen,

ich bin Eigentümer einer gewerblichen Immobilie in der mehrere Firmen eingemietet haben.
Mit einem Mieter gibt es immer wieder Probleme, die den Mietfrieden stören.

Der abgeschlossene Vertrag mit diesem Mieter läuft vom 1.4.2015 bis 30.3.2020. Es handelt sich um einen Vertrag von bestimmter Dauer mit Optionsrecht des Mieters und mit Verlängerungsklausel
mit folgendem Wortlaut:

Der Mieter kann 2 mal die Verlängerung des Mietverhältlisses um 5 Jahre über den vereinbarten Beendigungstermin hinaus verlangen, wenn er das Optionsrecht schriftlich bis spätestens 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt. Der Vermieter ist verpflichtet in diesem Fall auf die vereinbarte Zeit fortzuführen.
Es verlängert sich nach dem Ende der Mietzeit bzw. des letzen Optionszeitraumes jeweils um ein Jahr wenn nicht eine Seite unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten der Verlängerung schriftlich widerspricht bzw. kündigt.

Meine Fragen:
Bis zum heutigen Tag habe ich noch keine schriftliche Anforderung erhalten die Miete um 5 Jahre zu verlängern.
Wenn der Mieter bis zum 30.9. die Nachricht übersendet, habe ich dann trotzdem die Möglichkeit der Verlängerung zu widersprechen ? Ich bin mir an dieser Stelle nicht ganz sicher.
Wenn der Mieter die Nachricht nicht bis zum 30.9 übersendet das er verlängern möchte, wie wären dann die gebundenen Kündigungsfristen, die ich einhalten muss um dem Mieter schnellstmöglich zu kündigen.

Eine weitere Frage:
Mir ist erst jetzt bekannt geworden, das sich der gemeldete Firmensitz des Unternehmens nicht an dem Standort befindet. (GmbH)
Im Mietvertrag wurden keine Angaben zur Adresse gemacht, lediglich der Firmenname wurde eingetragen. Auch wurde keine Vertretervollmacht des Unterzeichneten vorgelegt.
Wäre dieses ein Formfehler und der Vertrag demnach eventuell als unbefristeter Vertrag anzusehen.

Danke für die Bearbeitung.

06.09.2019 | 09:05

Antwort

von


(39)
Braamkamp 14
22297 Hamburg
Tel: (040) 87 50 47 34
Web: http://www.kanzlei-alsterland.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

1.
Nein, der Ausübung des Optionsrechtes in Bezug auf die Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre können Sie nicht widersprechen. Die von Ihnen wiedergegebene Klausel trifft keine Aussage zu den Bedingungen, unter denen der Mietvertrag dann ab dem 30. März 2020 fortgeführt werden soll. Ich gehe deswegen davon aus, dass es zumindest keine neuen Verhandlungen in Bezug auf die Miethöhe oder den Nutzungsumfang geben soll. Wenn die inhaltlichen Regelungen des Mietvertrages fortbestehen sollen – andernfalls müsste sich dazu im Mietvertrag ein klarstellender Hinweis befinden – handelt es sich bei dem Optionsrecht um ein einseitiges Gestaltungsrecht, bei dessen Beanspruchung der Mieter den Mietvertrag einseitig verlängern kann. Ein Widerspruch hierzu ist nicht möglich.

2.
Widersprechen können Sie lediglich der automatischen Vertragsverlängerung für jeweils ein Jahr. Dieses gilt für beide Seiten und für den Fall, dass der ursprünglich vereinbarte Zeitraum für das Mietverhältnis oder der durch die Mieteroption verlängerte Zeitraum endet. Das ist letztlich die Situation, die Sie mit „wenn der Mieter die Nachricht nicht bis zum 30. September übersendet, dass er verlängern möchte" beschreiben. In diesem Fall können Sie der automatischen Verlängerung der Mietzeit widersprechen. Eine „Kündigung" im eigentlichen Sinne ist nicht notwendig, da der Vertrag dann automatisch zum 30. März 2020 endet.

Dieser Widerspruch muss beim Mieter ebenfalls bis zum 30. September 2019 eingegangen sein.

Wenn Sie diesen gewerblichen Mieter „loswerden" möchten, würde ich Ihnen empfehlen, den Widerspruch vielleicht nicht in der letzten Minute, aber erst gegen Ende des Monats nachweisbar zuzustellen. Denn es ist ja nicht ausgeschlossen, dass der Mieter erst durch den Widerspruch dazu veranlasst wird, sich mit dem Mietvertrag näher zu beschäftigen und wird dann erst letztlich dadurch auf die Idee gebracht, die Verlängerungsoption zu nutzen. Das wäre auch ohne weiteres möglich.

3.
Die Tatsache, dass sich der gemeldete Firmensitz nicht in dem Mietobjekt befindet, sollte unproblematisch sein. Jedenfalls, soweit es keine Bedingung in dem Mietvertrag war, dass der Firmensitz in dem von Ihnen vermieteten Standort errichtet wird. Es kommt ja durchaus häufiger vor, dass sich Adressen und auch Namen im Laufe von fünf Jahren ändern – dadurch werden Mietverträge nicht unwirksam.

Die fehlende Vertretervollmacht führt ebenfalls zu keiner Unwirksamkeit des Vertrages. Bei Vertragsschluss hätte man zwar tatsächlich die rechtsgeschäftliche Erklärung des Bevollmächtigten gemäß § 174 BGB: Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten zurückweisen können. Dann wäre gegebenenfalls der Vertrag nicht zustande gekommen. Diese Zurückweisung muss aber „unverzüglich" erfolgen.

In der heutigen Situation wäre da lediglich „Musik drin", wenn der Vertreter tatsächlich nicht bevollmächtigt war. Dann hätte die GmbH durch die tatsächlich bevollmächtigten Personen immer noch die Möglichkeit, den Vertragsschluss rückwirkend zu genehmigen.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.

Freundliche Grüße aus Hamburg


Rechtsanwalt Jörn Blank

Rückfrage vom Fragesteller 06.09.2019 | 09:48

Danke für die schnelle Antwort,noch einmal zum besseren Verständnis:

Wenn der Mieter die Möglichkeit der optionalen Verlängerung zieht und somit den Vertrag schriftlich um 5 Jahre verlängert bin ich sowieso für die nächsten 5 Jahre an diesen gebunden.
Sollte er jedoch die Abgabe vergessen und ich würde auch die Füsse bis Anfang Oktober stillhalten würde dann der Vertrag am 30.3.2020 enden ? Oder automatisch noch um ein weiteres Jahr, sprich bis zum 30.3.2021 da ich dem Mieter keinen Widerspruch bis 30.9.2019 zugestellt habe ?

Wie muss die Zustellung denn erfolgen? Zählt nur Einschreiben Post oder nur persönliche Übergabe mit Unterschrift ? Am besten mit einer zweiten Person als Zeuge übergeben ? Muss der im Vertrag unterzeichnete Mieter persönlich das Einschreiben unterzeichnen oder reicht einer seiner Mitarbeiter ?
Wenn die Übergabe meines Schreibens z.B am Montag den 30.9 durch DHL oder einen Kurier erfolgen würde, könnte dann der Mieter immer noch mit einem Zeugen die Verlängerung am selben Tag bei mir persönlich einwerfen oder abgeben ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.09.2019 | 10:08

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, wenn der Mieter die Option zieht, sind Sie für die nächsten fünf Jahre gebunden – wenn es aufgrund des Verhaltens des Mieters entsprechenden Anlass gibt, ist eine außerordentliche Kündigung natürlich trotzdem möglich.

Wenn der Mieter die Option nicht zieht und auch Sie nicht fristgemäß widersprechen, verlängert sich der Vertrag automatisch bis zum 30. März 2021. Wenn Sie dem Mietvertrag beendet haben wollen, müssen Sie also widersprechen und dürfen nicht die Füße stillhalten.

Die sicherste Art der Zustellung ist eigentlich, wenn Sie den Widerspruch vor einem Zeugen in den Briefumschlag stecken und dann ebenfalls mit einem Zeugen einer zum Empfang der Nachricht bereiten Person übergeben. Der Einwurf in den Briefkasten (ebenfalls mit einem Zeugen) reicht ebenfalls, wenn Sie erwarten dürfen, dass dieser Briefkasten bis zum Fristende auch geleert wird.

Sie können das natürlich auch per Einschreiben schicken. Bei einem Rückschein kann auch ein Mitarbeiter des Mieters den Empfang quittieren.

Mit dem „Restrisiko", dass der Mieter ganz schnell reagiert und noch am 30. September die Verlängerungsoption nutzt, müssen Sie leider leben.

Freundliche Grüße
Jörn Blank

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