Nutzungsrecht Hausflur – darf baulich getrennt werden trotz Mietvertrag?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ist im Mietvertrag eines Mieters ausdrücklich ein Nutzungsrecht für bestimmte Gemeinschaftsflächen (z.B. Hausflur/-eingang) vereinbart, so ist diese Vereinbarung grundsätzlich bindend für Parteien und nachfolgende Mieter. Der Mieter darf diesen Teil „vertragsgemäß gebrauchen" (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Dem Gebrauchsvorteil steht ein Bestandsschutz zu, der auch gegenüber der Vermieterin und nachrückenden Mietern gilt. Dies betrifft insbesondere Vereinbarungen, die ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen wurden und nicht bloß als „stillschweigende Gestattung" behandelt werden.

Vertraglich zugesicherte Gebrauchsrechte können nur einvernehmlich abgeändert werden (§ 311 Abs. 1, § 241 BGB). Einseitig kann die Vermieterin oder ein neuer Mieter das Recht nicht beschränken oder entziehen. Das Nutzungsrecht bleibt selbst dann bestehen, wenn sich die Besitzverhältnisse oder gewöhnlichen Wege ändern, solange der Mietvertrag unverändert bleibt.

Wichtige Gründe können eine Anpassung gebieten – sie müssen aber außergewöhnliches Gewicht haben (z. B. massive Störung des Hausfriedens, dauerhafte Gefährdungen, Rechtsmissbrauch) und werden in der Rechtsprechung sehr restriktiv beurteilt. Hier bestehen enge Grenzen.

Selbst eine bauliche Änderung und ein zumutbarer Alternativzugang reichen in der Regel nicht aus, um das vertragliche Recht zu entziehen, wenn dieses im Vertrag klargestellt und als wesentlicher Vertragsbestandteil vereinbart wurde.

Anders: Liegt eine schlichte Gebrauchs- oder Duldungserlaubnis vor, kann die Vermieterin aus berechtigtem Interesse eine Änderung vornehmen. Es kommt also entscheidend auf den Wortlaut und die intendierte Verbindlichkeit im Vertrag des Bruders an.

Entscheidend ist, ob sich das Flurnutzungsrecht ausdrücklich im Vertrag als wesentliches Recht findet oder bloß als „praktische Erleichterung" ohne dauerhaften Charakter gemeint ist.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei Vorliegen eines voll funktionsfähigen alternativen Zugangs ein Mitbenutzungsrecht auch aus wichtigem Grund entzogen oder eingeschränkt werden könnte, wenn das Nutzungsrecht nicht als unabdingbares, vertragsprägendes Recht ausgestaltet ist.

Die Abwägung zwischen Besitzinteressen (neuer Mieter) und Bestandsschutz (alter Mieter) ist erforderlich. Aber: Die Schwelle der Änderbarkeit ist hoch.

Steht das Recht ausdrücklich im Mietvertrag als Nutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen, ist eine einseitige Änderung grundsätzlich nicht möglich. Nur bei Ausnahmefällen (z. B. unzumutbare Belastung, Straftaten, massive Störung, Missbrauch, Gefahr für Leib und Leben), kann dies gerichtlich geltend gemacht und ggf. auch durchgesetzt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen