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'Nutzungsrecht von Gemeinschaftseigentum'


05.10.2005 15:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

seit ca. 4 Jahren nutzt ein Miteigentümer eine Gemeinschaftsgartenfläche.
Diese wurde nach "seinem Ermessen" bepflanzt und es wurde ein Gartenhaus aufgestellt.
Bei der Durchsicht der Protokolle (Eigentümerversammlungen) konnte ich nicht festellen, dass dieser Punkt einer Nutzung von Gemeinschaftseigentum Tagesordnungspunkt gewesen ist.
Meine Frage:
Liegt hier schon eine Duldung o. verjährung vor?
Ist diese Nutzung Abstimmungspflichtig?(Allstimmigkeit)
Muss diese schriftlich fixiert sein?

Noch eine kurze Frage.
In der Teilungserklärung steht jedem Eigentümer ein
"KFZ-Stellplatz" zu Verfügung.
Der Eigentümer hat keinen eigenen PKW und nutzt diesen Stellplatz zum abstellen seines Fahrrades.
Meiner Meinung ist ein KFZ-Stellplatz dafür nicht vorgesehen.

MFG


Sehr geehrter Ratsuchender,


die Nutzung des Gartens kann durch Vereinbarung geregelt werden, wobei eine Stimmenmehrheit ausreichend ist; eine schriftliche Fixierung (Niederschrift nach § 24 WEG) ist zwar erforderlich; eine Verletzung dieser Pflicht führt aber nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses (OLG Hamm DNotZ 67, 38).

Hier bietet es sich an, mit dem Verwalter zu sprechen, um die offenbar getroffene Vereinbarung in Erfahrung zu bringen.

Ansonsten sollten Sie vorab diesen Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen, um dann die Sache zu klären. Eine Duldung oder Verjährung kommt aber nicht in Betracht.



Hinsichtlich des KfZ_Stellplates haben Sie Recht. Ist er als solcher ausgewiesen, darf keine andere Nutzung vorgenommen werden. Aber auch hier könnte es sein, dass es eine anderslautende Vereinbarung gibt, die Sie vorab beim Verwalter in Erfahrung bringen sollten; ansonsten gilt das oben Gesagte.


Bedenken Sie aber vielleicht auch, dass Sie mit den Nachbarn weiterhin zusammenleben müssen. Hier sollte man also eine vernünftige und konfliktfreie Lösung suchen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle


Nachfrage vom Fragesteller 06.10.2005 | 08:50

Guten Morgen Frau Rechtsanwältin,

zunächst vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage!
Leider entspricht Ihre Antwort nicht meinen Vorstellungen.
Ist ein Gartenhaus nicht eine bauliche Veränderung und Bedarf dieses nicht der Zustimmung "aller" Wohnungseigentümer?
Durch den Standort des Gartenhauses ist die Gartenfläche einer Mitnutzung durch andere Eigentümer auf Dauer entzogen.
Wird hier nicht auch die Wertigkeit des Eigentums berührt?
Wie ich Ihnen gestern schon mitteilte, habe ich in den Protokollen der Eigentümerversammlungen diesen Punkt der Nutzung von Gemeinschaftseigentum nicht gefunden.
Ist zur Gültigkeit einer Vereinbarung oder Beschlusses nicht erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wurde? ($23,2 WEG)
Noch einen kurzen Satz zu Ihrem letzten Punkt.
Sicher habe ich auch bedacht, dass ich weiterhin mit diesem Mitbewohner zusammenleben muss.
Nur gibt es Mitmenschen, die müssen in gewissen Abständen richtig auf den "Topf" gesetzt werden. Dann geht es wieder sehr gut weiter. (Ich spreche aus eigenen Erfahrungen).
Sicher muss er nicht wegen mir das Gartenhaus abreissen.
Ich wollte meinem Nachbarn nur klarmachen, dass ich wenn ich wollte, die Möglichkeit hätte.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.10.2005 | 10:23

Das Gartenhaus stellt keine bauliche Veränderung dar, sondern wird von der Gebrauchsregelung des § 15 WEG umfasst, wozu es aber eine Vereinbarung geben muss. Nachdem schon vier Jahre dieses Gartenhaus Bestand hat, gehe ich nach wie vor davon aus, dass es eine Vereinbarung geben muss. Deshalb ging mein Rat dahin, beim Verwalter nachzufragen.

Sofern Sie auf § 23 II WEG ansprechen, dürfen Sie nicht unbeachtet lassen, dass a) diese Gültigkeitsvoraussetzung abdingbar ist (BayObLG NJW 70, 1136), also eine anderslautende Vereinbarung Vorrang hätte und b) dass der Beschluss dann nicht nichtig, sondern allenfalls anfechtbar gewesen wäre und die Monatsfrist schon lange verstrichen ist. Auch gibt es Urteile, die es ausreichen lassen, wenn es unter dem TOP "Verschiedenes" aufgeführt worden ist.

Stärke zeigen ist ja schön und gut; aber was - außer Ärger, Neid und eine vergiftete Gemeinschaft - soll es bringen, wenn "nur" eine Demonstration der Macht erfolgt, ohne das Taten folgen (sollen)?

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