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Nutzungsänderungsantrag/ fehlende Nutzungsgenehmigung

21.10.2019 17:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Die Nutzungsänderung eines Gebäudes ohne die dazu erforderliche Baugenehmigung stellt nach der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) eine Ordnungswidrigkeit dar.

Nutzungsänderungsantrag/ fehlende Nutzungsgenehmigung

Sehr geehrter Herr Anwalt,

Ich bin seit neuem Eigentümer eines Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (Bj. 1996) aus einer Zwangsversteigerung in Rheinland-Pfalz
Nach dem Eigentümerwechsel habe ich einen Brief vom Bauamt bekommen mit dem Inhalt, dass einige nicht genehmigte Dinge (Wintergarten,neue Gaube,) usw nachgenehmigt werden sollen. Diese seinen alle genehmigungsfähig, es müsste jedoch von einer bauvorlageberechtigten Person die Unterlagen eingereicht werden. Soweit so gut.
Gleichzeitig möchte ich das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in ein 3 Familienhaus ändern.
Das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ist bereits vermietet. Jedoch ist das Obergeschoss noch nicht vermietet, da die offizielle Genehmigung zur Nutzung eines 3FH fehlt.

Hierzu haben wir auch schon den Bauantrag eingereicht (mit den alten Sachen der Nachgehmigung) und haben schon erstes Feedback bekommen, da noch Unterlagen fehlen.

Es wurden viele Sachen bemängelt (die meisten nur Kleinigkeiten), jedoch liste ich im folgenden nur die Sachen auf, die für diese Frage relevant sind:
1) Stellplatznachweis wegen erhöhtem Bedarf —> Gefordert werden nun 5, vorhanden sind jedoch 2 Stellplätze. Wir möchten uns jedoch auf den Paragraphen § 47 Absatz 2 der LbauO Rheinland-Pfalz berufen, da der erhöhte Bedarf der Stellplätze durch Nutzungsänderung/ Wohnungsteilung entsteht, das Haus länger als 2 Jahre fertig gestellt ist und wir dann von dem erhöhten Bedarf der Stellplätze befreit sind.

2) Nachweis Barriefreiheit —> Auch hier gibt es eine Ausnahme. Wir möchten uns auf den Paragraphen § 51 Absatz 4 berufen, da dies für uns einen unverhältnismäßigen Mehraufwand bedeutet.
Das OVG Sachsen-Anhalt hat diese Umbaumaßnahmen z.B. mit 20% Mehraufwand beziffert. (Auch welche Personen das Haus nutzen muss auch abgewogen werden)
Der Architekt hat bei der Einreichung der Unterlagen für den Nutzungsänderungsantrag die Umbaumaßnahmen auf 5500€ beziffert, da außer 2 Türdurchbrüchen und Trockenbauarbeiten nichts weiteres erforderlich sind. 20% machen demnach 1100€. Mit diesem Betrag kann man weder eine Rampe (6% Steigung) noch Umbaumaßnahmen im Gebäudebstand machen lassen, wie z.B. Verbreiterung der Türen usw.

Meine Fragen wären folgende:

1. Kann man hier wirklich von einer Nutzungsänderung sprechen, denn Wohnraum bleibt Wohnraum? Muss ich denn sowas eigentlich dem Bauamt melden? (Schlafende Hunde geweckt)
2. Da ich die Einnahmen dringend benötige, wäre es ok schon einen Mieter in das OG zu setzen und das Haus als 3FH bereits zu nutzen? Der Nutzungsänderungsantrag wurde ja bereits gestellt. Problem: Der Architekt hat einen privaten Vorfall und kann den Fall erst wieder in 2-3 Monaten übernehmen. Ich bin auf der Suche nach einem neuen Architekten aber aufgrund der derzeitigen Lage sind alle ausgebucht. Man könne frühestens erst in 6 Monaten anfangen.
3. Welche Ansprüche hätte der Mieter, falls eine Nutzungsuntersagung vom Bauamt kommt (was ich wirklich bezweifle)? Kann man sich als Vermieter davor schützen durch bestimmte Klauseln im Mietvertrag? Falls nicht, welchen Schritt raten Sie mir? Ich brauche die Einnahmen dringend und ich denke, dass eine Nutzungsuntersagung auch nicht so schnell erteilt werden kann, zumal ich einen Antrag gestellt habe und eine Untersagung auch rein verwaltungstechnisch einige Zeit in Anspruch nehmen würde. Liege ich damit richtig?

Ich bedanke mich im Voraus und hoffe, dass Sie mir weiterhelfen können.

Gruß
21.10.2019 | 19:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Eine Nutzungsänderung liegt nur vor, wenn ein Geschoss/eine vorgesehene Wohnfläche vorher anderen Zwecken gedient haben sollte, etwa weil die Fläche eine Abstellfläche war. An Aufenthaltsräume und Wohnungen werden vom öffentlichen Baurecht nämlich besondere Anforderungen gestellt. Das könnte für das Obergeschoss gelten.

Nutzungsänderungen bedürfen grundsätzlich einer Baugenehmigung (vgl. § 61 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz - LBauO).

2.) Die Nutzung des Obergeschosses, ohne dass bereits die dafür erforderliche Baugenehmigung erteilt worden wäre, stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.

3.) Der Mieter hätte alle Gewährleistungsansprüche gegen Sie als Vermieter, wenn er die gemietete Wohnung nicht mehr nutzen dürfte. Dazu kann auch Schadensersatz gehören.

Absichern können Sie sich, wenn Sie dem Mieter "reinen Wein einschenken" und etwa ein besonderes Kündigungsrecht vereinbaren für den Fall, dass die nicht ausgeschlossene Nutzungsänderung durch die Bauaufsichtsbehörde - sofort vollziehbar - ergehen sollte. Hier ist absolute Transparenz unbedingt geboten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 22.10.2019 | 12:18

Sehr geehrter Herr Anwalt,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

1. Zu der Nutzungsänderung:
Das Haus ist sehr groß und verteilt auf KG (Einliegerwohnung) EG und OG (Hauptwohnung).
EG und OG sollen nun getrennt werden und dann dadurch das 3FH entstehen. Hierfür soll das Treppenhaus als Gemeinschaftstreppenhaus genutzt werden und jede Etage bekommt eine Eingangstür.
Ich ändere baulich wirklich nur minimal.
Es ist eher eine Wohnungsteilung statt eine Nutzungsänderung, denn wie gesagt: Wohnraum bleibt Wohnraum.
Auch gab es Rückmeldung von der Baubehörde, dass der Antrag falsch sei und ein genehmigungsfreier Antrag einzureichen wäre, da das Grundstück erschlossen ist und wir nicht den Festsetzungen des Bebauungsplan widersprechen.

2. Klausel im Mietvertrag:
Wie müsste so eine Klausel fürs Sonderkündigungsrecht für mich als Vermieter denn formuliert werden, da ich die dann mit in den Mietvertrag übernehmen möchte. Wäre so eine Klausel denn nicht rechtswidrig?

Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.10.2019 | 18:19

Sehr geehrter Fragesteller,

dann ist das Bauvorhaben offensichtlich nach § 67 LBauO freigestellt. Eine Baugenehmigung ist dann nicht erforderlich, es gilt nur die einmonatige Wartefrist - gleichwohl ist ein vorzeitiger Beginn auch hier eine Ordnungswidrigkeit. Eine Nutzungsänderung liegt demnach nicht vor, dennoch handelt es sich um ein Bauvorhaben, für das die Vorschriften des Bauordnungsrechts gleichwohl zu beachten sind.

Eine Klausel könnte lauten: Der Vermieter kann mit einer Frist von xy Wochen kündigen, wenn die Bauaufsichtsbehörde die weitere Nutzung der Wohnung (ggf. sofort vollziehbar) untersagt. Dem Mieter ist bekannt, dass eine Baugenehmigung für die Wohnnutzung der Wohnung noch nicht vorliegt (bzw. die Wartefrist nach § 67 Abs. 2 LBauO erst am xx.xx.xxxx abläuft). Eine solche mietvertragliche Klausel wäre nicht rechtswidrig (allerdings der Verstoß gegen Bauordnungsrecht).

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

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