Sehr geehrter Ratsuchender,
die Auskünfte der Gemeinde sind in der Tat so nicht nachvollziehbar.
Nach dem StrG Baden-Württemberg bedarf es einer Widmung, damit ein Weg als öffentlicher Weg einzustufen ist. Dann aber wäre dieser Weg als Grundstück mit einer eigenen Nummer zu versehen und auch im Grundbuch als Verkehrsfläche auszuweisen.
Hier fehlt es dann in der Tat an den Eintragungen, wobei der Hinweis auf den Bebauungsplan dann mangels Eintragung eben fehl geht.
Ohne Rücksicht auf die Eigentumsverhältnisse oder die Widmung gilt ein Weg nur dann als öffentlich, wenn er entweder ausdrücklich oder mit stillschweigender Duldung des Verfügungsberechtigten für jedermann zur Benutzung zugelassen ist und auch so benutzt wird.
Dabei ist aber der tatsächliche Zugang für die Allgemeinheit allein nicht ausreichend. Hinzu kommen muss die Zweckbestimmung zum öffentlichen Weg durch den Verfügungsberechtigten, die auch in einer stillschweigenden Duldung einer tatsächlich erfolgenden Benutzung durch die Allgemeinheit erblickt werden kann (BGH, Urt. v. 05.01.1962)
Und da Sie auch offenbar im Grundbuch auch als Eigentümer für den "Wegebereich" eingetragen sind, fehlt es hier schon an der Duldung des Berechtigten, nämlich an Ihrer Duldung!
Daher sollten Sie hier dann auch gegenüber der Gemeinde, sofern diese auf Ihr Recht weiterhin bestehen sollte, mit anwaltlicher Hilfe im Wege der Feststellungsklage tätig werden.
Das Weglassen der Eintragung verletzt hier aber mE nach nicht die Rechte des Erwerbers, da Sie als Erwerbere eben genau diesen Sachverhalt beim Notar nachgefragt haben, Ihnen also die Problematik offenbar bekannt gewesen ist (warum sonst die Nachfrage).
Die Aussage des Notars sollten Sie sich vorab von diesem schriftlich bestätigen lassen.
Denn der Notar hat vorab die Latenverzeichnisse einzusehen und wird sich dann ggfs. hier dann schadensersatzpflichtig machen können, wenn er insoweit und mit der -bisher offenbar- falschen Auskunft unrichtige Behauptungen aufgestellt hat. Aber hierzu sollten Sie zum einen die Aussage vorab schriftlich bekommen und zum anderen dann den Vertrag genau prüfen lassen, was dort im einzelnen zu den Lasten aufgeführt worden ist.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Bohle
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Die Feststellungsklage wurde bereits wie beschrieben 1980 geführt und die Existenz des "Öffentlichen Weges" im Urteil festgeschrieben. Die Frage ist doch letztendlich, wie ich als Laie die Lasten des Grundstuecks erfassen soll, wenn nicht einmal der Notar dazu in der Lage ist. Natürlich war mir klar, dass Fremde das Grundstück benutzen. Daraufhin habe ich geprüft, ob sie dafür eine Rechtsgrundlage besitzen. Wie beschrieben, habe ich die Rechtsgrundlage weder im Baulastenverzeichnis noch im Grundbuch noch in der Lage der Grundstücke (Notwegerecht) noch in der Aussage des Notars gefunden. Also habe ich das Grundstück im sicheren Glauben der "Lastenfreiheit" erworben.
Muss ich als Erwerber eines Grundstücks sämtliche Urteile prüfen, um sicher zu wissen, dass das Grundstück lastenfrei (bzw. frei von irgendwelchen öffentlichen Wegen) ist? Oder war nicht die Gemeinde dazu verpflichtet den öffentlichen Weg nach dem Richterspruch ins Grundbuch eintragen zu lassen (oder als Baulast auszuweisen), damit künftige Erwerber über die Lasten informiert sind? Den angebotenen Erwerb des Grundstückteils hat die Gemeinde gegenüber der damaligen Besitzerin ebenfalls abgelehnt. Wohlgemerkt: Das Wissen um das Urteil und die Vorgeschichte habe ich erst jetzt, ein Jahr nach dem Kauf, erhalten.
Sehr geehter Ratsuchender,
nochmals; die Gemeinde ist nicht verpflichtet, die Eintragung vornehmen zu lassen. Die öffentliche Widmung tritt dann zwar so nicht ein, aber das Urteil ersetzt dieses.
ABER: Gleichwohl sollte hier der Gesamtumstand mit einer Feststellungsklage geprüft werden, da nach Ihren Angaben ja keine Notwendigkeit besteht und durch die Einzäunung ein Feststellungsinteresse gegeben ist.
Davon zu unterscheiden sind die Rechte, die Sie gegen den Notar (wenn diesem eine Pflichtverletzung BEWIESEN werden kann) und die Verkäuferin (wegen arglistiger Täuschung) haben.
Gegenüber dem Notar sollten Sie seine Angaben in Schriftform besitzen; gegenüber der Verkäuferin ist der genaue Inhalt des Vertrages wesentlich.
Nicht ganz klar ist mir der Zusammenhang zwischen dem guten Glauben und der Nachfrage beim Notar. Wenn diese Nachfrage gestellt worden ist, müssten eigenlich Umstände bekannt gewesen sein, die den guten Glauben ggfs. verhindern.
Da wir hier die Grenzen der Online-Beratung nun erreichen, biete ich Ihnen aber an, im Rahmen der KOSTENLOSEN Nachfrage mich doch einfach einmal anzurufen, da sicherlich noch einzelne Punkte abgeklärt und erfragt werden müssen. Daher das Angebot zum Anruf.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
