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Nicht ersichtliches Wegerecht / Öffentlicher Weg


| 11.10.2007 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Lagebeschreibung:
Es liegen drei Grundstücke nebeneinander, von denen wir das mittlere erworben haben. Vor, hinter und auf einer Seite dieser drei Grundstücke existierten Straßen. Auf dem mittleren Grundstück verläuft entlang der Grundstücksgrenze ein Trampelpfad, der die vordere mit der hinteren Straße verbindet. Fußgänger, die diesen Trampelpfad benutzen, sparen ca. zwei Drittel der Wegstrecke gegenüber dem Weg auf der Straße um das Eckgrundstück herum. Benutzt wird der Pfad von ca. drei Anliegern an der hinteren Straße. Ortsfremde benutzen den Pfad nicht, da er nicht als öffentlich erkennbar ist (keine sichtbare Befestigung, keine Beleuchtung, keine direkte Anbindung an die Straße: man muß vorher ca. 5 m über eine Wiese gehen). Das Grundstück befindet sich in Baden-Württemberg.

Vorgeschichte:
Der Vorbesitzer informierte mich darüber, dass der Weg von der dahinter liegenden Nachbarschaft benutzt werde und "nicht zugemacht werden dürfe". Meine Recherchen ergaben, dass die Lage der Grundstücke kein Notwegerecht begründen. Im Grundbuch ist kein Wegerecht eingetragen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragung. Vor der Unterschrift des Kaufvertrages wurde der Pfad angesprochen. Der Notar versicherte mir "ganz sicher", dass ich jederzeit das Recht hätte, das Grundstück vollständig zu umfrieden und damit den Pfad zu sperren. Der Vorbesitzer war nicht anwesend, er wurde von der Insolvenzverwalterin vertreten.

Aussage der Gemeinde:
Vor Bau der Umfriedung fragte ich bei der Gemeinde nach bestehenden Vorschriften an. Dabei stellte sich heraus, dass der Pfad als "öffentlicher Weg" angesehen wird. Es liegt auch ein Urteil aus dem Jahr 1980 vor, der diesen Umstand gegen die Interessen der damaligen Besitzerin festschreibt. Die Gemeinde berief sich damals auf den Bebauungsplan, der einen Fußweg über das Grundstück ausweist und auf Zeugenaussagen von Einwohnern, die angaben, den Weg bereits als Kinder (zu Beginn des 20. Jhds.) benutzt zu haben.

Die zu bauende Umfriedung wird unter Berücksichtigung des Pfades nun etwa drei mal so lang und natürlich erheblich teurer.

Meine Fragen:
Muß das Wegerecht nicht in den üblichen Verzeichnissen (Grundbuch, Baulastenverzeichnis) eingetragen sein?
Verletzt das Weglassen der Eintragung der tatsächlichen Verhältnisse nicht "Treu und Glauben" des Erwerbers?
Wie ist die mündliche Aussage des beurkundenden Notars zu bewerten, ich könne das Grundstück "ganz sicher" vollständig umfrieden und den Pfad sperren?
Sehr geehrter Ratsuchender,



die Auskünfte der Gemeinde sind in der Tat so nicht nachvollziehbar.

Nach dem StrG Baden-Württemberg bedarf es einer Widmung, damit ein Weg als öffentlicher Weg einzustufen ist. Dann aber wäre dieser Weg als Grundstück mit einer eigenen Nummer zu versehen und auch im Grundbuch als Verkehrsfläche auszuweisen.


Hier fehlt es dann in der Tat an den Eintragungen, wobei der Hinweis auf den Bebauungsplan dann mangels Eintragung eben fehl geht.


Ohne Rücksicht auf die Eigentumsverhältnisse oder die Widmung gilt ein Weg nur dann als öffentlich, wenn er entweder ausdrücklich oder mit stillschweigender Duldung des Verfügungsberechtigten für jedermann zur Benutzung zugelassen ist und auch so benutzt wird.

Dabei ist aber der tatsächliche Zugang für die Allgemeinheit allein nicht ausreichend. Hinzu kommen muss die Zweckbestimmung zum öffentlichen Weg durch den Verfügungsberechtigten, die auch in einer stillschweigenden Duldung einer tatsächlich erfolgenden Benutzung durch die Allgemeinheit erblickt werden kann (BGH, Urt. v. 05.01.1962)

Und da Sie auch offenbar im Grundbuch auch als Eigentümer für den "Wegebereich" eingetragen sind, fehlt es hier schon an der Duldung des Berechtigten, nämlich an Ihrer Duldung!


Daher sollten Sie hier dann auch gegenüber der Gemeinde, sofern diese auf Ihr Recht weiterhin bestehen sollte, mit anwaltlicher Hilfe im Wege der Feststellungsklage tätig werden.



Das Weglassen der Eintragung verletzt hier aber mE nach nicht die Rechte des Erwerbers, da Sie als Erwerbere eben genau diesen Sachverhalt beim Notar nachgefragt haben, Ihnen also die Problematik offenbar bekannt gewesen ist (warum sonst die Nachfrage).



Die Aussage des Notars sollten Sie sich vorab von diesem schriftlich bestätigen lassen.

Denn der Notar hat vorab die Latenverzeichnisse einzusehen und wird sich dann ggfs. hier dann schadensersatzpflichtig machen können, wenn er insoweit und mit der -bisher offenbar- falschen Auskunft unrichtige Behauptungen aufgestellt hat. Aber hierzu sollten Sie zum einen die Aussage vorab schriftlich bekommen und zum anderen dann den Vertrag genau prüfen lassen, was dort im einzelnen zu den Lasten aufgeführt worden ist.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 11.10.2007 | 14:27

Die Feststellungsklage wurde bereits wie beschrieben 1980 geführt und die Existenz des "Öffentlichen Weges" im Urteil festgeschrieben. Die Frage ist doch letztendlich, wie ich als Laie die Lasten des Grundstuecks erfassen soll, wenn nicht einmal der Notar dazu in der Lage ist. Natürlich war mir klar, dass Fremde das Grundstück benutzen. Daraufhin habe ich geprüft, ob sie dafür eine Rechtsgrundlage besitzen. Wie beschrieben, habe ich die Rechtsgrundlage weder im Baulastenverzeichnis noch im Grundbuch noch in der Lage der Grundstücke (Notwegerecht) noch in der Aussage des Notars gefunden. Also habe ich das Grundstück im sicheren Glauben der "Lastenfreiheit" erworben.

Muss ich als Erwerber eines Grundstücks sämtliche Urteile prüfen, um sicher zu wissen, dass das Grundstück lastenfrei (bzw. frei von irgendwelchen öffentlichen Wegen) ist? Oder war nicht die Gemeinde dazu verpflichtet den öffentlichen Weg nach dem Richterspruch ins Grundbuch eintragen zu lassen (oder als Baulast auszuweisen), damit künftige Erwerber über die Lasten informiert sind? Den angebotenen Erwerb des Grundstückteils hat die Gemeinde gegenüber der damaligen Besitzerin ebenfalls abgelehnt. Wohlgemerkt: Das Wissen um das Urteil und die Vorgeschichte habe ich erst jetzt, ein Jahr nach dem Kauf, erhalten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.10.2007 | 15:00

Sehr geehter Ratsuchender,


nochmals; die Gemeinde ist nicht verpflichtet, die Eintragung vornehmen zu lassen. Die öffentliche Widmung tritt dann zwar so nicht ein, aber das Urteil ersetzt dieses.

ABER: Gleichwohl sollte hier der Gesamtumstand mit einer Feststellungsklage geprüft werden, da nach Ihren Angaben ja keine Notwendigkeit besteht und durch die Einzäunung ein Feststellungsinteresse gegeben ist.




Davon zu unterscheiden sind die Rechte, die Sie gegen den Notar (wenn diesem eine Pflichtverletzung BEWIESEN werden kann) und die Verkäuferin (wegen arglistiger Täuschung) haben.


Gegenüber dem Notar sollten Sie seine Angaben in Schriftform besitzen; gegenüber der Verkäuferin ist der genaue Inhalt des Vertrages wesentlich.


Nicht ganz klar ist mir der Zusammenhang zwischen dem guten Glauben und der Nachfrage beim Notar. Wenn diese Nachfrage gestellt worden ist, müssten eigenlich Umstände bekannt gewesen sein, die den guten Glauben ggfs. verhindern.


Da wir hier die Grenzen der Online-Beratung nun erreichen, biete ich Ihnen aber an, im Rahmen der KOSTENLOSEN Nachfrage mich doch einfach einmal anzurufen, da sicherlich noch einzelne Punkte abgeklärt und erfragt werden müssen. Daher das Angebot zum Anruf.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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