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Wegerecht gültig?


03.10.2007 00:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Wir erwarben 2003 ein Gartengrundstück. Das ursprünglich größere Grundstück wurde beim Kauf in 3 eigenständige aufgeteilt, die beiden hinteren Nachbarn (zur gleichen Zeit gekauft) gelangen nur über unser Grundstück zur Straße. Ein unbefestigter begrünter und besonders bei Nässe sehr weicher Weg ist vorhanden (wie Feldweg). Er führt an einer Seite längs über alle 3 Gärten und wurde höchstens 2-3 mal im Jahr befahren.

Beim Kauf wurde die Verpflichtung eingegangen, „… die Nutzung der bestehenden Zuwegung im bisherigen Umfang zu dulden ...“ und zugunsten der hinteren Eigentümer „… auf Verlangen ein Geh- und Fahrrecht zu bestellen“. Zum Zeitpunkt des Kaufes war der Garten Teil einer Kleingartenanlage, Pkw-Verkehr war laut Gartenordnung nicht gestattet (begründete Ausnahmen genehmigte der Vorstand).

Das Verlangen wurde jetzt nach Verkauf des hinteren Grundstücks vom neuen Eigentümer vorgebracht, nachdem wir seine ungebührliche Nutzung des Weges gerügt hatten (täglich mehrfacher Pkw-Verkehr, auch bei weichem Boden, unangepasste Ge¬schwindigkeit, Parken von mehreren Fahrzeugen, den Bäumen am Weg wurden die Äste bis über Lkw-Höhe abgesägt, Bauschuttaufschüttung zur "Befestigung" des Fahrweges - alles auf unserem und dem mittleren Grundstück, ohne Nachfrage, Mahnungen wurden ignoriert).

Für den Eintrag stellt der hintere Nachbar jetzt die Forderung, täglich mit dem Pkw auf sein Grundstück hinter fahren zu dürfen (früh rein, abends raus). Es wäre so üblich und er bräuchte dann auch nicht mehr auf meinem Grundstück zu parken.

Wir wollen den Status wie zum Kauftag beibehalten - wie Kleingartenanlage, normal kein Pkw-Verkehr, höchstens als Ausnahme bei schweren Transporten (Baumaterial oder ähnliches). Mit dem Eigentümer des mittleren Grundstücks gibt es keine Probleme, er teilt unsere Ansicht.

Der Weg zu Fuß ist zumutbar, bis zum hinteren Grundstück sind es von der Straße ca. 50 m.

Ein Parken würde ich ihm (wie den anderen insgesamt 5 Gartennachbarn) eventuell gestatten - allerdings nicht als Eintrag ins Grundbuch, sondern jederzeit widerrufbar (die alte Parkfläche befindet sich auch auf meinem Grundstück, die nächste Parkmöglichkeit ist 150m weiter).

Wasser- und Stromleitungen zu den hinteren Grundstücken führen ebenfalls über unseren Garten, hier gibt es keine Regelung und keine Auflage, höchstens ein Gewohnheitsrecht.

Der Kaufpreis des Gartens betrug ca. 9.100 € für 700 m², davon sind 75 m² Weg.

Wir möchten wissen

- wo man sich beraten lassen kann, um einen Rechtsstreit unter Nachbarn möglichst zu vermeiden (Schiedstellen?)

- was wir dem hinteren Nachbarn an Geh- und Fahrrecht zugestehen müssen (Minimum)

- ob und wie wir eine Entschädigung dafür bemessen können (Faustregel?)

- gibt es ein Not-Leitungsrecht bei einem Gartengrundstück?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Das Land Brandenburg hat nach § 15 a EGZPO von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Durchführung eines obligatorischen Schlichtungsverfahrens als Prozessvoraussetzung einzuführen. Betroffen sind allerdings nur Nachbarstreitigkeiten nach §§ 906, 910, 911 und 923 BGB (Einwirkungen auf das Nachbargrundstück, Überhang, Hinüberfall und Grenzbaum).
Es gilt insoweit das Brandenburgische Schlichtungsgesetz.

Ansonsten haben Sie die Möglichkeit im Zuge eines Mediationsverfahrens eine Einigung herbeizuführen.

Als Minimum gilt das, was sich an Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag ergibt.

Eine Entschädigung können Sie nicht geltend machen, da hierüber keine Vereinbarung getroffen worden ist.

Hinsichtlich des Leitungsrechts gibt es spezielle Vorschriften im Nachbarrechtsgesetz Brandenburg, die im Anhang mit abgedruckt sind.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

-----------------------------------------
Nachbarrechtsgesetz Brandenburg

Duldung von Leitungen

§ 44 Leitungen in Privatgrundstücken

(1) Der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten eines Grundstücks müssen dulden, daß durch ihr Grundstück der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks auf eigene Kosten Versorgungs- und Abwasserleitungen hindurchführen, wenn

1. das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig,
2. der Anschluß an das Versorgungs- und Entwässerungsnetz anders nicht möglich und
3. die damit verbundene Beeinträchtigung nicht erheblich ist.

(2) Ist das betroffene Grundstück an das Versorgungs- und Entwässerungsnetz bereits angeschlossen und reichen die vorhandenen Leitungen aus, um die Versorgung oder Entwässerung der beiden Grundstücke durchzuführen, so beschränkt sich die Verpflichtung nach Absatz 1 auf das Dulden des Anschlusses. Im Falle des Anschlusses ist zu den Herstellungskosten des Teils der Leitungen, der nach dem Anschluß mitbenutzt werden soll, ein angemessener Beitrag und auf Verlangen Sicherheit in Höhe des voraussichtlichen Beitrags zu leisten. In diesem Falle darf der Anschluß erst nach Leistung der Sicherheit vorgenommen werden.

(3) Bestehen mehrere Möglichkeiten der Durchführung, so ist die für das betroffene Grundstück schonendste zu wählen.

§ 45 Unterhaltung

(1) Der Berechtigte hat die nach § 44 Abs. 1 verlegten Leitungen oder die nach § 44 Abs. 2 hergestellten Anschlußleitungen auf seine Kosten zu unterhalten. Zu den Unterhaltungskosten der Teile der Leitungen, die von ihm mitbenutzt werden, hat er einen angemessenen Beitrag zu leisten.

(2) Zur Durchführung von Maßnahmen im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 darf der Berechtigte oder der von ihm Beauftragte das betroffene Grundstück betreten.

§ 46 Schadensersatz und Anzeigepflicht

Für die Verpflichtungen zur Anzeige und zum Schadensersatz gelten § 8 Abs. 1 Satz 1 und § 15 entsprechend.

§ 47 Nachträgliche erhebliche Beeinträchtigung

(1) Führen die nach § 44 Abs. 1 verlegten Leitungen oder die nach § 44 Abs. 2 hergestellten Anschlußleitungen nachträglich zu einer erheblichen Beeinträchtigung, so können der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks von dem Berechtigten verlangen, daß er seine Leitungen beseitigt und die Beseitigung der Teile der Leitungen, die gemeinschaftlich genutzt werden, duldet. Dieses Recht entfällt, wenn der Berechtigte die Beeinträchtigung so herabmindert, daß sie nicht mehr erheblich ist.

(2) Der Schaden, der durch die Maßnahmen nach Absatz 1 auf dem betroffenen Grundstück entsteht, ist zu ersetzen.

§ 48 Anschlußrecht des Duldungspflichtigen

(1) Der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten eines Grundstücks, das gemäß § 44 Abs. 1 in Anspruch genommen ist, sind berechtigt, ihrerseits an die verlegten Leitungen anzuschließen, wenn diese ausreichen, um die Versorgung oder Entwässerung der beiden Grundstücke durchzuführen. § 44 Abs. 2 Satz 2 und § 45 Abs. 1 gelten entsprechend.

(2) Soll ein auf dem betroffenen Grundstück errichtetes oder noch zu erstellendes Gebäude an die Leitungen angeschlossen werden, die der Eigentümer oder die Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks nach § 44 Abs. 1 durch das Grundstück hindurchführen wollen, so können der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks verlangen, daß die Leitungen in einer ihrem Vorhaben Rechnung tragenden und technisch vertretbaren Weise verlegt werden. Die durch dieses Verlangen entstehenden Mehrkosten sind zu erstatten. In Höhe der voraussichtlich erwachsenden Mehrkosten ist auf Verlangen binnen zwei Wochen Vorschuß zu leisten; der Anspruch nach Satz 1 erlischt, wenn der Vorschuß nicht fristgerecht geleistet wird.

§ 49 Leitungen in öffentlichen Straßen

Die §§ 44 bis 48 gelten nicht für die Verlegung von Leitungen in öffentlichen Straßen und in öffentlichen Grünflächen.

§ 50 Entschädigung

(1) Für die Duldung der Rechtsausübung nach § 44 ist der Nachbar durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Rente ist jährlich im voraus zu entrichten.

(2) Die Höhe der Rente ist nach Billigkeit zu bemessen. Dabei sind die dem Berechtigten durch die Ausübung des Rechts zugute kommenden Einsparungen und der Umfang der Belästigung des Nachbarn angemessen zu berücksichtigen.

Nachfrage vom Fragesteller 03.10.2007 | 23:18

Dass ich dem Nachbarn an Wegerecht gewähren muss, was sich aus dem Kaufvertrag ergibt, war mir schon klar - aber was ergibt sich alles aus dem Kaufvertrag? Hätte wohl besser gleich vollständig zitieren sollen.

Auszug: "Insoweit verpflichtet sich der Käufer, die Nutzung der bestehenden Zuwendung im bisherigen Umfang zu dulden und an dem Kaufgegenstand - nach Eigentumsumschreibung - zugunsten des jeweiligen Eigentümers der grün und der gelb gekennzeichneten Teilfläche auf Verlangen ein Geh- und Fahrrecht zu bestellen." (ich war rot, grün und gelb haben meiner Verpflichtung entsprechende Rechte in Ihren Kaufverträgen)

Kann ich (1) das Geh- und Fahrrecht bei Eintragung auf den bisherigen Umfang (also vergleichbar Kleingartenanlage) beschränken, oder (2) gilt diese Beschränkung nur, solange ich die Nutzung ohne Eintragung dulde?

Ich möchte Sie bitten, Ihre erste Anwort zu dieser Frage etwas eindeutiger zu fassen. Es ist halt der wichtigste Punkt.

Für mich wäre (1) logisch - aber Rechtssprechung folgt oft einer höheren Logik.

Für die Brandenburg betreffenden Informationen möchte ich mich bedanken, aber ich hätte wohl mitteilen müssen, dass der Garten in Rostock liegt. Doch da der betreffende Gartennachbar aus dem Spreewald kommt und ich aus dem Berliner Speckgürtel, ist es vielleicht trotzdem von Nutzen (falls eine kleine Zusatzfrage erlaubt ist - wo wäre im Streitfall eigentlich Gerichtsort?).

Für Ihre nochmalige Mühe möchte ich mich bedanken.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.10.2007 | 14:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Bei dem Geh- und Fahrrecht handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit.

Die von Ihnen gewünschte Beschränkung kann bei der Bestellung des Geh- und Fahrrechts vereinbart werden.
Sinnvoll wäre es gewesen, wenn die von Ihnen gewünschte Beschränkung bereits im Zuge Kauvertrages zum Inhalt der zu bestellenden Grunddienstbarkeit gemacht worden wäre.

Gerichtsstand wäre allgemein der Wohnsitz des Beklagten oder der Ort des Gerichts, an dem die streitige Verpflichtung zu erfüllen ist.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

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