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Nicht ausgeglichene Abrechnungssalden aus voriger Hausgeldabrechnung

| 15. November 2022 09:54 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Zu den Problemen einer 2-er Eigentümergemeinschaft nach dem WEG.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einer 2er WEG. Der Miteigentümer war bis 31.12.2019 auch gleichzeitig Hausverwalter. Er hat im Okt. 2020 die Hausgeldabrechnung von 05/2019 bis 04/2020 erstellt. Über die Hausgeldabrechnung wurde kein Beschluss vorbereitet und somit auch nicht gefasst. Nach dieser Hausgeldabrechnung müsste er noch € 1.200,00 an die WEG zahlen und uns stünde eine Erstattung von € 600 zu. Diese Beträge wurden von uns nie beanstandet. Die neue Hausverwaltung weigert sich, diese Beträge in die neue Hausgeldabrechnung vorzutragen. Sie argumentiert, dass es nicht genau feststellbar bzw belegt worden sei, welche Abrechnungsergebnisse denn nun wirklich anzurechnen sind. Diese Auskunft gibt es jetzt, auch nur nach nochmaliger Nachfrage, 10 Tage vor der Eigentümerversammlung. Ich habe der HV die letzte Abrechnung bereits im Sept. 2021 übersandt und mehrmals auf den Umstand der Anrechnungserfordernis hingewiesen, es war also alle Zeit der Welt sich um eine Klärung – wenn denn überhaupt nötig – zu bemühen.
Auch meine Bemühungen gegenüber dem früheren Verwalter und Miteigentümer, die Zahlung nun endlich an die WEG zu leisten und die HV aufzufordern, den uns zustehenden Betrag zu überweisen, sind fruchtlos verlaufen. Hierzu habe ich sogar einen Auszahlungsbeschluss vorbereitet.
In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung steht:
………..Soweit sich danach Zahlungen als nicht ausreichend erweisen sind die Wohnungseigentümer zur unverzüglichen Nachzahlung verpflichtet. Überzahlungen werden den Wohnungseigentümern anteilmäßig zurückerstattet.
Welche Möglichkeiten gibt es, damit wir bzw. die WEG an ihr Geld kommt?
Muss der Hausverwalter den Betrag in der neuen Hausgeldabrechnung vortragen, auch dann, wenn der Miteigentümer keinen Beschluss unterschreibt?
Oder sollten wir den Miteigentümer und vormaligen Hausverwalter wegen Betruges anzeigen, zumal es noch andere Verfehlungen gibt wie z. B. falsche Angabe über den Konto-Stand des WEG-Kontos bei der Bank und zeitweise Entnahme von Geldern zu offensichtlich privaten Zwecken sowie ungeklärter Verbleib einer Rücklage von € 150,00?
Was würden Sie empfehlen?
Für Ihre Unterstützung im Voraus besten Dank!
Mit freundlichen Grüßen


15. November 2022 | 13:34

Antwort

von


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Welche Möglichkeiten gibt es, damit wir bzw. die WEG an ihr Geld kommt?
Antwort:

Eine Strafanzeige ist in Zivilrechtssachen nicht immer das Mittel der Wahl, weil Vermögensdelikte wie der Betrug (u.a.) stets Vorsatz voraussetzen und die Staatsanwaltschaft auch erfahrungsgemäß die Angelegenheit bis zur Klärung des zivilrechtlichen Hintergrundes gerne zurückstellt.
Sollten Sie allerdings quasi zureichendes Material haben im Sinne Ihrer Schilderung...

zumal es noch andere Verfehlungen gibt wie z. B. falsche Angabe über den Konto-Stand des WEG-Kontos bei der Bank und zeitweise Entnahme von Geldern zu offensichtlich privaten Zwecken sowie ungeklärter Verbleib einer Rücklage von € 150,00?

...kommt eine Anzeige - Sie müssen der StA keine §§ benennen - schon eher in Betracht. Nach einer rechtskräftigen Verurteilung können Sie dann Schadensersatz nach § 823 Absatz 2 BGB in Verbindung mit dem verurteilten Tatbestand (etwa Betrug) fordern und den Beweis mit dem Urteil führen.

Ansonsten käme im Prinzip eine Beschlussersetzungsklage nach dem WEG in Betracht, die allerdings einigen Konfliktstoff birgt, denn die gerichtliche Beschlussersetzung tritt nur an die Stelle der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung, wenn diese entgegen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht einen erforderlichen Beschluss fasst. Demzufolge ist insoweit der Prüfungsmaßstab für die Eigentümer und das Gericht identisch. Insbesondere bei Ermessensentscheidungen, kann nicht über die gerichtliche Beschlussersetzungsklage die Ermessensbasis verringert werden, wie etwa das LG Frankfurt a.M (Az.: 2-13 T 26/22) mit Beschluss vom 10.05.2022 ausführt.

Das gilt nicht nur für Ermessensfragen des Verwalters. Nach dem neuen WEG ist die Störungen in der 2-er Gemeinschaft in Lit. und Praxis durchaus problematisch und führt ggf. sogar zu Rechtsschutzlücken. Nutzt also der eine Wohnungseigentümer diese "paritätische Lücke", wäre es Sache der WE-Gemeinschaft und nicht des eines einzelnen Wohnungseigentümers dagegen gerichtliche Maßnahmen zu ergreifen. Der andere Wohnungseigentümer kann direkt grundsätzlich nicht mehr gegen den Störer vorgehen.

Sehr anschaulich M. Selk am 31.01.2021 in beck-community: "Der benachteiligte Wohnungseigentümer muss zunächst versuchen, eine Beschlussfassung der WEG herbeizuführen. Stimmt der Störer nicht zu, so bedarf es weiter der Klage auf Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung mit dem Tagesordnungspunkt Beseitigung der Störung. Erst nach einem den benachteiligten Wohnungseigentümer begünstigenden Urteil des Amtsgerichts darf dieser, ggf. nach Rechtskraft, dann einberufen. Kommt es dann endlich zur Versammlung und stimmt der Störer mit nein, so bleibt dem Benachteiligten nur die Beschlussersetzungsklage gegen die WEG; hier hat das Gericht zudem das Ermessen der WEG, ggf. diese Maßnahme nicht zu ergreifen, zu berücksichtigen.
All diese Schritte sind viel aufwendiger als die früher mögliche Klage innerhalb des "Binnenrechts"; kosten- und zeitaufwendiger. Bis der Betroffene hier sein Ziel durchgesetzt hat, können angesichts der oft sehr überlasteten WEG-Abteilungen der Amtsgerichte Jahre vergehen - Jahre, in denen sich der Zustand des Gemeinschaftseigentums durch den unerlaubten Eingriff des störenden Eigentümers erheblich verschlechtern kann"

Zu empfehlen wäre daher - auch im Sinne der friedvollen Zukunft einer 2-er WEG doch für beide Seiten ein Einvernehmen anzustreben, denn auch der andere Eigentümer ist ja dieser vorliegend geschilderten Problematik der Parität stets ausgesetzt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Bewertung des Fragestellers 29. November 2022 | 16:03

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