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Hausgeldabrechnung nach Zwangsversteigerung

| 10.01.2012 14:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Im September 2010 wurde eine Wohnung zwangsversteigert. Die Hausverwaltung hat für das Jahr 2010 von der Mieterin der Wohnung für 9 Monate die Nebenkosten-Vorauszahlungen erhalten. Ab Oktober wurde das beschlossene Hausgeld vom neuen Eigentümer bezahlt.

Dem neuen Eigentümer wurde eine Jahresabrechnung für 2010 erstellt, in der die Einnahmen 9 x NK der Mieterin plus 3 x HG des neuen Eigentümers als Vorauszahlungen eingestellt wurden. Natürlich ist eine hohe HG-Nachzahlung entstanden.

Der neue Eigentümer möchte dies nicht anerkennen und beruft sich auf einen BGH Beschluss vom 23. 9. 1999 - V ZB 17/99.

Erste Frage: Ist dieser BGH Beschluss hier genauso anwendbar??

Zweite Frage: Die Verwaltung erstellt eine Hausgeldabrechnung für das gesamte Kalenderjahr 2010. Gibt es hier eine Verpflichtung einer geteilten Abrechnung?? (Geht doch nicht, da der neue Eigentümer mit der Mieterin auch für das ganze Jahr abrechnen muss?).
Wie ist hier zu verfahren?

Vielen Dank
10.01.2012 | 16:06

Antwort

von


(1943)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Grundsätzlich gilt, dass der Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht für die noch offenen Beiträge aus dem Wirtschaftplan haftet, sondern nur für eine darüber hinausgehende Abrechnungsspitze, so der BGH in dem von Ihnen genannten Beschluss. Daher haftet der Ersteher in der Regel nicht für säumige Hausgeldzahlungen des Voreigentümers (Hausgeldrückstand).
Handelt es sich aber um eine Abrechnungsspitze, also eine Restforderung, weil die tatsächlichen Ausgaben höher waren als die im Wirtschaftsplan veranschlagten Ausgaben, ist diese im Falle eines Eigentümerwechsels von demjenigen zu zahlen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist (BGH, Beschluss vom 21.04.1988 - V ZB 10/87 ; LG München I, 20.12.2010 - 1 S 4319/10 ; LG Dresden, 16.06.2010 - 2 S 90/10 ). In diesem Fall könnte sich der neue Eigentümer nicht auf das Urteil des BGH berufen und müsste die Nachzahlung begleichen.

Die Eigentümergemeinschaft und der Verwalter halten sich immer nur an jeweils im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer (zum Voreigentümer besteht kein Rechtsverhältnis mehr). Deshalb besteht für den Verwalter grundsätzlich auch keine Verpflichtung, für das abgelaufene Jahr eine zeitanteilige Jahresabrechnung (Vor- und Neueigentümer) zu erstellen, es sei denn, dies wurde explizit in den Verwaltervertrag aufgenommen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Bewertung des Fragestellers 17.01.2012 | 01:06

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