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Neue Heizung

| 31.07.2018 08:53 |
Preis: 98,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag.
Wir haben unsere Heizung komplett erneuert. Neuer Ölbrenner, Schichtenspeicher und alle Pumpen und Heizkreisregler würden erneuert.
Können wir einen Teil der Kosten auf unsere Mieter (2) umlegen? Gibt es dazu eine Formel? Auf welchen Paragraphen können wir uns berufen?
Viele Grüße
31.07.2018 | 10:23

Antwort

von


(336)
Herforderstrasse 26
33602 Bielefeld
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Tel: 0176/38400010
Web: http://www.asthoff.com
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Sehr geehrter Fragesteller,


die Anfrage kann ich alleine auf Grund ihrer Angaben noch nicht beantworten.

Das Gesetz sieht nämlich vor, dass Modernisierungen durch eine Mieterhöhung auf den Mieter umlegbar sind.

War die Heizung allerdings defekt, so können Sie die Reparatur nicht umlegen, da es zur Instandhaltung der Mietsache gehört. Leider ist so eine Erneuerung oft beides gleichzeitig, so dass Kosten jedenfalls teilweise umgelegt werden können.

Die Unterscheidung ist also wichtig, weil der Vermieter die Kosten für die Erhaltung allein tragen muss, Modernisierungen aber auf die Miete umlegen darf.


Der Gesetzgeber hat dies in § 559 BGB zusammengefasst:

§ 559
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

Wichtig ist also die Unterscheidung. Typische Erhaltungsmaßnahmen sind nämlich (§ 555a BGB): Reparatur der Heizung, Austausch von Rohren.

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind (§ 555b BGB): Verbesserung der Wärmedämmung, Installation einer Solaranlage, Umstellungen von einer Ofen- auf eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung, Einbau von Wasserzählern. ACHTUNG! Sie müssten solche Maßnahmen 3 Monate im voraus ankündigen und die voraussichtliche Höhe der Mieterhöhung benennen.

Sie sollten also berechnen, welchen Anteil der Durchgeführten Arbeiten die Modernisierung beträgt, und welchen Anteil davon die Instandhaltung.

Ihr Installateur wird Ihnen auf Anfrage sicher eine kurze schriftliche Stellungnahme oder EInschätzung dazu geben. Diesen Anteil der Kosten legen Sie dann über die 11% Regel um.

ACHTUNG!

Es gibt Fristen, die zu beachten sind. Haben Sie die Maßnahme nicht angekündigt, beachten Sie die verlängerten Fristen:

§ 559b
Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) 1Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. 3§ 555c Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) 1Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. 2Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



Ob Sie eine Ankündigung nach §555c getätigt haben, kann ich nicht erkennen, wenn nicht, dann gilt die verlängerte Frist.

§555c lautet übrigens:

§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

1.
die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2.
den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3.
den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Tamás Asthoff


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