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Neue Heizung: Wie auf Mieter umlegen? Fristen?

| 21.09.2008 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani


Ich vermiete ein Haus mit einer ca. 20 Jahre alten Ölheizung. Wir (das Heizungsunternehmen, das eine neue Pelletsheizung einbauen wird und ich) rechnen nun täglich damit, dass der Kessel kaputt geht (durchrostet).

Um dann so schnell wie möglich die Heizung austauschen zu können, haben wir bereits das Pelletslager eingebaut.

Im März 2008 habe ich die Mieter im OG über die Heizungspläne per E-Mail informiert.

Im Mai 2008 habe ich die Mieter im DG über die Heizungspläne per E-Mail informiert, aber sogar Entwarnung gegeben, dass es wahrscheinlich nicht zu einer Mieterhöhung kommen würde.

Der gewerbliche Mieter im EG weiß zwar durch mündliche Mitteilung, dass es eine neue Heizung geben wird, wurde von mir aber noch nicht schriftlich informiert.

Alle Mieter wissen also, dass es eine neue Heizung geben wird. Sie haben aber keine genauen Informationen über die Kosten oder gar über eine Mieterhöhung bekommen.

Nun scheint der Fall eingetreten zu sein, dass der Kessel kaputt geht: Der Wasserdruck sinkt ständig ab. Dies deutet darauf hin.

Mit dem Heizungsunternehmen ist vereinbart, dass die neue Heizung in KW 44 (27.-31.10.2008) eingebaut werden soll, damit wir nicht voll in die Heizperiode reinkommen. Ende Oktober kann es hier durchaus noch schöne warme Tage geben.

Da ich nun jedoch aus anderen Gründen niedrigere Mieteinnahmen auf mich zukommen sehe (verständliche Mietminderung durch die Mieter aus anderen, leider nicht zu behebenden Gründen), möchte ich für die neue Heizung nun doch eine Mieterhöhung an die Mieter weitergeben.

Eine Pelletsheizung ist teurer als z.B. eine Gasheizung. Ich muss ja wohl min. 10% erneuerbare Energien verwenden lt. Gesetzgeber. Einfach ein neuer Kessel für die 100%ige Ölheizung hätte es also wohl nicht getan. Das wäre natürlich am allerbilligsten gewesen.

Der Einbau des Pelletslager hat 2.078,17 Euro brutto gekostet. Da kann ich wohl nichts mehr umlegen, weil die Arbeiten bereits abgeschlossen und bezahlt sind.

Für die Pelletsheizung liegt mir ein Angebot über 21.002,10 Euro brutto vor, wobei die Heizung voraussichtlich mit 2.000 Euro staatlich gefördert wird.

Wenn ich jetzt die Mieter benachrichtige, den Heizungseinbau und eine Mieterhöhung ankündige, dann muss ich wohl noch drei Monate mit dem Einbau warten, wenn ich die Fristen richtig verstanden habe. Dann könnte ich die neue Heizung doch erst mitten in der Heizperiode im Januar einbauen, vorausgesetzt der Kessel hält mit Wassernachfüllen noch solange durch.

Ein Heizungseinbau im Januar würde für die Mieter jedoch voraussichtlich erheblich mehr Probleme bringen als im Oktober. Im Januar kann es schon sehr kalt sein. Der Heizungseinbau dauert etwa drei Tage. Ohne Heizung im Januar kann das für die Mieter sehr problematisch sein. Ende Oktober hätte ich da weniger Bedenken. Außerdem besteht das Risiko, dass der Kessel bis dahin total kaputt geht und wir sozusagen eine Notoperation machen müssen.

Meine Fragen: Wie muss ich genau vorgehen? Welche Fristen muss ich einhalten? Welche Mieterhöhung kann ich durch diese Modernisierungsmaßnahme den Mietern aufbürden (dass ich eine Pelletsheizung einbaue und keine Gasheizung ist ja mein Privatvergnügen)? Kann ich die 3-Monats-Ankündigungsfrist evtl. mit Einverständnis der Mieter kürzen? Wenn sie die neue Heizung schon im Oktober bekommen, ist das ja voraussichtlich sehr viel angenehmer für sie.

Bitte weisen Sie mich auf Formulierungen hin, die ich in den Benachrichtigungsschreiben an die Mieter im EG benutzen sollte.

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für die eingestellte Frage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:

Gem. § 559 BGB können Sie - sofern vertraglich nicht ausgeschlossen - bei Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache (Wohnungen) nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparingen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um 11% jährlich der aufgewendeten Kosten erhöhen. Ggf. sind die Kosten auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Es ist somit nur eine Mieterhöhung zulässig. Die gesamten Kosten können nicht pauschal umgelegt werden, da es sich nicht um Betriebskosten handelt.

Bzgl. der von Ihnen angesprochen Frist handelt es sich um die des § 554 Abs.3 BGB . Bei Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache bzw. zur Einsparung von Energie und Wasser haben Sie den Mietern die Maßnahme spätestens drei Monate vor der Durchführung anzukündigen. Allerdings ist meines Erachtens diese Vorschrift nicht einschlägig. Denn Sie führen die Maßnahme nicht aus einem der vorgenannten Gründe durch, sondern zum Erhalt der Mietsache Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbemietraum handelt. Die Erhöhung der Miete wird ab dem 3. Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung wirksam. In jedem Falle haben Sie bei der Maßnahme jedoch auch das sog. "Wirtschaftlichkeitsgebot" zu beachten, d.h. Sie müssen die wirtschaftlich günstigste bzw. für die Mieter günstigste Alternative wählen. Die Frist kann im übrigen auch nicht mit Einverständnis der Mieter verkürzt werden (§ 559b Abs.3 BGB ), da eine solche Vereinbarung unwirksam ist. Da möglicherweise demnächst die Heizung ganz ausfallen wird, sollten Sie meiner Meinung nach die Arbeiten vorsorglich bereits jetzt durchführen lassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die Nachfragefunktion.

MIt freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Rückfrage vom Fragesteller 21.09.2008 | 14:27

Sehr geehrter Herr Mameghani,

vielen Dank für Ihre schnelle und verständliche Antwort. Ich hätte noch eine Nachfrage zu evtl. nötigen, speziellen (Standard-)Formulierungen in den Schreiben an die Mieter.

Reicht da die formlose Darstellung des Sachverhalts und die Ankündigung der Mieterhöhung oder muss ich da irgendwelche juristisch einwandfreien Sätze benutzen?

Bitte verstehen Sie mich nicht falsch. Ich möchte nicht, dass Sie mir das Anschreiben texten. Das würde ja definitiv zu weit gehen. Wenn Sie sagen, dass ich einfach nur einen "normalen" Brief schreiben soll, dann mach ich das. Ich habe da vollstes Vertrauen zu Ihnen.

Vielen Dank und herzliche Grüße,

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.09.2008 | 10:05

Sehr geehrte Ratsuchende,

ein "normales" Anschreiben reicht vollkommen aus. Allerdings sollten Sie in jedem Falle dafür sorgen, dass der Zugang der Schreiben nachweisbar ist, d.h. entweder per Einschreiben/Rückschein versenden oder durch einen Boten (Zeugen) in den jew. Briefkästen zustellen lassen.

Bzgl. der formlosen Darstellung in dem Schreiben können Sie auf den Sachverhalt zurück greifen. Beachten Sie bitte dann auch die entsprechenden Fristen richtig bekannt zu geben.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Rückfragen per Mail zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

RA J.Mameghani

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