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Nebenkostenendabrechnung bei Zahlung einer Pauschale


11.02.2007 18:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren, folgendes zum Sachverhalt:
- Laut Grundstücksübertragungsvertrag hat meine Mutter ein unentgeltliches Wohnrecht gem. § 1093 BGB in einer Wohnung,in dem mir übergebenen Haus
-Es besteht laut diesem Vertrag keine Verpflichtung für meine Mutter sich an den allgemeinen Umlagen zu beteiligen.
-„Ausgenommen hiervon sind lediglich die Unkosten für Strom, Heizung, Warm- und Kaltwasser und Abwasser sowie Müllabfuhr, die nach dem tatsächlichen Verbrauch bzw. nach Kopfteilen umgelegt werden.“
-Seit dieser Zeit bezahlt meine Mutter eine Pauschale von 100,-€ monatlich für die anfallenden „Nebenkosten“. Diese Pauschale wurde per mündlicher Absprache ausgemacht(bezeugbar).Eine Jahresendabrechnung wurde bisher nie verlangt und war auch nicht abgesprochen.
-Die Abrechnung kann nicht Verbraucher abhängig erfolgen, da es keine Einzelzähler gibt. Dies ist meiner Mutter bewusst. Die jetzt eingeforderte Endabrechnung, die ich nach Kopfteilen bzw. Mieteinheiten aufgestellt und dem Anwalt meiner Mutter vorgelegt habe, wurde durch diesen nicht akzeptiert. Die Abrechnung wurde wie folgt aufgeteilt:
- Heizung- und Warmwasser (ohne Wartungskosten) pro Mieteinheit,
- Wasserverbrauch, Abwasser und Müllabfuhr pro Person

- Ich soll eine Jahresendabrechnung nach tatsächlichem Verbrauch bis rückwirkend 2004 vorlegen.

Hier jetzt meine Fragen :

-Kann ich zu einer Jahresendabrechnung, über die letzten 3 Jahre rückwirkend, verpflichtet werden? Wenn ja, in welcher Form?
-Ist mit der mündlichen Absprache ein rechtswirksamer Vertrag zustande gekommen und hat meine Mutter, durch die regelmäßige Zahlung seit 1999, ihr Einverständnis zu dieser Abrechnungsform gegeben?
-Wird die Zahlung wie sie bisher erfolgt ist überhaupt als „Pauschale“ anerkannt?
-Wie ist der rechtliche Hintergrund diese Jahresendabrechnung mit dem Argument zu verweigern: Es gibt einen wirksamen Vertrag über eine Pauschalzahlung, durch mündliche Absprache, der bisher akzeptiert wurde. Somit sind von beiden Seiten keine Forderungen möglich.

“Bei der Zahlung einer Pauschale sind die Betriebskosten dadurch abgegolten. Eine jährliche Betriebskostenabrechnung ist nicht erforderlich und kann auch nicht verlangt werden. Der Mieter braucht keine Nachzahlungen zu leisten, der Vermieter muss aber eine mögliche Überzahlung auch nicht zurück gewähren. Bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen muss der Vermieter hingegen jährlich abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB).“

-Kann ich mich also auf diesen Paragrafen berufen?
-Kann ich jetzt die Zahlungsweise ab 01.01.07 per Überweisung einfordern, weiterhin als Pauschale?
-Kann ich diesen Rechtsstreit mit meinen Argumenten, auch ohne anwaltliche Vertretung gegenüber dem Anwalt meiner Mutter, für mich erfolgreich abschließen?
Vielen Dank vorab!!!
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zur Beantwortung Ihrer Anfrage wird es auf den konkreten Vertragstext ankommen. Denn nach Ihrer Schilderung besteht kein Mietverhältnis, sondern ein Wohnrecht gem. § 1093 BGB. Ein solches Wohnrecht beinhaltet zunächst, daß der Wohnberechtigte die durch die Benutzung verursachten Wohnungsnebenkosten wie Gas, Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Abwasser, hat der Wohnungsberechtigte selbst zu tragen hat, es sei denn, es ist etwas abweichendes vertraglich vereinbart.

Nach Ihrer Schilderung ist vertraglich vereinbart, daß einige Betriebskostenpositionen nach Kopfanteilen bzw. Verbrauch "umgelegt" werden sollen - der Wortlaut des Vertrages spricht also gegen die Vereinbarung einer Pauschale.

Nach der schriftlichen Vereinbarung wären Sie also dazu verpflichtet, jährlich über die im Vertrag bezeichneten Nebenkosten abzurechnen.

Trotz dieser Vereinbarung ist es aber möglich, daß Sie sich mit Ihrer Mutter abweichend vom Vertragstext auf eine Änderung des Vertrages hin zu einer Pauschale geeinigt haben. Dies ist jedenfalls dann möglich, wenn der Vertrag für einvernehmliche Änderungen nicht ausdrücklich die Schriftform vorgesehen hat, was konkret zu prüfen wäre.

Die Beweislast für eine solche Vertragsänderung liegt indes bei Ihnen. Allein die Tatsache, daß Ihrer Mutter in den letzten 3 Jahren die vereinbarten 100 EUR gezahlt hat und keine Abrechnung eingefordert hat deutet noch nicht auf eine einvernehmliche Vertragsänderung hin. Im Streitfall wird es vielmehr darauf ankommen, ob es einen Zeugen gibt, der sich konkret an das seinerzeit mündlich vereinbarte erinnern und dies bestätigen kann.

Können Sie den Beweis der Vereinbarung einer Pauschale nicht erbringen, kann Ihre Mutter Sie zur Rechnungslegung verurteilen lassen und ansonsten die gezahlten Vorauszahlungen zurückverlangen.

Vor diesem Hintergrund empfehle ich Ihnen, sich unbedingt anwaltlich vertreten zu lassen und zunächst den vorliegenden Vertrag im Hinblick auf seinen genauen Wortlaut und die Möglichkeit mündlicher Änderungsabreden prüfen zu lassen - ist diese gegeben, wird es auf die Beweissituation, sprich: den Zeugen, ankommen.

Eine Prognose, ob die Streitigkeit für Sie erfolgreich enden wird, kann, ohne Kenntnis der vorgenannten Variablen, nicht seriös abgeben werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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