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Nebenkostenabrechung - Ist eine neue Hausverwaltung berechtigt den Umlageschlüssel/Verteilungsschlüs

18.04.2006 16:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Ist eine neue Hausverwaltung berechtigt den Umlageschlüssel/Verteilungsschlüssel für die Wasser-, Abwasser- und Müllabfuhrkosten einfach zu ändern?
Bislang wurden diese Kosten auf die Anzahl der Personen umgelegt. Die neue Verwalterin legt diese auf die Anzahl der Quadratmeter Wohnfläche um.
Zum 01.08.2005 wurde das Haus verkauft. Unser Mietvertrag endete zum 31.07.2005. Der neue Eigentümer hat eine neue Verwalterin berufen, die die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 erstellt hat. Von unseren 210 Miettagen waren 87 Tage drei Personen und 123 Tage zwei Personen wohnhaft. Durch die Umlage der Kosten auf die 90 Quadratmeter der Wohnung zahlen wir genauso viel, wie die vier- und mehrköpfigen Familien in dem Haus.
In unserem Mietvertrag von 1999 steht hierzu folgendes:
"§4 Abs.7 Miet- und Nebenkosten:
...Die Kosten der Wasserversorgung werden, soweit entsprechende Meßeinrichtungen vorhanden sind, nach Verbrauch abgerechnet. Andernfalls werden die Kosten der Wasserversorgung ebenso wie die Kosten der Schmutzwasserentsorgung sowie die Kosten der Müllabfuhr nach den Personenzahlen des Hauses oder nach folgendem Umlegungsschlüssel verteilt:_______./._________."
(Es ist keine Meßeinrichtung vorhanden und es wurde kein Umlegungsschlüssel genannt.)
"Alle übrigen Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen desHauses bzw. der Wirtschaftseinheit oder nach folgendem Maßstab umgelegt:________./.______.Der Vermieter kann die Umlegungsmaßstäbe nach billigem Ermessen ändern, wenn sachliche Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dies erfordern und soweit gesetzliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Für diesen Fall trifft der Vermieter folgende Bestimmung:_____./._____."
Wenn der neue Vermieter nun die Umlegungsmaßstäbe ändert, muss ich das gegen mich gelten lassen? Schließlich bin ich das Mietverhältnis mit dem ehemaligen Eigentümer eingegangen und vor dem Eigentumsübergang auf den neuen Besitzer ausgezogen.

Für das Jahr 2004 haben wir (mit drei Personen)eine Gutschrift in Höhe 199,55 € erhalten. Für 2005 sollen wir 126,60 € nachzahlen.
Gibt es eine gesetzliche Vorschrift, die der Verwalterin trotz Mietvertrag und "Gewohnheitsrecht" ermöglicht, die Kosten auf die Quadratmeter Wohnfläche umzulegen?

Für eine schnelle Antwort bin ich Ihnen dankbar.


Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Frage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt summarisch beantworten möchte:

Grundsätzlich gilt § 566 BGB:

"(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist."


Die ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten stellt eine vertragliche Nebenpflicht des Mietvertrages dar: der Erwerber, auch wenn er nie Ihr Vermieter gewesen ist, hat deshalb prinzipiell anstelle Ihres Vermieters auf Grundlage des von Ihnen unterschriebenen Mietvertrages abzurechnen.

Problematisch könnte aber der Passus des Mietvertrages sein, wonach der Vermieter die Umlegungsmaßstäbe nach "billigem Ermessen ändern darf, wenn sachliche Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dies erfordern und soweit gesetzliche Vorschriften nicht entgegenstehen." Ein derartiger Grund könnte vorliegend gegeben sein, allerdings kann dies ohne weitere Informationen nicht seriös beurteilt werden, aber dem Grund enach kann der Erwerber eine neue Regelung treffen. Andererseits waren Sie ja nie Vertragspartner und die Änderung ergab sich erst nach Vertragsende.

Ein weiteres Problem könnte sein, dass im Mietvertrag kein Umlageschlüssel genannt worden ist, allerdings war ja die Jahre zuvor immer gleich abgerechnet worden, was aus Gründen der Rechtssicherheit bindend ist.

Weiß der Erwerber von der "alten" Regelung? Ich würde Ihnen raten, ihm diese (ggf. nochmals) mitzuteilen und ihn in diesem Zusammenhang auf die gesetzliche Pflicht hinzuweisen, dass er verbrauchsabhängig abzurechnen hat, wie etwa §§ 6 ff. Heizkostenverordnung bestimmen.

Die Personenanzahl spielt hiernach eigentlich genauso wenig eine Rolle wie die Wohnungsgröße (2 Personen können ja theoretisch mehr verbrauchen als 4)!

Allerdings regelt § 11 der Heizkostenverordnung unter anderem folgende Ausnahmen:

§11 Ausnahmen

1. Soweit sich die §§3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden
1. auf Räume,
1. bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist oder
2. die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann;

§ 12 der Heizkostenverordnung gäbe bei nicht verbrauchsabhängiger Berechnung ein auf die Abrechnung bezogenes Kürzungsrecht:

"Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften."

Wie gesagt sollten Sie das Gespräch mit dem Gegner suchen; angesichts der Höhe der Forderung ist eine gütliche Einigung auf jeden Fall einer möglichen gerichtlichen Auseinandersetzung im Hinblick aus Prozess- und Anwaltskosten vorzuziehen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung zu Ihrem Problemkreis gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


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