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Nebenkostenabrechnung, Grundsteuer


| 04.12.2007 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte/r Rechtsberater/in,

ich habe folgende Situation:

Wir wohnen seit 01.08.00 in einer Mietwohnung (4 Zi. 115 qm). Im Mietvertrag steht bei den abzurechnenden Nebenkosten u.a. auch Grundsteuer. Unser Vermieter hat die ganzen Jahre versäumt, diesen Posten abzurechnen, was ehrlich gesagt mir auch nicht aufgefallen ist. Jetzt hat er bei der Nebenkostenabrechnung für 2006 die Grundsteuer mit ca. 380,- € aufgeführt. Der Betrag erschien mir zu hoch. Nach dem ich ihn telefonisch aufgefordert habe, mir den Steuerbescheid vorzulegen, hat er sich aufgeregt und mir gedroht, die vergessene Grundsteuer der vergangenen Jahre nachträglich abrechnen zu wollen. 2 Fragen in diesem Zusammenhang:

1) Darf er überhaupt die Grundsteuer für die vergangenen Jahre nachträglich abrechnen?
2) Ich habe in einem Forum folgendes gelesen:
"Wenn der Vermieter versäumt, einen Posten, der im Mietvertrag vereinbart ist, jahrelang abzurechnen, dann gilt das als stillschweigende Vertragsänderung. Somit darf er in der Zukunft diesen Posten nicht mehr abrechnen...."
In wie weit hat diese Aussage rechtlich Hand und Fuß? Ich habe die Forderung aus der Nebenkostenabrechnung noch nicht bezahlt und habe auch keinen Einspruch gelegt. Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße R. T.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage.

Vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich zur ersten rechtlichen Orientierung dienen soll und den Besuch beim Anwalt keineswegs ersetzen kann. Insbesondere durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatschen kann sich die Rechtslage erheblich ändern.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich kann der Vermieter auch die Grundsteuer als Betriebskosten geltend machen, soweit dies im Mietvertrag ausdrücklich bestimmt ist (z.B. laufende öffentliche Lasten des Grundstücks).

Zur Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung steht Ihnen gegenüber dem Vermieter ein Belegeinsichtsrecht zu und zwar in alle Unterlagen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Dieses können Sie am Sitz des Vermieters bzw. der Hausverwaltung ausüben.

Verweigert der Vermieter Ihnen die Belegeinsicht, so berührt dies zwar nicht die Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung, berechtigt Sie jedoch dazu, die hier streitige Kostenposition "Grundsteuer" mit Nichtwissen zu bestreiten und einen Nachzahlungsbetrag nach § 273 BGB zurückzubehalten.

1. Der Vermieter darf die Grundsteuer nicht mehr für die vergangenen Jahre abrechnen.

Über den Betriebskostenvorschuss ist gem. § 556 Abs. 3 BGB jährlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums prüfbar abzurechnen.
Hat der Vermieter von Wohnraum innerhalb dieser Jahresfrist schuldhaft nicht ordnungsgemäß abgerechnet, verliert er mögliche Nachzahlungsansprüche.

2. Ich denke, Ihre Rechtsauffassung zu dieser Frage ist nicht ohne weiteres haltbar.

Hat ein Vermieter in der Vergangenheit nicht alle Mietnebenkosten auf die Mieter umgelegt, obwohl der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, bedeutet dies noch keinen Verzicht des Vermieters für die Zukunft. Der Vermieter kann grundsätzlich in der nächsten jährlichen Abrechnung wieder sämtliche Mietnebenkosten geltend machen.

An eine stillschweigende Vertragsänderung sind hohe Anforderungen zu stellen. Dieses lässt sich nur anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls feststellen.

Auf jeden Fall müsste wohl zu dem alleinigen "Nichtabrechnen" des Vermieters weitergehende Anhaltspunkte für einen übereinstimmenden Willen zur stillschweigenden Vertragsänderung hinzukommen.

Ob dies in Ihrem Fall so ist, hängt entscheidend von der konkreten Situation ab und kann hier nicht pauschal beantwortet werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen natürlich gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Janine Potrz
Rechtsanwältin


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"Sehr geehrte Frau Potrz, vielen Dank für Ihre schnnelle und quallifizierte Antwort. Ich habe nicht vorgehabt, die Grundsteuer in der Zukunft nicht zu zahlen, wollte nur wissen, was die rechtliche Grundlage ist. Ihre Antwort hilft mir auf jeden Fall weiter, mich dem Vermieter gegenüber korekt zu verhalten. Freundliche Grüße "