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Nachträgliche Korrektur der Heizkostenabrechnung für 2010 zu Ungunsten des Mieters

| 28.11.2012 11:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger


Hallo,

Im Juli 2012 habe Ich von meiner Hausverwaltung ein Schreiben bekommen in dem steht, dass die Heizkosten für 2010 durch die GASAG falsch ermittelt wurden, sodass die Heizkostenabrechnung 2010 korrigiert werden muss. Die Mitteilung der GASAG über die falsch ermittelten Wärmemengen ist am 29.Juni bei der Hausverwaltung eingegangen. D.h. ich soll eine Nachzahlung leisten. Ich habe sofort Wiederspruch eingelegt, mit dem Hinweis dass die Jahresfrist zum Erstellen bzw. Ändern der Betriebskosten längst vorbei ist. So nun kam gestern (27.11.2012) die Antwort der Hausverwaltung: Die Nachbelastung, die Ihnen durch die Korrektur der Heizkostenabrechnung 2010 entstand, ist rechtmäßig, da die betreffenden Kosten 3 Monate nach Bekanntwerden ordnungsgemäß an alle Mieter weitergegeben wurden. Wir beziehen uns dabei auf § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB. Wir erwarten Ihren Zahlungseingang bis spätestens 30.11.2012. Hat die Hausverwaltung recht und muss ich Diese Nachzahlung leisten?

Mit freundlichem Gruß

Thomas

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Nach Ablauf der 12-monatigen Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Vermieter laut § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB eine Nachforderung von Nebenkosten nicht mehr geltend machen. Eine Zahlungspflicht wird daher nicht mehr ausgelöst, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerung nicht zu vertreten. Erfolgt die verspätete Geltendmachung ohne Verschulden des Vermieters tritt folglich kein Forderungsverlust ein. Nicht zu vertreten hat der Vermieter grundsätzlich die späte Übersendung eines Grundsteuerbescheides oder von Rechnungen nach Fristablauf. Der Vermieter ist aber verpflichtet, alle zumutbaren Bemühungen zu unternehmen, um sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig zu beschaffen, die Abrechnung fristgerecht zu erstellen und zu versenden.

Die GASAG kann nicht als Erfüllungsgehilfe der Hausverwaltung bzw. des Vermieters angesehen werden. Lagen die Fehler bei der Ermittlung der Wärmemengen ausschließlich in der Verwaltungssphäre des Gaswerkes, dann wird dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung deren Sorgfaltspflichtverletzung nicht zugerechnet werden können, so dass die verspätete Nachforderung entschuldigt sein wird. Mit dem Wegfall des „Hindernisses" beginnt nach der Rechtsprechung des BGH eine Frist von drei Monaten, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung vorlegen muss (BGH WuM 2005, 61). Diese Frist wurde in Ihrem Fall offensichtlich eingehalten. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wird im Ergebnis davon ausgegangen werden können, dass die Nachforderung von Ihnen gezahlt werden muss. Im Übrigen ist die Bezugnahme der Hausverwaltung auf § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB deshalb nicht einschlägig sein, weil § 560 BGB das Verfahren zur Änderung der Höhe einer Betriebskostenumlage für den Fall, dass sich die Betriebskosten erhöhen oder ermäßigen regelt, es vorliegend aber um eine Betriebskostennachforderung geht.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2012 | 14:23

Vielen Dank für Ihre Antwort,ich habe nur noch eine klitzekleine Nachfrage. Gibt es denn überhaupt keine Verjährungsfrist in diesem Fall? Es kann doch nicht sein dass der GASAG einen Fehler passiert, der Jahre später entdeckt wird, und die Mieter müssen das ausbaden. Irgendwann muss dass doch verjährt sein und die GASAG müsste dann Ihren Fehler selber tragen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2012 | 22:05


Sehr geehrter Fragesteller,

die Verjährung von Gasforderungen richtet sich nach den allgemeinen Verjährungsregelungen des BGB und beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre. Die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB). Die Verjährung für die Forderung aus der Jahresverbrauchsabrechnung für das Jahr 2010 beginnt folglich am 31.12.2010 zu laufen und endet am 31.12.2013. Wurden von der GAGSAG die Forderungen für das Jahr 2010 jedoch erstmals im Jahr 2011 fällig gestellt – wovon auszugehen sein wird - beginnt die Verjährung erst am 31.12.2011 und endet dementsprechend am 31.12.2014. D.h. nach dem 31.12.2014 könnte die GASAG keine Nachforderungen mehr geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin


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Bewertung des Fragestellers 28.11.2012 | 13:51

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