Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ein Sondernutzungsrecht entsteht durch eine Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümern nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG oder nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 S. 1 WEG.
Vereinbarungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sind (mehrseitige) schuldrechtliche Verträge der Wohnungseigentümer, durch die diese ihr Verhältnis untereinander regeln. Ein Beschluss reicht also nicht aus, um ein Sondernutzungsrecht zu begründen.
Ein auf diese Weise vereinbartes Sondernutzungsrecht wirkt zunächst nur zwischen den aktuellen Eigentümern, der Erwerber eines Wohnungseigentums und damit neuer Miteigentümer wäre daher nicht an diese Vereinbarung gebunden. Nur mit Eintragung im Grundbuch wirkt die – an sich formlos mögliche – Vereinbarung eines Sondernutzungsrechtes nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Rechtsnachfolger wie einen Erwerber von Miteigentum.
Sie müssten daher zunächst eine entsprechende Vereinbarung über die Begründung eines Sondernutzungsrechts mit allen anderen Wohnungseigentümern treffen und dieses vereinbarte Sondernutzungsrecht dann ins Grundbuch eintragen lassen, um es auch gegenüber zukünftigen Erwerbern geltend machen zu können.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Jan Wilking
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Rechtsanwalt Jan Wilking
Sehr geehrter Herr Wilking,
vielen Dank für Ihre Antwort. Ist die Eintragung einer solchen Vereinbarung ins Grundbuch mit größeren Problemen verbunden, oder handelt es sich lediglich um eine Formsache? Und müssen die Unterschriften unter dieser Vereinbarung irgendwie notariell beglaubigt werden?
Vielen Dank und beste Grüße
Vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Soll die Vereinbarung über die Begründung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch eingetragen werden, müssen wie gesagt sämtliche Wohnungseigentümer der entsprechenden Vereinbarung zustimmen. Die Unterschriften der Wohnungseigentümer sind darüber hinaus öffentlich zu beglaubigen, was im Regelfall vor dem Notar geschieht.
Idealerweise nimmt der Notar direkt an der Wohnungseigentümerversammlung teil, in der die Vereinbarung über das zu begründende Sondernutzungsrecht getroffen wird, und kann dann bereits vor Ort die Unterschriften der Wohnungseigentümer beglaubigen.
Mit besten Grüßen
