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Miteigentumsanteile bei Begründung von Sondereigentum (Gartenfläche)

| 15. Januar 2022 18:17 |
Preis: 75,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

ich habe die Möglichkeit eine Eigentumswohnung mit Gartenanteil zu kaufen. Die Eigentümerin hat Ihr Mehrfamilienhaus jedoch noch nicht abgeschlossen, alle Flächen müssen dementsprechend noch im Aufteilungsplan zugeordnet und eine Teilungserklärung erstellt werden.

Sachstand: Drei Wohnungen (73qm, 128qm, 115qm), drei Flurstücke zum Haus gehörend (Grundstücksgröße insgesamt ca. 1500qm). Ich würde die 128qm große Wohnung erwerben mit direktem Zugang zu einem Gartenabschnitt, den ich alleine nutzen darf. Dieser ist ca. 450qm groß.

Aufgrund der WEG-Reform 2021 und der damit einhergehenden Aussagen im Internet, dass zukünftig mit Sicherheit ein Großteil der Stellplätze und Gartenflächen als Sondereigentum deklariert werden, stellt sich mir nun die Frage in Bezug auf eventuelle Nachteile dieser neuen Ausgestaltungsmöglichkeit, um zu entscheiden, ob Garten und Stellplatz mit einem Sondernutzungsrecht belegt oder lieber gleich als Sondereigentum eingetragen werden sollten.


Frage 1: Werden die noch neu zu berechnenden Miteigentumsanteile (und somit alle Kosten, welche sich auf diesen Umlageschlüssel beziehen) weiterhin nur im Verhältnis der einzelnen Wohnungsgrößen zur Gesamtquadratmeterzahl berechnet oder würde der Garten/Stellplatz -wenn nun als Sondereigentum deklariert- die Anteile (und somit laufenden Kosten) dementsprechend erhöhen? Aktuell würde ich mit der Wohnung 400/1000 MEA innehaben. Wir hoch wäre der Anteil bei Eintragung eines Sondereigentums am Garten?

Frage 2: Ist davon auszugehen, dass im Rahmen der Grundsteuerreform 2025 und auch schon jetzigen neuen Bemessung der Grundsteuer durch die Gemeinde (welche ja neu vorgenommen werden muss, da das MFH aufgeteilt wird, insoweit ich es richtig verstanden habe?) das Eigentum am Garten erhöhend auf diesen Grundsteuersatz wirken könnte?

Vielen herzlichen Dank und ein schönes Wochenende.


15. Januar 2022 | 20:04

Antwort

von


(522)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1. Es gibt keine zwingende Vorschrift, dass die Miteigentumsanteile im gleichen Verhältnis wie die Sondereigentumsflächen stehen müssen. Dies wird meistens so gemacht, ist aber nicht vorgeschrieben. Ein Sondereigentum ist dem Sondernutzungsrecht auf jeden Fall vorzuziehen. Wenn die Freiflächen nach dem gleichen Verhältnis aufgeteilt werden, wie die Wohnflächen ändern sich die Miteigentumsanteile nicht dadurch, dass auch die Freifläche in Sondereigentum aufgeteilt wird.

Zu 2. Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der Grundsteuer und der Frage, ob der Garten in Sondereigentum aufgeteilt wird, besteht nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 16. Januar 2022 | 18:12

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen herzlichen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage zu solch später Uhrzeit gestern :)

Eine Rückfrage habe ich: Bei der Frage 1 ging es mir nicht darum, ob es generell möglich ist, Freiflächen (Sondereigentum) abweichend zum Verhältnis der feststehenden Miteigentumsanteile des Wohnungssondereigentums einzuteilen. Vielmehr ging es mir darum, ob sich die noch ganz neu zu bestimmenden Anteile (welche noch gar nicht für die drei Parteien festgelegt wurden) nun ausschließlich für mich erhöhen würden, da ich (als einzige Partei) nun eine große Gartenfläche als Sondereigentum dazu bekomme. Die weiteren Grundstücksflächen stehen alle im Gemeinschaftseigentum, sodass nur ich eine Gartenfläche von 450qm als Sondereigentum hinzu bekomme, niemand von den anderen beiden Wohneinheiten bekommt weitere Sondereigentumsflächen zugesprochen. Mein ansässiger Notar sagte mir vor einiger Zeit einmal, dass die Hinzunahme von Sondereigentumsflächen nur für meine Einheit sich erhöhend auf meine Miteigentumsanteile auswirkt (je mehr Eigentumsflächen ich hinzu bekomme, desto höher dann die Miteigentumsanteile und somit auch die laufenden Kosten). Deshalb noch einmal die Frage präzisierter:

Können meine Miteigentumsanteile auf 400/1000stel (nach Anteil der Wohnflächen) festgelegt werden, selbst wenn bei mir als einzige Einheit eine 450qm große Gartenfläche im Sondereigentum zum Sondereigentum an der Wohnung hinzu kommt oder wirkt sich diese Hinzunahme des Sondereigentums am Garten immer auch zwingend erhöhend auf die für mich festzusetzenden Miteigentumsanteile aus?

Im besten Falle möchte ich die 400/1000stel Anteile für mich festlegen lassen, ohne dass der Garten in meinem Sondereigentum erhöhend auf meine Anteile und somit Kosten wirkt. Ich weiß nicht ob dies rechtlich möglich und erlaubt ist.

Ich hoffe, meine Frage ist etwas klarer geworden.

Herzlichen Dank und viele Grüße und einen schönen Abend.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16. Januar 2022 | 18:21

Sehr geehrter Fragesteller,

nach Ihrer Sachverhaltsschilderung hat es sich so angehört, als wenn der ganze Garten in Sondereigentum aufgeteilt werden soll und Sie das größte Gartenstück bekommen, weil Ihre Wohnung die größte ist. Wenn Sie als einziger Sondereigentum an Gartenflächen bekommen, dann erhöht das auch Ihren Miteigentumsanteil und damit die von Ihnen zu tragenden Kosten.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 16. Januar 2022 | 20:30

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Vielen lieben Dank für die schnelle und klare Beantwortung meiner Fragen sogar abends und am Wochenende. Eine große Empfehlung für Herrn Müller :)

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 16. Januar 2022
5/5,0

Vielen lieben Dank für die schnelle und klare Beantwortung meiner Fragen sogar abends und am Wochenende. Eine große Empfehlung für Herrn Müller :)


ANTWORT VON

(522)

Freiheitsweg 23
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