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NK-Abrechnung: verspätet? Vorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt?

27.07.2010 14:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Ich hoffe, dieser Fall ist nicht zu komplex für diese Plattform - ich stelle sie aber trotzdem mal und hoffe auf eine kompetente Auskunft.

Es bestand ein Mietverhältnis mit zwei Mietern über eine Wohnung (Wohngemeinschaft, jeder Mieter haftet jeweils vollständig für den Vertrag) über einen Zeitraum von 7 Monaten (Oktober bis April - also während der Haupt-Heizperiode).

Dder Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten läuft von Juli bis Juni. Zwei Tage vor Ablauf der 12-Monatsfrist für die Erstellung der NK-Abrechnung, also Ende Juni, wirft der Vermieter die Abrechnung (nach vorherigem Telefonanruf bei den Eltern) eigenhändig in den Briefkasten der Eltern des früheren Mieters ein, da ihm offenbar die neue Wohnanschrift des Mieters nicht bekannt ist und Fristablauf droht.

Aus der NK-Abrechnung ergibt sich eine hohe Nebenkostennachzahlung von über 1.000 Euro (für sieben Monate).
Umgerechnet hätte eine Nebenkostenvorauszahlung statt der vereinbarten EUR 210 tatsächlich EUR 347 betragen müssen, damit keine Nachzahlung entstanden wäre - also satte 65% mehr. Die Wohnung wurde auch früher bereits an Wohngemeinschaften vermietet, in sofern müssen dem Vermieter die Summen der jährlichen Nebenkosten auch durchaus bekannt gewesen sein.

Ich habe die techem Abrechnung gründlich analysiert, auch unter dem Gesichtspunkt dass der 7-monatige Mietzeitraum mitten in der Heizperiode lag. Hie Heizungskosten werden im Verhältnis 50/50 als Grundkosten bzw. Verbrauchskosten ermittelt, dasselbe gilt für die Warmwasserkosten. Aber selbst wenn ich die Jahreskosten auf einen Mietzeitraum von 12 vollen Monaten umlege und die Zeitfaktoren in der Abrechnung entsprechende ändere, ergibt sich immer noch eine theoretisch nötige monatliche NK Vorauszahlung von EUR 287,50 - also immer noch 37% mehr als tatsächlich vereinbart.

Die Verbrauchswerte aus dieser Wohnung waren im Vergleich zum gesamten Haus (Gesamtnutzfläche) übrigens eher unterdurchschnittlich: Anteil an der Gesamtfläche 14,5%, Anteil an den Heizungsverbrauchskosten 12,75, Anteil am Warmwasser sogar nur 7%.

Nun meine Fragen:

1. Gilt eine 'auf den letzten Drücker' (2 Tage vor Fristablauf)eingeworfene NK Abrechnung als zugestellt, wenn sie einem Dritten übermittelt wird, nicht aber dem früheren Mieter selbst, und ist sie rechtswirksam?
2. Hat ein Vermieter Anspruch auf Nachzahlung von NK, wenn er die NK Vorauszahlungen offensichtlich wissentlich deutlich zu niedrig angesetzt und die Mieter damit über die wahren entstehenden Kosten im Unklaren gelassen hat?
3. Ich habe etwas darüber gelesen, dass ein Vermieter keinen Ansprch auf NK-Nachzahlungen hat wenn die tatsächlichen Verbrauchskosten gegenüber den Gesamt-Nebenkosten weniger als 1/3 ausmacht (so habe ich es jedenfalls verstanden). Dies wäre hier der Fall.

Die NK Abrechnung wurde nur einem der früheren Mieter zugestellt, da die Adresse des zweiten Mieters unbekannt ist. Die Mietkaution ist noch nicht zurück gezahlt (jedenfalls nicht anteilig an den Mieter, an den die NK Abrechnung erstellt wurde). Daraus ergeben sich die folgende weitere Frage:

4. Muss der Vermieter die jeweils hälftig gezahlte Kaution an denjenigen Mieter in voller Gesamthöhe zurückzahlen bzw. sie mit der NK Abrechnung verrechnen, dem er die NK zugestellt hat (unabhängig ob verspätet oder nicht), oder anteilig an beide Mieter - so wie sie geleistet wurde?

Herzlichen Dank im Voraus für eine möglichst erschöpfende Auskunft - natürlich nicht im Sinne von 'ermüdend'... ;)


Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage, die ich sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

1. Gilt eine 'auf den letzten Drücker' (2 Tage vor Fristablauf)eingeworfene NK Abrechnung als zugestellt, wenn sie einem Dritten übermittelt wird, nicht aber dem früheren Mieter selbst, und ist sie rechtswirksam?

Hier stellen sich zwei Fragen. Einerseits die Frage, ob die Nebenkostenabrechnung rechtmäßig ist und andererseits ob die Zustellung wirksam und damit rechtzeitig erfolgt ist.

Ob die Nebenkostenabrechnung rechtmäßig und schlüssig ist kann ich ohne Prüfung dieser Abrechnung und Einsicht in den Mietvertrag im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider nicht beurteilen.

Anhand ihrer Schilderung gehe ich aber stark von einer unrechtmäßigen Nebenkostenabrechnung aus, so dass ich Ihnen dringend empfehlen möchte einen im Mietrecht erfahrenen Kollegen vor Ort oder den örtlichen Mieterschutzbund mit der abschließenden Prüfung der Nebenkostenabrechnung zu beauftragen.

Auch eine Zwei Tage vor Fristablauf erfolgte Zustellung ist grundsätzlich noch fristgerecht. Fraglich ist allerdings, ob die Zustellung hier an dritte Personen wirksam ist. Sollte der Vermieter hier keine andere Möglichkeit haben, als an die Eltern zuzustellen, so wäre diese Zustellung wirksam.

Unabhängig davon kommt es auf die Wirksamkeit der Zustellung gar nicht mehr an, wenn sie mit dem Vermieter bereits in Kontakt getreten sind und auf die Nebenkostenabrechnung Bezug genommen wurde, da hiermit ja indirekt der Zugang der Nebenkostenabrechnung bestätigt wurde.

2. Hat ein Vermieter Anspruch auf Nachzahlung von NK, wenn er die NK Vorauszahlungen offensichtlich wissentlich deutlich zu niedrig angesetzt und die Mieter damit über die wahren entstehenden Kosten im Unklaren gelassen hat?

In diesem Fall würde eine arglistige Täuschung vorliegen. Aus diesem Gesichtspunkt würde sich der Vermieter grundsätzlich auch schadensersatzpflichtig machen, so dass er nicht den vollen Betrag nachfordern könnte.

3. Ich habe etwas darüber gelesen, dass ein Vermieter keinen Ansprch auf NK-Nachzahlungen hat wenn die tatsächlichen Verbrauchskosten gegenüber den Gesamt-Nebenkosten weniger als 1/3 ausmacht (so habe ich es jedenfalls verstanden). Dies wäre hier der Fall. Die NK Abrechnung wurde nur einem der früheren Mieter zugestellt, da die Adresse des zweiten Mieters unbekannt ist. Die Mietkaution ist noch nicht zurück gezahlt (jedenfalls nicht anteilig an den Mieter, an den die NK Abrechnung erstellt wurde).

Dies kann ich so leider nicht nachvollziehen beziehungsweise bestätigen. Ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten besteht immer dann, wenn eine (die Höhe ist dabei grundsätzlich egal) Abweichung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten von den Vorauszahlungen vorliegt.


4. Muss der Vermieter die jeweils hälftig gezahlte Kaution an denjenigen Mieter in voller Gesamthöhe zurückzahlen bzw. sie mit der NK Abrechnung verrechnen, dem er die NK zugestellt hat (unabhängig ob verspätet oder nicht), oder anteilig an beide Mieter - so wie sie geleistet wurde?

Grundsätzlich muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Sofern im Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde (zum Beispiel das die Kaution jeweils zur Hälfte an die Mieter ausgezahlt werden soll), haften beide Vermieter als Gesamtschuldner im Sinne von Paragraph 421 BGB. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der Vermieter die Kaution an einen der Mieter auszahlen muss und der andere Mieter sich dann die Hälfte von diesem Mieter wiederholen muss.

Von der Kaution darf der Vermieter berechtigte Nebenkostennachforderungen abziehen.Ob diese Nachforderungen hier berechtigt sind kann ich wie bereits gesagt ohne Prüfung der Abrechnung nicht sagen. Sollten allerdings noch zu verrechnenden Nebenkosten übrig bleiben, so käme es noch auf die Wirksamkeit der Zustellung an (s.o.).



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774










Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2010 | 15:30

Vielen Dank für Ihre Antworten. Hierzu klärend noch folgende Informationen bzw. Nachfragen:

zu 1. Sie gehen - anhand meiner Schilderung - von einer unrechtmäßigen NK Abrechnung aus. Könnten Sie bitte noch konkretisieren, woran Sie die Unrechtmäßigkeit - wie gesagt, nur anhand der Schilderung - konkret fest machen?

Was die Wirksamkeit der Zustellung der NK Abrechnung anbelangt: Weder ich noch der eigentliche Mieter sind bisher mit dem Vermieter zu dieser Abrechnung in Kontakt getreten, ich wollte vorher die Sach- ud Rechtlage prüfen.

zu 3. Das Urteil das sich auf "1/3 der verbrauchsabhängigen, vom Mieter beeinflussbaren Kosten" bezieht, habe ich leider nicht griffbereit, da müsste ich neu recherchieren. Dafür aber: LG Frankfurt, 2/17 S 81/01
"Unterschreitet die vom Vermieter angesetzt Nebenkostenvorauszahlungspauschale sogar den Betrag der vom Mieter nicht zu beeinflussenden verbrauchsunabhängigen Nebenkosten [Anm.-gehören dazu auch die jeweils hälftigen Grundkosten für Heizung und Warmwasser nach dem 50/50 Abrechnungsmodus für Grund- und Verbrauchskosten?], so steht dem Mieter ein Schadenersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsabschluss in Höhe des die Vorauszahlung übersteigenden Betrages zu"

zu 4. (Kautionsrückzahlung) Hier geht es darum sicher zu stellen dass der Vermieter nicht von nur einem Mieter die Zahlung der Nebenkosten verlangen kann, die Kaution aber dann teilweise oder vollständig an den anderen Mieter zurückzahlt. Ist rechtlich gewährleistet dass dies nicht geschenen darf?

Vielen Dank im Voraus für Ihre weitere Antwort und
freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2010 | 16:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfragen, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:


Nachfrage:
Vielen Dank für Ihre Antworten. Hierzu klärend noch folgende Informationen bzw. Nachfragen:

zu 1. Sie gehen - anhand meiner Schilderung - von einer unrechtmäßigen NK Abrechnung aus. Könnten Sie bitte noch konkretisieren, woran Sie die Unrechtmäßigkeit - wie gesagt, nur anhand der Schilderung - konkret fest machen?

Vielleicht habe ich mich hier zu etwas zu drastisch ausgedrückt. Ob natürlich die Nebenkostenabrechnung im Endeffekt unrechtmäßig überhöht und somit rechtswidrig ist,kann natürlich nur nach einer abschließenden Prüfung beurteilt werden.

Ich habe diesen Schluss daraus gezogen, dass die Nachzahlung in ihrem Fall derart hoch ist, dass sich nicht nur der Verdacht einer zunächst zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen aufdrängt, sondern zusätzlich noch der Verdacht einer unrechtmäßigen Überhöhung.

zu 3. Das Urteil das sich auf "1/3 der verbrauchsabhängigen, vom Mieter beeinflussbaren Kosten" bezieht, habe ich leider nicht griffbereit, da müsste ich neu recherchieren. Dafür aber: LG Frankfurt, 2/17 S 81/01
"Unterschreitet die vom Vermieter angesetzt Nebenkostenvorauszahlungspauschale sogar den Betrag der vom Mieter nicht zu beeinflussenden verbrauchsunabhängigen Nebenkosten [Anm.-gehören dazu auch die jeweils hälftigen Grundkosten für Heizung und Warmwasser nach dem 50/50 Abrechnungsmodus für Grund- und Verbrauchskosten?], so steht dem Mieter ein Schadenersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsabschluss in Höhe des die Vorauszahlung übersteigenden Betrages zu"


Ja, dieses Urteil ist meines Erachtens völlig nachvollziehbar und richtig.
Ich hatte ihn ja das gleiche Ergebnis auch schon mitgeteilt, nämlich, dass sie aufgrund der arglistigen Täuschung einen Schadensersatzanspruch in Höhe des übersteigenden Betrages haben.


zu 4. (Kautionsrückzahlung) Hier geht es darum sicher zu stellen dass der Vermieter nicht von nur einem Mieter die Zahlung der Nebenkosten verlangen kann, die Kaution aber dann teilweise oder vollständig an den anderen Mieter zurückzahlt. Ist rechtlich gewährleistet dass dies nicht geschenen darf?

Dieses ist rechtlich zumindest nach dem Gesetz leider nicht gewährleistet.
Der Vermieter kann tatsächlich von einem die Kaution verlangen und die Kaution an den anderen wieder auszahlen. Dieses Ergebnis ergibt sich aus der Gesamtschau von Paragraph 421 und Paragraph 426 BGB.

Etwas anderes kann natürlich vertraglich vereinbart werden. Hierfür kann ich ihrer Sachverhaltsschilderung aber leider keine Anhaltspunkte entnehmen.


Ich hoffe ihre Nachfragen zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag und alles Gute!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774


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