NK-Abrechnung: verspätet? Vorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt?

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage, die ich sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

1. Gilt eine 'auf den letzten Drücker' (2 Tage vor Fristablauf)eingeworfene NK Abrechnung als zugestellt, wenn sie einem Dritten übermittelt wird, nicht aber dem früheren Mieter selbst, und ist sie rechtswirksam?

Hier stellen sich zwei Fragen. Einerseits die Frage, ob die Nebenkostenabrechnung rechtmäßig ist und andererseits ob die Zustellung wirksam und damit rechtzeitig erfolgt ist.

Ob die Nebenkostenabrechnung rechtmäßig und schlüssig ist kann ich ohne Prüfung dieser Abrechnung und Einsicht in den Mietvertrag im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider nicht beurteilen.

Anhand ihrer Schilderung gehe ich aber stark von einer unrechtmäßigen Nebenkostenabrechnung aus, so dass ich Ihnen dringend empfehlen möchte einen im Mietrecht erfahrenen Kollegen vor Ort oder den örtlichen Mieterschutzbund mit der abschließenden Prüfung der Nebenkostenabrechnung zu beauftragen.

Auch eine Zwei Tage vor Fristablauf erfolgte Zustellung ist grundsätzlich noch fristgerecht. Fraglich ist allerdings, ob die Zustellung hier an dritte Personen wirksam ist. Sollte der Vermieter hier keine andere Möglichkeit haben, als an die Eltern zuzustellen, so wäre diese Zustellung wirksam.

Unabhängig davon kommt es auf die Wirksamkeit der Zustellung gar nicht mehr an, wenn sie mit dem Vermieter bereits in Kontakt getreten sind und auf die Nebenkostenabrechnung Bezug genommen wurde, da hiermit ja indirekt der Zugang der Nebenkostenabrechnung bestätigt wurde.

2. Hat ein Vermieter Anspruch auf Nachzahlung von NK, wenn er die NK Vorauszahlungen offensichtlich wissentlich deutlich zu niedrig angesetzt und die Mieter damit über die wahren entstehenden Kosten im Unklaren gelassen hat?

In diesem Fall würde eine arglistige Täuschung vorliegen. Aus diesem Gesichtspunkt würde sich der Vermieter grundsätzlich auch schadensersatzpflichtig machen, so dass er nicht den vollen Betrag nachfordern könnte.

3. Ich habe etwas darüber gelesen, dass ein Vermieter keinen Ansprch auf NK-Nachzahlungen hat wenn die tatsächlichen Verbrauchskosten gegenüber den Gesamt-Nebenkosten weniger als 1/3 ausmacht (so habe ich es jedenfalls verstanden). Dies wäre hier der Fall. Die NK Abrechnung wurde nur einem der früheren Mieter zugestellt, da die Adresse des zweiten Mieters unbekannt ist. Die Mietkaution ist noch nicht zurück gezahlt (jedenfalls nicht anteilig an den Mieter, an den die NK Abrechnung erstellt wurde).

Dies kann ich so leider nicht nachvollziehen beziehungsweise bestätigen. Ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten besteht immer dann, wenn eine (die Höhe ist dabei grundsätzlich egal) Abweichung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten von den Vorauszahlungen vorliegt.


4. Muss der Vermieter die jeweils hälftig gezahlte Kaution an denjenigen Mieter in voller Gesamthöhe zurückzahlen bzw. sie mit der NK Abrechnung verrechnen, dem er die NK zugestellt hat (unabhängig ob verspätet oder nicht), oder anteilig an beide Mieter - so wie sie geleistet wurde?

Grundsätzlich muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Sofern im Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde (zum Beispiel das die Kaution jeweils zur Hälfte an die Mieter ausgezahlt werden soll), haften beide Vermieter als Gesamtschuldner im Sinne von Paragraph 421 BGB. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der Vermieter die Kaution an einen der Mieter auszahlen muss und der andere Mieter sich dann die Hälfte von diesem Mieter wiederholen muss.

Von der Kaution darf der Vermieter berechtigte Nebenkostennachforderungen abziehen.Ob diese Nachforderungen hier berechtigt sind kann ich wie bereits gesagt ohne Prüfung der Abrechnung nicht sagen. Sollten allerdings noch zu verrechnenden Nebenkosten übrig bleiben, so käme es noch auf die Wirksamkeit der Zustellung an (s.o.).



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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