Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Grundsätzlich gilt, dass Ihr Vermieter nur dann einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat, soweit das Mieterhöhungsbegehren den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Für die Begründung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann sich Ihr Vermieter, wie in Ihrem Fall, auch auf einen anwendbaren Mietspiegel beziehen. Das Mieterhöhungsverlangen muss hierbei erkennen lassen, wie Ihr Vermieter Ihre Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat. Der Vermieter muss hierbei im Rahmen seiner Mieterhöhungsverlangen die Einordnung innerhalb der Spanne jedoch nicht zwingend begründen. Soweit keine Angaben zur Spanne gemacht werden, so dürfen Sie vom Zugrundelegen des Mittelwerts ausgehen.
Ferner hat Ihr Vermieter die Kappungsgrenze zu beachten. Ihre Miete zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf demnach innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20%, in München um nicht mehr als 15%, steigen.
Schließlich darf ein Mieterhöhungsverlangen erst gestellt werden, wenn die Miete ein Jahr unverändert geblieben ist.
Verlangt Ihr Vermieter Ihren Angaben zur Folge nun eine Miete die den Oberwert der Spanne übersteigt, so ist das Mieterhöhungsverlangen insoweit unbegründet und damit auch nicht zustimmungsbedürftig.
Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit weiterführende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.
Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt und Fachanwalt
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Antwort
vonRechtsanwalt Mikio Frischhut
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: https://www.frischhut-recht.de
E-Mail:
Rechtsanwalt Mikio Frischhut
Guten Tag Herr Frischhut,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Wenn ich das richtig zusammenfasse und ich Sie hier richtig verstehe: Meine Miete liegt bereits jetzt laut dem Stadtportal München an der oberen Grenze der Vergleichsmiete dieser Gegend. Jetzt soll ich bald +20% mehr als diese obere Grenze zahlen. Demnach kann ich mich an der Kappungsgrenze von 15% hier für München orientieren. Somit ist die Erhöhung nicht rechtens, korrekt? Was schlagen Sie als nächsten Schritt vor?
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gern wie folgt:
Soweit sich Ihr aktueller Mietzins bereits im Bereich der Obergrenze der Spanne des anwendbaren Mietspiegels beläuft, so erweist sich eine weitere Erhöhung als unwirksam und folgerichtig nicht zustimmungsbedürftig.
Bedenken Sie, dass Ihr Vermieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 BGB nur verlangen kann, wenn sich der aktuelle Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete beläuft. Soweit dies nicht der Fall ist, scheidet eine solche Mieterhöhung, ungeachtet der Kappungsgrenze, von vornherein aus.
Zur weiteren Vorgehensweise: Anders als im Falle einer Modernisierungsmieterhöhung ist eine Stellungnahme und/oder ein Widerspruch gegen das Mieterhöhungsbegehren Ihres Vermieters grundsätzlich nicht notwendig. Auch wenn Sie gar nicht reagieren verbleibt es bei der ursprünglichen Miete. Sie könnten, wenn Sie dies möchten, Ihrem Vermieter daher nur der guten Ordnung halber mitteilen, dass Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen werden. Begründen müssten Sie dies nicht.
Ich hoffe ansonsten, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich erneut für das entgegengebrachte Vertrauen. Soweit Sie in dieser Angelegenheit weiterführende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt und Fachanwalt
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
