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Betreff: Zustimmung zur Mieterhöhung auf Basis Mietspiegel


13.11.2011 19:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack



Nach Besitzerwechsel wurden wir am 29.6.2011 um Zustimmung zu einer (20%-igen) Mieterhöhung auf der Basis des Münchener Mietspiegels, unter Hinweis auf §558, gebeten.

Weil nach unserer Meinung die vorgenommenen Einstufungen bei Zu- und Abschlägen (Tab.3) in 4Positionen nicht gerechtfertigt sind, formulierten wir am 11.7.2011 einen Einspruch.

Das Antwortschreiben nach mehr als 12 Wochen (21.10.2011) lässt sich so zusammenfassen:
 zu 2 Positionen wurden wir um Nachweise zum Zustand bei Mietbeginn vor 32Jahren(!) gebeten
 zu 1 Position wurde uns erklärt, dass unsere Eingruppierung nicht zutreffend sei.
 1 Position blieb unerwähnt, unser Einspruch wird offenkundig akzeptiert.

Am 27.10.2011 haben wir geantwortet und einen Nachweis zur wichtigsten Position vorgelegt:
Im Mieterhöhungsschreiben des Vorbesitzers von 2008 ist die vermieterseitige Ausstattung:
„einfache Bodenbeläge" (Abschlag -1,54€/m²) bestätigt.

Auf einen Nachweis zur Position „Warmwasserversorgung Küche" haben wir verzichtet,
anstatt dessen unseren Wunsch ausgedrückt,
dass wir an einer schnellen, einvernehmlichen Beilegung der offenen Fragen interessiert sind.

Meine Frage:
Kann der Vermieter bei diesem Sachstand – Zustimmungsfrist endet am 30.11.2011 - ohne weitere Einlassungen direkt eine Klage erheben?
oder muss er noch vorschalten:
- eine Bewertung unseres vorgelegten Nachweises.
- ein nachgebessertes Mieterhöhungsverlangen, weil mind. 1 bzw. 2 Positionen anerkannt werden
- eine nochmalige Aufforderung zur Zustimmung mit Klagedrohung.

Wäre es in dieser Situation, um in jedem Falle eine Klageerhebung zu vermeiden, für uns ratsam, eine teilweise Zustimmung abzugeben, d.h. zu einer geringeren Mietsteigerung.


M.f.G.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:

Sie haben die Möglichkeit der Mieterhöhung teilweise – also in geringerem Umfang als vom Vermieter gefordert – zuzustimmen.

Danach ist allerdings der darüber hinaus geforderte Betrag noch im Raum. Natürlich hat der Vermieter die Möglichkeit die geringere Mieterhöhung zu akzeptieren und danach gilt diese als neue Miete. Der Vermieter hat jedoch auch die Möglichkeit bzgl. des nicht von Ihnen akzeptierten Teils der Mieterhöhung nach Ablauf der Frist Klage zu erheben.

Dazu ist keine neue Bewertung oder ein nachgebessertes Mieterhöhungsverlangen notwendig.

In diesem Fall wird dann bei Gericht entschieden, ob der nicht zugestandene Teil der Mieterhöhung vom Vermieter verlangt werden kann oder nicht.

Inwieweit eine teilweise Zustimmung sinnvoll ist hängt davon ab, ob das Mieterhöhungsverlangen formell und inhaltlich für diesen Teil rechtmäßig ist. Dies müßte anhand des Schreibens und der weiteren Unterlagen anwaltlich geprüft werden.

Wenn Sie bereit sind die Mieterhöhung teilweise zu akzeptieren, können Sie versuchen mit dem Vermieter in dieser Höhe eine Vereinbarung zu treffen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de



Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2011 | 19:59

Nachfrage:

Nachdem wir unseren Einspruch gegen die strittigen Posten erhoben haben, hat der Vermieter die verbleibende Überlegungsfrist (Mitte Juli - Ende-August) kommentarlos verstreichen lassen.

Kann ein Vermieter einen Einspruch direkt mit einer Klageerhebung beantworten,
ohne dass er innerhalb der Überlegungsfrist oder der Zustimmungsfrist den Einspruch zurückweist?
Reicht es, wenn er im Mieterhöhungsersuchen auf §556 verwiesen hat?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2011 | 09:45

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Ja, der Vermieter kann direkt nach Ablauf der Frist Klage erheben, er muß sich nicht mit der Ablehnung des Mieters auseinander setzen.

Das Schreiben zur Mieterhöhung hat gewisse inhaltliche Anforderungen, auch bei einer Mieterhöhung mit Bezug auf einen Mietspiegel.
Bzgl. der Erhöhung an sich kann sich der Vermieter jedoch zur Begründung auf den Mietspiegel und die gesetzliche Lage beziehen, dies ist grundsätzlich zulässig.

Wenn Sie Zweifel an der formellen Richtigkeit des Schreibens haben, sollten Sie es ggf. überprüfen lassen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt



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