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Muss der Vermieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf für eine Ersatzwohnung sorgen?


| 17.10.2005 09:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Schilderung:

Mir wurde am 10.10.05 schriftlich die Mietwohnung gekündigt.
Die Kündigung lautet wie folgt:

„ Sehr geehrte/r ....,
wie Sie sicherlich schon erfahren haben, haben wir das Haus in dem Sie wohnen gekauft.
Wie auch schon beim Kauf gegenüber dem Notar, als auch gegenüber dem Verkäufer erwähnt haben wir das Haus zur Eigennutzung erworben und würden zum frühesten Zeitpunkt gerne einziehen. Daher bitten wir Sie die Wohnung zum Ende Dezember zu räumen. Wir bedauern diesen Umstand für Sie und hoffen, dass Sie anderweitig fündig werden.

Mit freundlichen Grüßen...

Frage:

Ist diese Kündigung rechtswirksam?
Mir ist bekannt, das ein Grund zur Eigennutzung angegeben werden muss, meiner Meinung nach ist dieser damit nicht erfüllt.
Auch hat man im Vorfeld mit mir darüber nicht gesprochen, dass ich aus der Wohnung ausziehen soll. Erst dieser Brief offenbarte mir den erwünschten Auszug von mir.
Gibt es hier nicht gewisse Fristen zur Kündigung und muss nicht der neue Eigentümer einen Ersatz besorgen (gleichwertige Wohnung, etc.)?
Ich lebe nun schon seit Anfang 2002 in diesem Mietshaus und möchte nicht freiwillig alles aufgeben.

Wie verhalte ich mich nun am Besten?
Über Ihre Antwort freue ich mich

Mit freundlichen Grüßen

i.A. René Kaiser
17.10.2005 | 10:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Zunächst einmal bricht der Kauf einer Wohnung nicht die Miete. Das Mietverhältnis besteht weiter fort mit dem neuen Eigentümer.

2.Der Vermieter kann die Wohnung kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das liegt insbesondere dann vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich und/oder für seine Familienangehörige benutzen will (sog. Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, da Sie noch nicht 5 Jahre dort wohnen.
Dass ein Grund angegeben werden muß, ist richtig. Allerdings sagt Ihr Vermieter ja sehr deutlich, dass er in das Haus einziehen will und das reicht für den Eigenbedarf aus.
Allerdings müssen Sie erst zum 31.01.2006 ausziehen. Der Vermieter muß zum 3ten eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Da hier die Kündigung erst am 10.10.05 erfolgt ist, aber am 05.10.05 hätte erfolgen müssen, wird die Kündigung behandelt, als wäre sie zum 3ten Werktag des November erfolgt und dann läuft die Frist am 31.01.06 ab.

3.Die Kündigung ist aber dann rechtsmißbräuchlich, wenn der Eigenbedarf nach der Kündigung entfällt oder nie bestanden hat. Leider ist in der Praxis dieser Tatbestand während der Kündigung schwer nachweisbar.

4.Der Vermieter muß keine neue Wohnung für Sie suchen. Das ist nur der Fall, wenn der Vermieter z.B. In einer Wohnanlage mehrere Wohnungen besitzt und Ihnen eine andere Wohnung, die zur Vermietung frei wäre nicht zur Miete anbietet.

5.Sie werden also leider ausziehen müssen, wenn Sie nicht nachweisen können, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorschiebt und in Wahrheit gar nicht in das Haus einziehen will.

6.Allerdings haben Sie bis zum 31.01.2006 Zeit und müssen nicht schon Ende Dezember ausziehen. Dies würde ich dem Vermieter auch so mitteilen. Daneben können Sie ihn ja darauf hinweisen, dass Sie früher ausziehen, wenn er Ihnen eine vergleichbare Wohnung verschafft.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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Nachfrage vom Fragesteller 17.10.2005 | 14:01

Danke erstmal für Ihre schnelle und verständliche Antwort.
Habe ich eigentlich die Möglichkeit des sogenannten Sozialwiderspruchs nach § 574 BGB?
Habe gelesen, das ich bei sozialer Härte etwas machen kann, damit das Mietverhältnis nicht so schnell gekündigt werden kann.

Dazu schicke ich vorweg, das ich mir finanziell auch zurzeit keine andere Wohnung leisten kann, die vergleichbar wäre, ich 2 Kinder habe wobei eine Tochter zur Schule geht und die andere im letzten Lehrjahr, kurz vor ihrer Prüfung steht.

Vielen Dank für Ihre Mühe im Voraus

Mit freundlichen Grüßen

i.A. René Kaiser

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2005 | 16:39

Als soziale Härte können Sie tatsächlich anführen, dass Ihre Tochter im letzten Ausbildungsjahr ist, aber nur in dem Zusammenhang, dass in der näheren Umgebung kein angemessener Ersatzwohnraum zu finden ist. "Angemessen" bedeutet dabei nicht, dass die Wohnung genauso groß, ausgestattet etc sein muß, sondern jedenfalls im gleichen Rahmen anzusiedeln ist.

Zunächst müssen Sie sich darum bemühen, etwas Geeignetes zu finden. Wenn das nicht möglich ist, können Sie auf Fortsetzung des Mietverhältnisses klagen.(Für das Vorliegen dieser Voraussetzung ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Zur Ersatzraumbeschaffung ist der Mieter grds. ab Zugang der Kündigung gehalten.Er kann seine Obliegenheit dadurch verletzen, dass er eine vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung mit der Begründung ablehnt, zwischen den Parteien bestünden Spannungen.)

Deshalb schlage ich vor, Sie machen sich auf die Suche und versuchen Ihr Bestes. Wenn Sie dann nichts finden, können Sie auch nachweisen, was und dass Sie alles versucht haben.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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