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Mündlicher und schriftlicher Mietvertrag


25.11.2007 00:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Ein Mieter wollte aus seine Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen und bot mir an, diese Wohnung zu übernehmen.
Zusammen mit dem Vermieter, dem Mieter und dessen Freund sowie mir fand dazu ein Übergabegespräch statt. Dabei wurden der vorzeitige Auszug des Vormieters, der Beginn des neuen Mietverhältnisses mit mir und die neue (erhöhte) Gesamtmiete (380 Euro)geklärt.
Der Vermieter war auch einverstanden, daß ich bereits einige Tage vor dem Begin des neuen Mietverhältnisse einziehen würde. Weiterhin wurde vereinbart, die Modalitäten in einem schriftlichen Mietvertrag festzuhalten.

Der Vormieter übergab mir dann auch die Schlüssel zur Wohnung vor dem eigentlichen Start des neuen Mietverhältnisses, jedoch nicht ohne vorher beim Vermieter telefonisch auf die Schlüsselübergabe hinzuweisen und dazu seine Zustimmung einzuholen.
Zu diesem Zeitpunk lag mir noch kein schriftlicher Mietvertrag vom Vermieter vor.

Ich zog also vorzeitig in die Wohnung ein und erhielt 3 Tage nach Start des offiziellen Mietverhältnisses den Mietvertrag über einen Haus- und Grundeigentümerverein, der von der Vermieterin mit der Erstellung des Mietvertrages bauftragt worden war.
Im schriftlichen Mietvertrag wurde aber als Gesamtmiete nicht die vereinbarte Summe von 380 Euro verlangt, sondern stattdessen 450 Euro. Der Vertrag war nicht unterzeichnet.
Handschriftlich habe ich daraufhin den Vertrag auf die mündlich vereinbarte Gesamtmiete von 380 Euro geändert, unter Vorbehalt unterschrieben und 380 Euro auf das vereinbarte Konto überwiesen.

Der Vermieter hat mir daraufhin mitgeteilt, daß er mit meinen handschriftlichen Änderungen nicht einverstanden ist und der Mietvertrag deshalb nicht zustande kommt.

In meiner Antwort habe ich auf die Diskrepanz zwischen den mündlich vereinbarten 380 Euro und den geforderten 450 Euro hingewiesen und als Grund meiner Änderung des Mietvertrages genannt.
Gleichzeitig habe ich die Möglichkeit eines Irrtums oder einer Verwechslung eingeräumt und darum gebeten, doch noch einen Mietvertrag abschließen zu können, der den ursprünglichen Vereinbarungen entspricht.

In einem zweiten Antwortschreiben hat der Vermieter mir dann mitgeteilt, daß nach seinen Aufzeichnungen eine Gesamtmiete von 400 Euro vereinbart worden sei. Ein neuer Mietvertrag zu diesen Konditionen war jedoch nicht beigelegt. Der mir ursprünglich zugesandte Mietvertrag über 450 Euro wurde überhaupt nicht erwähnt. Im weiteren schrieb der Vermieter, daß jetzt Zweifel an einem gültigen Mietverhältnis bestünden, und er den Fall einem Rechtsanwalt übergeben würde.

Der Rechtsanwalt des Vermieters hat mich daraufhin angeschrieben und mir vorgeworfen, daß ich ohne einen Mietvertrag zu unterzeichnen eingezogen sei und ich den Mietvertrag (der mir nach seinen Worten von der Vermieterin übersandt wurde !) absprachewidrig geändert hätte.
Weiterhin wurde ich aufgefordert, den geforderten Mietzinz zu bezahlen, da ansonsten eine Räumung eingeleitet würde.

In meiner folgenden Antwort an den Rechtsanwalt habe ich nochmals auf die mündlich vereinbarten 380 Euro Gesamtmiete hingewiesen (die ich auch die ganze Zeit über pünktlich gezahlt habe), sowie auf die Diskrepanz zu dem schriftlichen Vertrag über 450 Euro, die mich zur Abänderung des Vertrages veranlasst hatten.

In seinem zweiten Antwortschreiben hat der Rechtsanwalt ausgeführt, daß in dem mündlichen Gespräch laut seiner Mandantin die Gesamtmiete nur nebensächlich angesprochen worden sei und daß das Hauptthema die Übergabe der Wohnung gewesen sei.
Weiterhin wurde ich nochmals aufgefordert, den ursprünglichen Mietvertrag zu unterzeichnen, so daß das Mietverhältnis fortgesetzt werden könnte. Ein Mietvertrag war dem Schreiben aber nicht beigefügt. Andernfalls solle ich die Wohnung räumen.

In meiner folgenden Anwort habe ich dieser Darstellung (Mietzins nur Nebensache des Gespräches) widersprochen und darauf hingewiesen, daß ich zu keiner Zeit einen schriftlicher Vertrag zu den mündlich vereinbarten 380 Euro noch zu den nachträglich geforderten 400 Euro erhalten hatte, den ich hätte unterzeichnen können.


Inzwischen hat der Rechtsanwalt der Vermieterin Räumungsklage gegen mich erhoben.


Meine Fragen:

Wie sind die Erfolgsaussichten dieser Klage zu beurteilen ?
Welches sind mögliche Angriffspunkte von seitens des Vermieters gegen mich bzw. Schwachpunkte auf Seiten des Vermieters, die ich nutzen kann ?

In der mündlichen Vereinbarung wurde beiderseits vereinbart, daß die Mietkonditionen in einem schriftlichen Vertrag fixiert werden sollten. Welche Rolle spielt es, daß dann zu keiner Zeit
ein schriftlicher Mietvertrag zu den mündlich vereinbarten Konditionen noch zu den nachträglich geforderten Bedingungen vorgelegt wurde ?
Seit Beginn des mündlichen Mietvertrages sind 4 Monate vergangen in denen von meiner Seite die mündlich vereinbarte Gesamtmiete immer pünktlich überwiesen wurde. Eine Rücküberweisung seitens
des Vermieters oder direkte Nachforderung ist bisher nicht erfolgt.
Wie ist es zu bewerten, daß der Vermieter dem vorzeitigen Einzug mit Schlüsselübergabe zugestimmt hatte obwohl zu diesem Zeitpunkt noch kein schriftlicher Mietvertrag vorlag.

Vielen Dank für Ihre Antworten.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist, dass Einigkeit darüber besteht, wer Mieter und wer Vermieter ist, welche Wohnung vermietet wird, zu welchem Preis und wann das Mietverhältnis beginnen soll.

Haben die Parteien sich nicht über alle Punkte geeinigt, über die nach dem erklärten Willen auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden sollte, so ist der Vertrag im Zweifel nicht zu Stande gekommen. Dies gilt insbesondere bei fehlender Einigung über den Mietzins, KG NZM 2000, 1229.

Es wird daher im wesentlichen darauf ankommen, welche Miethöhe vereinbat wurde um vom Abschluss eines Mietverhältnisses auszugehen. Für Ihren Vortrag - € 380,00 Mietzins – sollten Sie im Rechtsstreit Beweis durch Vernehmung des Vormieters sowie seines Freundes als Zeugen anbieten.Diese waren nach Ihrem Vortrag bei der gemeinsamen Besprechung anwesend. Auch sollten Sie noch darlegen, wie sich dieser Mietzins im einzelnen errechnet und dass dieser bereits eine Erhöhung gegenüber dem ursprünglichen Mietzins darstellt. Sollte der Sachvortrag hier so bestätigt werden, wird die Räumungsklage des Vermieters keinen Erfolg haben. Es wäre vielmehr – so wie es die Parteien vereinbart haben - ein inhaltsgleicher schriftlicher Mietvertrag abzuschließen. Dass derzeit kein schriftlicher Mietvertrag besteht, ändert hieran nichts. Man wird – sollte der Vortrag bestätigt werden – von einem zunächst mündlichen Mietvertrag auszugehen.

Ferner ist sicherlich auch entscheidend, dass der Vermieter die Miete – wenn auch nicht unbeanstandet – hingenommen hat. Je nach Auslegung könnte man das so verstehen, dass man grundsätzlich mit dem Mietverhältnis einverstanden sei, lediglich nicht mit der Miethöhe. Hierzu müsste aber der Sachverhalt noch eingehender erörtert werden. Auch sollten Sie im Rechtsstreit auf den dann vom Vermieter dann in einem weiteren Schreiben genannten Betrag in Höhe von € 400,00 hinweisen und hierzu Beweis anbieten, durch Vorlage des zweiten Anwortscheibens. Hingegen wird allein der Umstand, dass ein Bezug der Wohnung und die Schlüsselübergabe erfolgte, nicht ausreichen, da ja – jedenfalls nach dem Vortrag - verschiedene Vorstellungen zur Miethöhe bestanden. Viel entscheidender werden die oben genannten Punkte zum Inhalt des ersten Gespräches über die Miethöhe sein (Zeugen benennen – wie gesagt) sowie das spätere Verhaltens des Vermieters (Entgegennahme der Miete, Benennung unterschiedlicher Miethöhen, € 450,00/€400,00.

Für eine weitere Tätigkeit stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
St. Georgen – Stockach - Friedrichshafen
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