Mietvertrag/Mietkürzungen und notarielles Schuldanerkenntnis

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Fragestellung ist zu klären:

Der Mieter hat leider ein notarielles selbstständiges Schuldanerkenntnis im Zuge der Unterschrift eines Gewerberaummietvertrags abgegeben.

Das Anerkenntnis gibt dem Vermieter die Möglichkeit, ab einem Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten in das Vermögen des Mieters in Höhe von max. 2 Monatsmieten zu vollstrecken.

Der Mietvertrag hat über die Klausel des selbstständigen Schuldanerkenntnisses (§781 BgB) hinaus einen Passus (Aufrechnungsklausel), der es dem Mieter ermöglicht unbestrittene Forderungen gegen den Vermieter
mit einer Ankündigungsfrist von 6 Wochen von der Miete einzubehalten.

Der Mieter möchte nun einen gewissen Mieteinbehalt tätigen, den er bereits 6 Wochen im Voraus angekündigt hat, weil das Objekt Schäden aufweist, die eine Nutzung der Mietsache zum Teil nicht möglich machen (Duschen gehen nicht, Heizung defekt etc.). Außerdem wurde Eigentum des Mieters durch den Vermieter beschädigt (hier wurde auch an den Vermieter eine Rechnung gestellt, die aber nicht beglichen wurde).

Summiert man den berechtigten Einbehalt/die Kürzungen über mehrere Monate, kommt man schnell auf einen Gesamtbetrag, der die Auslöseschwelle des Schuldanerkenntnisses überschreitet (2 Monatsmieten). Der Vermieter wird dann mit Sicherheit das Schuldanerkenntnis nutzen, um eine Pfändung in die Wege zu leiten. Der Mieter möchte aber unter keinen Umständen Zahlungen unter Vorbehalt tätigen, die er später dann im Zuge einer gerichtlichen Feststellung der prozentualen Mietminderung bzw. in Form von Schadensersatz zurückfordert.

Der Vermieter hat kein Interesse an einer gerichtlichen Feststellung des Mieteinbehaltes, da die Mängel an der Mietsache unzweifelhaft sind der Einbehalt mit Sicherheit höher ausfallen wird als das, was der Mieter einbehalten möchte. Der Mieter hat sich bei dem Einbehalt am absoluten Minimum dessen orientiert, was bei vergleichbaren Musterverfahren durch Gerichte festgelegt wurde. Der Vermieter spekuliert darauf, das der Mieter nicht über die notwendige Finanzkraft verfügt, etwaige Mietminderungen gerichtlich feststellen zu lassen (Anwalts-/ und Gerichtskosten ggf. über mehrere Instanzen).

Frage:
Schließt ein Schuldanerkenntnis eine Mietminderung über 2 Monatsmieten hinaus aus, wenn man nicht Gefahr laufen will den Gerichtsvollzieher zu bemühen oder bleibt die Möglichkeit einer begründeten Mietminderung bzw. Aufrechnung von sonstigen Ansprüchen gegen den Vermieter (die Möglichkeit bietet der Mietvertrag mit entsprechenden Standardklauseln mit einer Ankündigungsfrist von 6 Wochen im Voraus) bestehen, ohne hierfür einen gerichtlichen Titel erwirken zu müssen?