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Mietvertrag/Mietkürzungen und notarielles Schuldanerkenntnis

06.11.2018 11:50 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Schuldanerkenntnis für den Vermieter und Aufrechnung wegen Mängeln der Mietsache

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Fragestellung ist zu klären:

Der Mieter hat leider ein notarielles selbstständiges Schuldanerkenntnis im Zuge der Unterschrift eines Gewerberaummietvertrags abgegeben.

Das Anerkenntnis gibt dem Vermieter die Möglichkeit, ab einem Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten in das Vermögen des Mieters in Höhe von max. 2 Monatsmieten zu vollstrecken.

Der Mietvertrag hat über die Klausel des selbstständigen Schuldanerkenntnisses (§781 BgB) hinaus einen Passus (Aufrechnungsklausel), der es dem Mieter ermöglicht unbestrittene Forderungen gegen den Vermieter
mit einer Ankündigungsfrist von 6 Wochen von der Miete einzubehalten.

Der Mieter möchte nun einen gewissen Mieteinbehalt tätigen, den er bereits 6 Wochen im Voraus angekündigt hat, weil das Objekt Schäden aufweist, die eine Nutzung der Mietsache zum Teil nicht möglich machen (Duschen gehen nicht, Heizung defekt etc.). Außerdem wurde Eigentum des Mieters durch den Vermieter beschädigt (hier wurde auch an den Vermieter eine Rechnung gestellt, die aber nicht beglichen wurde).

Summiert man den berechtigten Einbehalt/die Kürzungen über mehrere Monate, kommt man schnell auf einen Gesamtbetrag, der die Auslöseschwelle des Schuldanerkenntnisses überschreitet (2 Monatsmieten). Der Vermieter wird dann mit Sicherheit das Schuldanerkenntnis nutzen, um eine Pfändung in die Wege zu leiten. Der Mieter möchte aber unter keinen Umständen Zahlungen unter Vorbehalt tätigen, die er später dann im Zuge einer gerichtlichen Feststellung der prozentualen Mietminderung bzw. in Form von Schadensersatz zurückfordert.

Der Vermieter hat kein Interesse an einer gerichtlichen Feststellung des Mieteinbehaltes, da die Mängel an der Mietsache unzweifelhaft sind der Einbehalt mit Sicherheit höher ausfallen wird als das, was der Mieter einbehalten möchte. Der Mieter hat sich bei dem Einbehalt am absoluten Minimum dessen orientiert, was bei vergleichbaren Musterverfahren durch Gerichte festgelegt wurde. Der Vermieter spekuliert darauf, das der Mieter nicht über die notwendige Finanzkraft verfügt, etwaige Mietminderungen gerichtlich feststellen zu lassen (Anwalts-/ und Gerichtskosten ggf. über mehrere Instanzen).

Frage:
Schließt ein Schuldanerkenntnis eine Mietminderung über 2 Monatsmieten hinaus aus, wenn man nicht Gefahr laufen will den Gerichtsvollzieher zu bemühen oder bleibt die Möglichkeit einer begründeten Mietminderung bzw. Aufrechnung von sonstigen Ansprüchen gegen den Vermieter (die Möglichkeit bietet der Mietvertrag mit entsprechenden Standardklauseln mit einer Ankündigungsfrist von 6 Wochen im Voraus) bestehen, ohne hierfür einen gerichtlichen Titel erwirken zu müssen?


06.11.2018 | 14:28

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,
auf der Grundlage Ihrer Angaben kann Ich Ihre Fragen verbindlich beantworten wie folgt.
Das Schuldanerkenntnis ist wirksam, die zulässige Aufrechnungsvereinbarung auch. Der Haken an der Sache ist allerdings, dass die Schäden bzw. Minderungsansprüche unstreitig vorliegen müssen. In diesem Fall müsste dann der Vermieter eigentlich auch freiwillig den geforderten Betrag zahlen.
Das tut er aber offensichtlich nicht, und das bedeutet, er stellt Ihre Gegenansprüche streitig. Hierbei ist es völlig gleichgültig, ob Ihre Ansprüche objektiv betrachtet begründet sind ob sein Bestreiten überhaupt sinnvoll ist. Er kann so vorgehen.
D. h. wenn Sie die Aufrechnung gegen Mieteansprüche erklären, teilt er Ihnen mit, dass die Forderungen bestritten werden und leitet die Zwangsvollstreckung aus dem Schuldanerkenntnis ein. Das können Sie dann nur abwenden, indem sie eine Klage auf Feststellung Ihrer Ansprüche gegen den Vermieter einreichen und in diesem Rahmen eine einstweilige Anordnung auf Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragen.
Die andere Alternative ist in der Tat, dass Sie die Miete unter Vorbehalt weiter zahlen und ihre Gegenansprüche auch einklagen.
Leider hat Ihr Vermieter mit dem vollstreckbaren Schuldanerkenntnis eine starke Rechtsposition.
Ich hoffe, ich konnte ihnen mit dieser Auskunft behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2018 | 15:13

Ok, vielen Dank, das bestätigt meine Rechtsauffassung. Das bedeutet im Umkehrschluss aber auch, das bis zur Schwelle der notariellen Schuldanerkenntnis (ab 2 Monatsmieten Verzug) zunächst einmal ein Einbehalt getätigt werden könnte und der Vermieter noch nicht den Titel zur Zwangsvollstreckung nutzen darf (er müsste sich das Geld quasi auf dem regulären Weg einklagen)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2018 | 17:55

Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Beurteilung ist zutreffend, wenn das notarielle Schuldanerkenntnis so lautet, dass es erst bei Verzug mit zwei vollen Monatsmieten greift.
Vielleicht übersenden Sie mir freundlicherweise den Text, dann kann ich drüber schauen und das Ergebnis noch absichern.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin

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