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Wohnung kleiner als angegeben / Rücktritt vom Vertrag ?


24.11.2006 13:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Guten Tag,
ich habe auf eine Anzeige im Immobilienscout.de bzgl Wohnungsvermietung geantwortet (2,5 Zimmer, 65 qm). Die Wohnung habe ich einmal besichtigt, sie hat mir gefallen. Ich hatte für die entscheidung von der Maklerin 1 Woche gesetzt bekommen, dann zugesagt, eineinhalb Wochen später den Mietvertrag unterschrieben. Während der Mietvertragsunterzeichnung hatte ich zwei Zeugen dabei. Ich wollte, dass die Wohnfläche mit in den Vertrag aufgenommen wird, während des Unterzeichnens unter Zeugen sagte die Maklerin, das würde durch die Hausverwaltung geschehen, auf meine Frage wiederholte sie die 65 qm. Ich glaubte das und unterzeichnete den Vertrag.
Bei der Wohnungsübergabe vermaß der Herr von der Hausverwaltung die Wohnung und kam auf ein Ergebnis i.H.v. 55 qm abzgl. Dachschrägen - somit auf rund 50 qm, also über 20% weniger Fläche.
Ich selbst vermaß die Wohnung zwei Tage später und kam auf 51 qm abzgl. Dachschrägen.
Da ich die Wohnung aufgrund der 65 qm, die mir eine Erfahrungsgröße sind, damit ich alle meine Möbel unterstellen kann, gemietet habe, fühle ich mich an der Stelle arglistig getäuscht und möchte den Mietvertrag anfechten, fristlos kündigen.
Ich werde am Wochenende meine Sachen, die ich bislang eingeräumt habe, wieder entfernen. Der Vermieter stellt sich quer und behauptet, ich könne nur ordentlich - also mit Kündigungsfrist - kündigen. Eine Mietreduzierung akzeptiert er nicht, z.B. dass ich anderweitig Wohnraum für die Möbel, die ich nun nicht stellen kann, anmieten muss.
Da ich durch die Anzeige und die wiederholten -mündlichen- Bestätigungen der Maklerin im guten Glauben eine 65 qm Wohnung angemietet habe, fühle ich mich getäuscht und möchte (Vertrag wurde am 16.11. geschlossen) fristlos kündigen. Es handelt sich um einen unbefristeten Mietvertrag, die qm Anzahl wurde nicht darin erwähnt, jedoch gibt es Zeugen und die Annonce.

Habe ich Chancen ?
Gilt die fristlose Kündigung auch als ordentliche Kündigung, falls die fristlose Kündigung rechtsunwirksam sein sollte ?


Danke und viele GRüße

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung der mitgeteilten Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt:

1. In Betracht kommt zunächst, dass Sie den Mietvertrag, genauer: Ihre Willenserklärung, wegen arglistiger Täuschung anfechten. Eine erfolgreiche Anfechtung hätte zur Folge, dass der Vertrag als nicht zustande gekommen behandelt würde und eine Kündigung schon nicht mehr erforderlich wäre.

Problematisch ist jedoch, dass Sie der Maklerin die entsprechende Arglist nachweisen müssten, wenn man Sie am Vertrag festhalten will. Diese läge vor, wenn die Maklerin die 65 qm bestätigt hat, obwohl Ihr bewußt war, dass es ca. 50 qm waren oder Ihr überhaupt keine Kenntnis von der genauen qm-Zahl vorlag. Durfte die Maklerin dagegen davon ausgehen, dass es tatsächlich 65 qm waren, scheidet Arglist aus.

Hinzu kommt, dass wohl auch nachzuweisen wäre, dass der Vermieter selbst von der Täuschung Kenntnis hatte. Typischerweise nimmt ein Makler die Stellung eines Vermittlers ein, der nicht einseitig die Pflichten nur einer Vertragspartei wahrnimmt. Die evtl. Arglist der Maklerin kann daher nicht ohne weiteres dem Vermieter zugerechnet werden.

Der Nachweis der Arglist wird daher unter diesen Voraussetzungen nur schwer zu führen sein.

2. Eine fristlose Kündigung kommt grds. nur aus wichtigem Grund in Betracht. Ein solcher liegt gemäß § 543 Absatz 1 BGB dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Die Hürde der fristlosen Kündigung liegt also recht hoch. Es käme darauf an, in welchem Umfang genau Sie nicht zur ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnung in der Lage wären und, wie schon im Rahmen der Täuschung, ob dem Vermieter ein Verschulden nachzuweisen wäre. Ich messe einer fristlosen Kündigung daher nur wenig Erfolgsaussichten zu.

3. Zwar kann eine unwirksame fristlose Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden. Es muss aber schon aus dem fristlosen Kündigungsschreiben hervorgehen, dass Sie das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden wollen, notfalls auch nur unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist.

4. Sie haben aber nach der Rechtsprechung des BGH das Recht auf Mietminderung, da die tatsächliche Fläche um mehr als 10% von der vertraglichen abweicht.
Hierdurch ist, so der BGH, die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne dass der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung durch die Flächenabweichung nachweisen muss. Es kommt also nicht darauf an, ob Sie zur Unterstellung Ihrer Möbel zusätzlich Raum anmieten müssen oder nicht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten rechtlichen Überblick verschaffen und stehe im Rahmen der Nachfrage und weiteren Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Christian Mauritz
Rechtsanwalt
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