Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Es ist richtig, dass eine Schönheitsreparaturklausel mit "starrem Fristenplan" vor dem Hintergrund der einschlägigen Rechtsprechung unwirksam ist. Die Rechtsfolge besteht dann darin, dass es bei der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB
bleibt, wonach der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Hierzu zählen nämlich auch die Schönheitsreparaturen.
Sie sind nicht dazu verpflichtet, den Vermieter hierauf hinzuweisen. Zwar mag es für diesen von Vorteil sein, rechtzeitig zu wissen, ob er die Wohnung noch renovieren muss, bevor er sie weitervermietet, oder ob er sie unrenoviert weitervermietet. (Zumal er im vorliegenden Fall ja sogar noch genügend Zeit zur Renovierung hätte.) Das ändert jedoch nichts an der unwirksamen Klausel. Ist die Klausel unwirksam, sind Sie weder zur Renovierung noch zu einer anteiligen Kostenübernahme verpflichtet.
Auch das Wohnungsübergabeprotokoll ändert hieran nichts, solange Sie darin nicht anerkannt haben, für die Renovierungskosten aufzukommen.
Sollte der Vermieter dies anders sehen, wird er sicherlich versuchen, einen Teil der Kaution einzubehalten. Dies steht ihm dann jedoch nicht zu und Sie haben gute Chancen, Ihren Kauitonsrückzahlungsanspruch gerichtlich mit Erfolg geltend zu machen.
Sie sollten daher keinesfalls nachgeben, sondern zunächst abwarten, ob der Vermieter von sich aus über die Kaution abrechnet. Erfolgt dies nicht, sollten Sie ihn dann unter angemessener Fristsetzung zur Kautionsrückzahlung auffordern. Verstreicht auch diese Frist fruchtlos sollten Sie entweder die Kaution selbst einklagen oder einen Rechtsanwalt mit dem Fall beauftragen. Letzteres hätte den Vorteil, dass dieser den Fall vorab prüfen kann (insbesondere auch, ob die Klausel tatsächlich unwirksam ist). Sollten Sie selbst klagen wollen, beachten Sie bitte, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch eines Mieters noch nicht mit Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Der Vermieter hat zunächst eine Prüf- und Überlegungsfrist, die von den einzelnen Gerichten unterschiedlich bewertet wird. Es ist davon auszugehen, dass der Anspruch 3 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird.
Sollten Sie im Fortgang dieser Angelegenheit einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, können Sie sich jederzeit an mich wenden.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.
Mit freundlichen Grüßen,
Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Lars Liedtke
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Rechtsanwalt Lars Liedtke
Guten Abend Herr Liedtke, vielen Dank fuer Ihre Auskunft. In meinem Mietvertrag ist zum Thema Renovierung einzig diese Klausel vorhanden (wortgenau):
Paragraph 11 Uebergabe des Mietobjektes, Instandhaltung, Instandsetzung und Schoenheitsreparaturen
11.1. Der Vermieter uebergibt die Mietraeume in folgendem mit dem Mieter vereinbarten Zustand: Renoviert.
11.2. Waehrend der Dauer des Mietverhaeltnisses nimmt der Mieter die Schoenheitsreparaturen auf eigene Kosten vor. Im Allgemeinen sind diese nach folgendem Fristenplan erforderlich:
- in Kueche, Bade- und Duschraeumen - alle 3 Jahre;
- in Wohn- und Schlafraeumen, Fluren, Dielen, Toiletten - alle 5 Jahre;
- in sonstigen (Neben)raeumen - alle 7 Jahre
Die Fristen werden berechnet ab Beginn des Mietverhaeltnisses bzw., soweit Schoenheitsreparaturen danach von dem Mieter durchgefuehrt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Zu den Schoenheitsreparaturen gehoeren auch der Innenanstrich der Tueren, Fenster, Fussleisten, und Heizkoerper, sofern und soweit deren Zustand nach Ablauf der vorstehend genannten Fristen eine Renovierung erfordert.
Die Schoenheitsreparaturen sind Sach- und Fachgerecht auszufuehren.
11.3. Der Mieter hat die Kosten fuer Kleinreparaturen an den hauefigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes wie zum Beispiel: Heizthermen, WC-Anlagen, Wasch- und Abflussbecken und sonstigen sanitaeren Einrichtungen sowie Fenstern, Tuerverschluessen und Rollaeden usw. bis zu einem Rechnungsbetrag von 80 EUR im Einzelfall, jaehrlich bis zu einem Hoechstbetrag von 8% der Jahres-Grundmiete, zu tragen, unabhaengig davon, wer den Reparatur-Auftrag erteilt.
Gehe ich richtig in der Annahme, dass diese Klausel (vor allem 11.2.) unwirksam ist?
Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage, auch wenn Ihnen das Ergebnis nicht gefallen wird:
Die Rspr. vertritt die Auffassung, dass eine Renovierungsklausel den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn Sie einen "starren Fristenplan" enthält oder zu kurze Fristen enthält. Beides ist nicht der Fall. Die Fristen von 3, 5 und 7 Jahren werden allgemein als angemessen und wirksam erachtet. Ein Fristenplan ist nur dann "starr", wenn er für den Fall, dass nach Fristablauf kein Renovierungsbedarf gegeben ist, keine Ausnahmen zulässt. In der hierfür maßgeblichen Entscheidung hat der BGH zugleich betont, dass ein "weicher Fristenplan", der die Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs ermöglicht, wirksam ist (BGH VIII ZR 178/05
; dort S. 7 oben). Ein weicher Fristenplan liegt demnach vor, wenn er Formulierungen wie "in der Regel" oder - wie in Ihrem Fall - "im Allgemeinen enthält".
Nach alledem muss 11.2 als wirksam betrachtet werden.
Ob Sie nun zur Renovierung verpflichtet sind, hängt davon ab, ob die Fristen von 3, 5 und 7 Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Renovierung verstrichen sind und ob Ihr Mietvertrag zusätzlich zu dem hier zitierten Wortlaut eine wirksame Endrenovierungs- und Quotenabgeltungsklausel enthält. Sollte eine solche Klausel vorhanden sein, kommt es zur Beurteilung deren Wirksamkeit wiederum auf den exakten Wortlaut an, da auch hier strenge Anforderungen zu stellen sind. Fehlt eine solche Klausel besteht eine Verplfichtung Ihrerseits nur, soweit die o.g. Fristen verstrichen sind.
Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können. Sollten Sie an einer weitergehenden Vertragsprüfung interessiert sein, nehmen Sie bitte per Email Kontakt mit mir auf.
Mit freundlichen Grüßen,
Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Kanzlei@RA-Liedtke.de
